Сталинки Минска. От элитной недвижимости в центре до уровня хрущевок на окраине.
10880 3

12.09.2013 Артем Сахаревич

В последнее время столицу активно застраивают жилыми объектами, которые позиционируются как элитные. Тем не менее, основу рынка элитной недвижимости Минска по-прежнему составляют сталинки в центре города. Мы попытались разобраться в этом необычном сегменте рынка, а также сравнить происходящие там процессы с районами сталинок, значительно удаленных от центра Минска.

«Сталинские дома» составляли основу послевоенной застройки Минска. Расположенные на небольшой площади и единым массивом, они по праву являются символом города. Дома с просторными комнатами, толстыми стенами и уютными двориками есть в разных частях Минска, однако сегодня по-настоящему «элитными» считаются лишь сталинки в центре и вдоль проспекта Независимости. Остальные, а это примерно половина от общего их числа в столице, расположены за пределами первого транспортного кольца. В основном они концентрируются вдоль Партизанского проспекта и в районе Тракторного завода.

Именно центральное положение является главной причиной такой существенной разбежки в цене между разными частями города. Цены на многие квартиры в центре достигают уровня в 2800—3000 $/м², в то время как за сталинки в Партизанском и Заводском районах просят около 1600 $/м², что даже ниже, чем средняя цена предложения квартир в Минске.

Существует мнение, что цены на элитную недвижимость в центре Минска живут своей жизнью и мало коррелируют с общегородской динамикой. Тем не менее и они сильно просели в 2009—2011 гг. вслед за волной снижения цен на вторичном рынке. Однако, если реальный рост цен на жилье в Минске начался в 4 квартале 2012 года, то сталинки в центре сменили падение на рост еще в 2011 году и с тех пор стабильно прибавляют в цене. Более того, если во время кризиса их стоимость была выше средней всего на 20−25%, то в 2012—2013 гг. этот показатель достиг уровня 35−40%.

Динамика цен на квартиры в сталинках вне центральной части города, напротив, полностью совпадает с общегородской. При этом стоимость последних всегда была на 8−12% ниже и этот показатель оставался стабильным даже при значительных колебаниях.

Последние годы элитные сталинки в центре не испытывали серьезных колебаний покупательского интереса. Однако, определенный всплеск спроса все же имел место. Период, когда цены на сталинки в центре падали или не росли, длился около двух с половиной лет. Тогда же в этом сегменте активизировались желающие заработать на выгодной конъюнктуре рынка. Дальновидные покупатели понимали, что столь низкие цены в деловом центре Минска — это скорее аномалия, чем норма и активнее обычного покупали эту недвижимость. Многие из приобретенных в то время квартир были затем с выгодой перепроданы или переведены в нежилой фонд.

Сталинки, расположенные далеко от центра, напротив, испытывали ярко выраженную нехватку покупателей в 2010—2011 гг. Однако, как только рост цен на вторичном рынке столицы стал очевидным, квартиры в этих домах стали раскупаться очень быстро из-за своей низкой стоимости. Именно высокий спрос на бюджетные квартиры в сталинках в 4 квартале 2012 года существенно повлиял на общий баланс сделок.

Таким образом, даже несмотря на то, что количество сталинок в Минске ограничено, их доля в общем объеме сделок сохраняется стабильной, а в 2013 году она даже несколько выросла.

За экспертным мнением о специфике рынка сталинок Минска мы обратились к Елене Табачниковой, агенту по операциям с недвижимостью АН «Сильван».

— Елена, во всем городе цены растут, а что происходит со сталинками?

— Сталинки представляют собой уникальную часть рынка. Это своеобразные памятники истории, которой в городе осталось не так много. Плюс, абсолютное большинство домов располагается в центре. Поэтому стоимость сталинок на рынке всегда была значительно выше средней цены по городу. Что касается динамики, то цены на сталинки сохраняются стабильными. Хотя, на фоне того роста, что мы наблюдаем у новостроек и на вторичном рынке в спальных микрорайонах, они также немного подросли.

— В прошлом году предложение квартир было гораздо выше нынешнего, а спрос — значительно ниже. Были ли проблемы с поиском покупателей квартир в сталинках?

— Покупатели приходили в этот сегмент всегда. Нужно понимать, что сталинок гораздо меньше, чем остального жилья. Основными их покупателями квартир в сталинках являются либо нерезиденты (чаще всего россияне), либо состоятельные белорусы. Последние, несмотря на наличие коттеджа за городом, хотят иметь еще и квартиру в центре. Поэтому логично выделить сталинки в отдельный сегмент, который не стоит смешивать в общую кучу с остальными квартирами на рынке.

— Бытует мнение, что сталинки продаются дольше других квартир. Как долго нужно искать покупателя?

— Абсолютно по-разному. В первую очередь многое зависит от местоположения. Например, очень быстро раскупаются сталинки в престижных районах вроде улиц Карла Маркса, Комсомольской. Квартиру в сталинке трудно продать быстро без качественной внутренней отделки. Большинство из иностранных покупателей не желают заниматься ремонтом, поэтому они готовы даже переплатить за квартиру, если у той не будет проблем с отделкой.

— Выходит, что в Минске многие сталинки покупаются, чтобы после ремонта их выгодно перепродать?

— Этот бизнес развит в Минске уже давно и начал активно развиваться с улучшением благосостояния граждан. Многие сталинки покупались в абсолютно «убитом» состоянии, в них делался добротный, качественный ремонт, а затем квартира выставлялась на продажу. Как правило, на рынке такие квартиры были популярны у иностранцев, ведущих дела в Беларуси.

— А как обстоят дела со сталинками вне центра: вдоль Партизанского проспекта, в районе Тракторного завода?

— Эти квартиры практически не интересуют богатых покупателей. Они расположены в непрестижных районах, да и многие дома там можно отнести к элитным исключительно из-за высоты потолков. Живущие в этих домах коренные минчане в основном получили эти квартиры по наследству. Они чаще пользуются спросом у приезжих из провинции и покупаются в основном из-за низкой цены. На рынке их рассматривать нужно скорее в одном сегменте с хрущевками.

— Не пугает ли покупателей отсутствие в сталинках некоторых привычных нам удобств?

— Действительно подобный нюанс присутствует. Так, в некоторых сталинках мусоропровод располагается на кухне. А дома с лифтами в Минске можно пересчитать по пальцам. К ним относятся, например, дома № 17 и 19 по улице Янки Купалы, а также несколько домов по проспекту Независимости (12, 29, 39, 40). Тем не менее, плюсы сталинок значительно перевешивают минусы.

— Елена, массив сталинок в центре довольно обширный, а есть ли какие-то определенные дома, которые привлекают покупателей своей уникальностью?

— Большой интерес вызывают дома № 29 и 31 по улице Комсомольской. Справедливости ради следует сказать, что объявление о продаже там квартиры большая редкость. Также интересными выглядят предложения о продаже квартир по улицам Карла Маркса (№ 8,21,19) и Янки Купалы (№ 11 и 17). На другом берегу реки очень популярны дома по Коммунистической улице с видом на набережную (знаменитый «дом под шпилем») и в районе музея РСДРП. И хотя цены в некоторых из них достигают 2500−3000 $/м², это не пугает покупателей. Квартиры в этих домах действительно стоят таких денег.