«Упираться по ценам на квартиры бесконечно невозможно». Вторичный рынок Могилева начинает оживать

  5645

Рынок недвижимости Могилева после некоторого затишья понемногу оживает. В основном потому, что продавцы, наконец, поняли: пора хотя бы немного снижать цены. Директор РУП «Могилевское агентство по оказанию риэлтерских услуг» Елена Воронина рассказала журналисту Realt.by, какие квартиры сейчас пользуются спросом, с каким настроением приходят покупатели и почему некоторые могилевчане предпочитают уехать из города.

«Наиболее «живой» сегмент — это «однушки» и «двушки». Общая ситуация на рынке недвижимости

— Сегодня можно сказать, что вторичный рынок недвижимости Могилева немного ожил. Начало года было более насыщенным, ожидание весеннего сезона своих плодов не принесло и был значительный спад. Начало лета внесло свои коррективы и июль уже был более продуктивным, однако выводы какие-то делать еще рано. Затишье было вызвано вполне понятными причинами: скачком круса валют, пандемией, прекращением кредитования вторичного жилья рядом крупнейших банков. Сейчас вроде что-то начинает налаживаться.

Как всегда, наиболее «живой» сегмент — это «однушки», «двушки», цены на которые за последние полгода не слишком изменились — упали буквально на 5−10%. Однокомнатные типовые квартиры стоят, как и раньше, от $ 16 тысяч, двухкомнатные — от $ 18 тысяч. Дальше цены зависят от типовых потребительских качеств и прочих не менее важных характеристик.

Но какое-то движение на рынке все-таки пошло. Упираться по ценам бесконечно невозможно: как можно выставлять за $ 30 тысяч, если оно стоит сейчас $ 15 тысяч? Это нонсенс.

— Еще одна тенденция, которая касается не только рынка, но и жизни в целом — много могилевчан уезжают из города, что в первую очередь обусловлено сферой занятости. Если, например, это работники банковской отрасли, то у них очень быстро наступает «потолок», выше которого не прыгнешь — за повышением по карьерной лестнице надо ехать в столицу. Но переезд — это сложная вещь, к которой нужно быть морально готовым. При этом, на мой взгляд, Могилев — это хороший город для жизни.

«Однушки» от $ 12 тысяч, «трешки» — от $ 35 тысяч». Сколько стоят квартиры в Могилеве

— Цены по районам Могилева разнятся незначительно. Но есть не слишком популярные места в городе, и цены там действительно немного ниже. Например, район ул. Строителей — там депо, ездят грузовые поезда, соответственно, повышенный уровень шума и более загрязненный воздух. Однако люди, которые уже давно живут в этом районе (он тихий и компактный), зачастую предпочитают улучшать свои жилищные условия только здесь. Но на рынке такая недвижимость всегда дешевле. Такая же ситуация в районе завода им. Кирова — это окраина, довольно специфический промышленный район. Но местные жители любят Заднепровье: лес, тропа здоровья, лыжная база, каток, близко Днепр — есть, где погулять и искупаться летом, есть прокат инвентаря для активного отдыха.

В остальных районах большой разбежки по ценам сейчас нет. Кстати, Заднепровье пользуется спросом из-за довольно насыщенной инфраструктуры. Особенно ул. Пушкина, Непокоренных, Шмидта. Если раньше объекты на ул. Шмидта тяжело продавались, то теперь «уходят», как горячие пирожки.

Итак, по словам директора агентства недвижимости, однокомнатные квартиры в Могилеве стоят от $ 12 тысяч — в двух-, трехэтажных домах на ул. Вавилова, Мечникова, например. Это будут малосемейные или малогабаритные квартиры.

Двухкомнатные квартиры — от $ 17 тысяч, если речь идет, опять-таки, о двухэтажных домах. В пятиэтажных домах квартиры будут стоить от $ 20−22 тысяч, но это без ремонта.

Трехкомнатные квартиры стоят от $ 30 здесь все зависит от года постройки дома, количества изолированных комнат, этажа, планировки и, конечно, ремонта.

— Некоторые наши покупатели боятся (и не зря) угловых квартир. В некоторых панелях угловые квартиры, даже не на крайних этажах, со временем начинают подтекать. Скорей всего, это происходит за счет того, что со временем под действием погодных условий частично высыпается раствор и во время дождя или снега стены начинают сыреть. Покупатель должен быть готов к тому, что с учетом стоимости квартиры, он вложит средства в ремонт внешней стены, — вкладывать средства в ремонт без устранения основной причины проблем смысла нет. Соответственно, и продавец должен учитывать этот нюанс при определении стоимости своей квартиры и, соответственно, при торге с покупателем.

Сейчас наблюдается тренд на строительство малогабаритного жилья: средняя общая площадь однокомнатной квартиры-студии — 27 «квадратов». Стоимость таких квартир, по словам специалиста, не слишком отличается от обычных «хрущевок».

