Ярослав Романчук: в условиях отсутствия рынка жилья как такового говорить о цене квадратного метра — чистое шаманство

  3586   21

О текущем состоянии рынка, возможных сценариях развития событий и ценах на квартиры сегодня мы беседуем с Ярославом Романчуком, экономистом, руководителем научно-исследовательского центра Мизеса.

— Ярослав Чеславович, вот уже полгода рынок новостроек в Минске ведет себя достаточно стабильно. По данным портала Realt.by цена квадратного метра сложилась на уровне $ 1574/кв.м. На Ваш взгляд, соответствует ли стоимость жилья экономической ситуации в стране?

— В Беларуси нет полноценного рынка жилья и недвижимости. У нас работает система искусственного ограничения спроса и предложения. Это олигополия находится под контролем Минстройархитектуры. Они вместе с исполкомами в ручном режиме управляют этим сектором экономики.

Государство определяет режим обмена важнейших для этого рынка факторов производства: земли, денег, строительных услуг, инфраструктуры. Строительство жилья по-прежнему полно советских атавизмов, когда товары не покупали, а доставали, когда вместо полноценного свободного обмена действовали законы фарцовки. Помните, в свое время обыкновенные музыкальные пластинки продавались по 70−100 советских рублей, а за пару джинсов нужно было выложить до 200 рублей! Тогда средняя зарплата была 130 рублей в месяц. Аналогичная ситуация сегодня с жильем.

Государство полностью контролирует землю. Преимущество имеет тот, кто способен ее не купить, а выбить у чиновников. Продолжает действовать устаревший принцип назначения земли. Мол, это земля сельскохозяйственного назначения. На ней строить нельзя. При этом никто толком не может объяснить, какой есть коммерческий смысл от поля картофеля или люпина на границе Минска или Гомеля.

Далеко не каждый получает право строить жилье. Здесь тоже чиновники играют первую скрипку. При этом зарубежные строительные компании, т. е. импорт строительных услуг практически исключен. Разного рода регуляторные и административные обязательства, которые ложатся на плечи застройщиков жилищного строительства, приводят к удорожанию жилья как минимум на 15−20%.

Государство активно влияет и на спрос жилья. Львиная доля денег в виде льготных кредитов направляется на покупку квартир. Государство до сих пор не запустило современную систему ипотечного кредитования. Сильно запаздывает рынок арендного жилья. Опять же, он находится под полным контролем государства. При полном отсутствии фондового рынка большинство белорусов по-прежнему видят в жилье инструмент сбережения и инвестирования. Поэтому они так цепляются за жилье, пребывая в иллюзии о том, что оно уж точно не подешевеет. Вкладывая деньги в покупку дома или квартиры, они надеются сохранить покупательную способность сбережений.

Важным фактором, сдерживающим развитие рынка жилья в Беларуси, является концентрация экономической активности, в первую очередь в Минске и в областных городах. В столицу стремятся дети тех, кто сумел заработать деньги в регионах, поскольку, как говорят, в провинции нечего делать. В свою очередь областные города «смотрят» на Минск и выстраивают ценовую политику на жилье в привязке к столице.

Наконец, привычка белорусов родиться, учиться, работать и умереть в одном месте также делает рынок жилья ригидным и неэластичным. Если бы в Беларуси прошли настоящие рыночные реформы, рынок жилья был бы гораздо более динамичным и отзывчивым на изменения состояния экономики.

— Многие потенциальные покупатели говорят и пишут на форумах, что цены на квартиры слишком завышены. Глядя на состояние экономики в стране, они полагают, что они должны снижаться. Выскажите, пожалуйста, свое мнение по данному вопросу.

—  Это ситуация временного неустойчивого равновесия. У продавцов квартир нет большого резона снижать цену, поскольку издержки владения квартирой или домом (стоимость ЖКУ, налоги на недвижимость и землю) пока находятся на низком уровне. Те, кто построил квартиры в предыдущие годы, в большинстве своем использовали льготные кредиты. Их тоже не поджимает, а инфляция регулярно «съедает» часть их долга.

Ожидания покупателей тоже объяснимы. Они видят, что экономика работает все хуже, что инфляция высока, долги растут, продавать товары все тяжелее, да и государство не резиновое. Значит, спрос будет сокращаться, а при высоких темпах предложения нового жилья и накопленного на продажу старого цены должны упасть.

Потенциальные покупатели сравнивают ситуацию в Беларуси с другими европейскими странами. Они видят, что цены на жилье в Беларуси в контексте доходов и ставки сбережения явно выше. Наконец, на ожидания потенциальных покупателей влияют разговоры о повышении тарифов на ЖКУ. Об этом громко и часто говорят органы госуправления. Значит, продавцов будут подталкивать к тому, чтобы они вели себя с ценами более гибко.

— Какой, на Ваш взгляд, должна быть цена квадратного метра в Минске?

— Назвать точную цифру рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в ситуации, когда этого самого рынка еще никогда в Беларуси не было, это чистое шаманство. Экономическая наука занимается не предсказаниями, а объяснениями сути и динамики экономических процессов. При этом важно отметить следующее. Беларусь — страна с малой открытой экономикой. Цены у нас должны быть мировыми. После проведения в стране полноценных рыночных реформ, снятия барьеров на вход инвесторов на рынок земли и недвижимости цена жилья в Беларуси будет примерно такой же, как в европейских странах, близких к нам по структуре экономики, капиталоемкости и экономической активности.

Понятное дело, что во время структурных реформ, рецессии цены на жилье существенно снизятся по сравнению с нынешним уровнем. Поскольку ожидания кризиса в Беларуси высокие, то и ожидания снижения цен на жилье также остаются высокими. Конечно, если в Беларусь придут десятки миллиардов долларов инвестиций из Китая, России или Украины, если к нам переедут сотни крупных компаний, то цены на жилье, особенно в Минске, пойдут вверх. Но это весьма гипотетический сценарий, вероятность реализации которого гораздо меньше сценария кризисного.

— Представляет ли рынок новостроек интерес для иностранных инвесторов и покупателей из близлежащих стран?

— Беларусь — страна с очень высокими рисками для прав собственности. Белорусские власти практикуют национализацию частных активов и планируют ввести норму владельческого контроля, который подобно золотой акции делает бессмысленным формальный институт частной собственности. В таких условиях иностранные инвесторы не заинтересованы в долгосрочных инвестициях, какими являются инвестиции в жилье. А отдельные покупатели есть и будут, особенно из России. Однако они погоду на рынке жилья не делают. Разве что в сегменте жилья, которое сегодня стоит $ 2000/кв.м и больше.