Рынок жилья ожидают кардинальные изменения. Как они отразятся на ценах? Мнения экспертов
2864 42В настоящее время на рынке жилья сложилась достаточно непростая ситуация. Меняются подходы по предоставлению земельных участков под жилищное строительство, в частности, и ведения строительной деятельности, в целом. Отсутствует доступное кредитование жилья, что снижает покупательский спрос, с одной стороны, и ставит застройщиков в очень непростые условия работы, с другой стороны. Сокращаются объемы жилищного строительства. Как все эти процессы отразятся на ценах на жилье? Каким видят свое будущее на рынке частные застройщики?
Эти и другие вопросы обсудили на заседании «круглого стола» члены Ассоциации объектов жилищного строительства — руководители наиболее крупных частных строительных компаний.
Главная проблема — отсутствие финансирования
Отклик на все эти нововведения рынок новостроек в полной мере ощутит не ранее, чем через 2−3 года, считает генеральный директор ООО «Юнивест-М» Владимир Здобнов. Самая сложная и больная тема — это финансирование строительства. На сегодняшний день она пока никак не решается. «Если государство строит в год 6 млн.кв.м жилья, из которых финансирует лишь 20% - значит все остальное жилье оплачивается наличными деньгами. Такой практики нет нигде в мире. Ни один западный инвестор, ознакомившись с бизнес-планом и действующими процентными ставками, не станет работать на таких условиях,» — говорит Владимир Здобнов.
Привлекать кредиты на строительство жилья в белорусских рублях под 50% годовых — слишком дорого. Возможно, решить каким-то образом эту проблему можно было с привлечением кредитов из-за рубежа?
Некоторые застройщики пытались идти таким путем. По словам Василия Устинчика, председателя наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест», компания 2 года вела переговоры со шведской стороной. Но результат оказался нулевым. Кредит имел целевое назначение и предназначался под финансирование энергоэффективного строительства. Но поскольку застройщик «ушел» от энергоэффективного строительства, получить кредит не удалось. Сейчас компания ведет переговоры с другими структурами, но о результате говорить пока рано.
— Международные институты охотно кредитовали бы белорусских застройщиков, причем под ставку менее 10% годовых. Но кредит ограничен залогом и предоставляется на 2 года. В прошлом году мы получили кредит от ЕБРР (Европейский банк рекламы и развития). В текущем году плотно работали по этому вопросу с МФК. Но все кредиторы выдвигают очень жесткие условия и накладывают серьезные ограничения на всю деятельность компании, — рассказывает Надежда Матвеенок, член правления группы компаний «А-100» («А-100 Девелопмент»).
Как отразится на ценах аукционная система предоставления площадок и структуризация рынка?
— Два года назад Николай Ладутько заявил, что реальная стоимость жилья в Минске должна составлять $ 2 тыс. за квадратный метр. Я его понимаю, он сам строитель и не просто так назвал эту цифру. Но это было два года назад. К этому мы сегодня идем, а по сути, уже пришли, — говорит Василий Устинчик. — Через 2 года мы все будем строить жилье только на земле, приобретенную на аукционе. А она не свободная. Например, на аукцион 2 апреля выставлен на продажу участок в 42 сотки на ул. К.Чорного. При этом убытки по сносу составляют Br43 млрд. Где тут логика? Сколько будет стоить квартира в таком доме с учетом сноса? — задает вопрос Василий Устинчик.
Сегодня достаточно четко прописана цена квадратного метра жилья, строящегося с господдержкой. Она эквивалентна средней заработной плате, увеличенной на коэффициент 1,2. «Но мы понимаем, что за эту цену можно только построить дом. Вся инфраструктура должна быть построена за счет бюджетных средств. Что касается других граждан, а их сегодня большинство, то раньше они также поддерживались государством и кредитовались по приемлемым ставкам. Сегодня мы видим в Минске, что за счет этой категории граждан государство хочет решить социальные проблемы — снести частный сектор, построить детские сады, школы, дороги, реконструировать сети», — высказывает свою точку зрения по данному вопросу Лев Хаютин, генеральный директор СООО «ТАМБАЗ».