— Продается много таких малогабаритных квартир, но я бы не сказала, что это как-то выделяет их в цене среди других «однушек». Здесь выбирает каждый для себя: немного большая по площади «хрущевка», где дом уже дал усадку, обжитой зелёный двор и вся инфраструктура или малогабаритная «однушка» в новом доме со строительной отделкой и обещанной перспективой. По цене они соразмерны.

Важно понимать, чем ты готов пожертвовать при покупке жилья. Нужно сразу учитывать, что нельзя поменять сам дом (расположение), инфраструктуру, этаж. Если не хочешь соседей — живи в частном доме. Все остальное — это дело непостоянное: ремонт в квартире можно поменять, соседи могут съехать/поменяться, в конце концов, даже планировка — вещь непостоянная. На мой взгляд, лучше переплатить и купить квартиру в том районе, который будет очень нравиться, чем обращать внимание, где отвалилась плитка или отклеились обои, чтобы переехать в идеальный ремонт, но в неидеальный для вас район.

«Недорогие загородные дома — очень ликвидный продукт»

— Благоприятно вся ситуация с пандемией сказалась лишь на сегменте недорогих загородных домов и дач. Если раньше покупатели не слишком охотно рассматривали загородные дома в 30 километрах от города («это далеко», «слишком долго ехать на транспорте»), то теперь те же 30 километров — это уже «хорошо, удобно, чистый воздух». Это легко объяснить: в нынешнем году мало кто смог привычно провести свой отпуск, а провести свободное время в четырёх стенах — приятного мало. К тому же, недорогие загородные дома — очень ликвидный продукт: можно небольшую сумму вложить на приведение жилья в «мне так нравится» , какое-то время наслаждаться загородной жизнью и потом продать за те же деньги или даже немного дороже. Можно сказать, что этот сегмент рынка уже стабилизировался и сейчас купить аккуратную и небольшую дачу реально от $ 4 до $ 15 тысяч (все зависит от возможностей и пожеланий).

При этом по загородным домам более дорогого сегмента рынка не все так однозначно. Дорогие объекты за $ 150—200 тысяч не слишком пользуются спросом. Но в целом тенденция к переезду жить за город сохраняется — люди хотят продать квартиру в Могилеве, немного доложить денег и купить хороший дом. Поэтому повышенным спросом пользуются дома за $ 50−70 тысяч. Но и за такие деньги найти достойный дом очень сложно. У нас есть ряд клиентов, которые, имея на руках эти $ 60 тысяч, не могут найти вариант по душе. Так получается потому, что, по мнению людей, за эту сумму должно быть все, как на картинке: и ремонт хороший, и санузлы в идеальном состоянии, и плитка, желательно, испанская. Но так не бывает. Такую «картинку» можно купить от $ 120 тысяч. Что меня удивляет — так это тот факт, что иногда можно за те же деньги или даже дешевле найти дом под Минском или, например, в Болгарии на берегу моря, но собственники Могилевской недвижимости оценивают свои объекты все равно только так.

По словам Елены Ворониной, решающую роль в ценообразовании объектов играет «областной менталитет».

— У нас есть в продаже и пятиэтажные загородные дома (с учётом подвала и мансарды), и на 700, 800, 1000 «квадратов». Понятно, что когда-то туда было вложено очень много средств и при ремонте использовались какие-то ультрадорогие обои, например. Но, представьте, прошло 20 лет. И мы сталкиваемся с тем, что люди живут сегодня, а свою недвижимость оценивают по меркам двадцатилетней давности. Получается, что 20 лет назад такой дом стоил $ 300 тысяч и более, собственники говорят: «Здесь все очень дорогое и качественное, всего 20 лет прошло. Тут буквально мазнуть, тут трещинку заделать — ничего страшного. Но так уж и быть, согласимся на $ 170 тысяч». Продавцы плохо двигаются по цене, все почему-то считают, что недвижимость обязательно найдет своего покупателя. Но, как показывает практика, на объекты с неадекватно высокой ценой покупатели находятся крайне редко. Время трехуровневых потолков, пластиковых панелей и всевозможных коллон безвозвратно ушло, и с этим надо считаться. Яркие акценты — это современно, но аляповатый интерьер сложно продаваем.

Как пример — коттеджный поселок Тараново под Могилевом. Одно время там было очень модно строиться, он позиционировался как элитный поселок: дорогие земельные участки, еще более дорогие дома. Мода прошла быстро, и многие объекты появились в продаже по довольно высоким ценам. Но объективно, что мы видим сегодня? Тихо, свежо и уютно, как везде, но общественного транспорта нет, дороги не слишком хорошие, инфраструктуры никакой. Мода назад не вернется, а люди деньги вложили и хотят их вернуть.

Читать:
Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

23760

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

13056

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

15179

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

11082

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

28309

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

6884

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

91150

«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине

6256

Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности

8050

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1693

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7521

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

67866

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1736

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2265

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290