По его мнению, с учетом выполнения всех этих функций «квадрат» жилья в Минске не может стоить даже $ 2 тыс. А если в стоимость квадратного метра жилья включить и стоимость парковочных мест, которые из-за высокой себестоимости мало кто в собственность приобретает, то автоматически возрастает и цена жилья.
При этом эксперт считает, что даже при сносе можно снизить цену квадратного метра. «Наша компания много лет занимается сносом частного сектора. При сложившихся ценах на вторичном рынке жилья освобождение 1 гектара площади обходится застройщику примерно в $ 3,5 млн. Но если поднять плотность застройки на этих территориях до 20 тыс.кв.м на 1 гектар, как это происходит в Москве, то эти $ 3,5 млн. соответственно распределяться на 20 тыс.кв.м. В этом случае мы сможем получить цену квадратного метра ниже $ 2 тыс. Если брать за основу нормативную плотность — от 7 до 9 тыс.кв.м на 1 гектар, то это обременение по сносу будет в 2 раза дороже», — рассуждает Лев Хаютин.
Цену жилья прогнозировать очень сложно. Она зависит от множества факторов, считает Сергей Коренько, председатель собрания акционеров СООО «Арэса-Сервис». «Цена может быть только той, которую готовы и могут платить потребители. Представьте ситуацию, что в стране никто ничего не покупает, и не только жилье. Это ведет к безработице, волнениям и другим негативным последствиям. Любое государство должно быть заинтересовано в том, чтобы население могло что-то покупать. Особенно отечественного производства», - уточняет Сергей Коренько.
Непосредственное влияние на ценообразование оказывают макроэкономические и внешнеполитические факторы, считает Борис Филановский, генеральный директор СООО «Арэса-Сервис». Те события, которые происходят сегодня в Украине, могут привести к серьезным изменениям цены. Однако в какую сторону, говорить пока рано.
Чем будут заниматься застройщики в условиях сокращения объемов жилищного строительства?
— Мы как строили, так и будем строить. Конечно, не в тех объемах, какие были раньше, — говорит Владимир Здобнов. — Все будет определяться платежеспособным спросом. Застройщики имеют какие-то оборотные средства, будут привлекать кредитные ресурсы.
— Каждая компания будет решать этот вопрос индивидуально. Зная потенциал членов Ассоциации застройщиков, он будет решен наилучшим образом. Конечно, будут какие-то издержки и снижение объемов строительства. Но строители всегда заработают себе на хлеб, — говорит Николай Новицкий, генеральный директор ОАО «Белбуд». — Другое дело, насколько быстро у нас будут меняться правила игры. Сначала зарядили всю строительную отрасль на 10 млн.кв.м жилья в год. Развили цементные мощности и отрасль стройматериалов под это. Все это сейчас станет.
Пойдут ли застройщики в города-спутники?
По мнению Сергея Коренько, прежде чем говорить о городах-спутниках, надо создать там такие условия, чтобы туда захотели ехать люди. «Если, к примеру, инженер, строитель будет зарабатывать там $ 3 тыс., то со временем он поедет туда жить. Хотя и не сразу. Пока народ у нас еще очень консервативный», — добавляет эксперт рынка.
— Смолевичи — это не город-спутник, это спальный район Минска. Чем отличается город-спутник от спального района? Из спального района жители ездят утром в город на работу, а вечером возвращаются обратно. В городе-спутнике никуда никто не ездит, потому что люди там живут и работают. Строить в каком-то городе спальный район в 50 км от Минска, а потом проводить туда железную дорогу, автодорогу, чтобы утром мчались все в одну сторону, а вечером в другую, нет никакого смысла. Особенно учитывая, что там нет никакой инфраструктуры. Гораздо дешевле создать инфраструктуру на пустом месте, чем реконструировать такой город, как Заславль. В городах-спутниках пока никто ничего не строил, не строит и вряд ли будет строить в ближайшее время, — высказывает свою точку зрения по данному вопросу Лев Хаютин.
На данную тему также читайте на нашем портале:
За три года Ассоциация застройщиков стала известной и авторитетной организаций
- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 631 объявление
- Продажа офисы, нежилые помещения 2067 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1719 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 1003 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 777 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2235 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1839 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 126 объявлений
- Аренда склады, производства 666 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 391 объявление
- Аренда гаража, машиномест 47 объявлений
