Уроки 2009: бизнес-аналитик предложил свою модель снижения цен на рынке жилья, основанную на прошлом кризисе
5825 39На почтовый ящик информационно-аналитического отдела Realt.by периодически приходят письма читателей, в которых они высказывают свои видения перспектив рынка жилья, подкреплённые статистическими наблюдениями. В середине мая мы публиковали такое письмо от сотрудника университета Гента (Бельгия). Сегодня свою модель снижения цен на квартиры в Минске представит Антон Ляхнович, математик-системный программист, который работает бизнес-аналитиком в области внедрения ERP-систем на предприятиях. Он предположил временные рамки снижения цен и наступления локального «дна» на основании соотношения цены и предложения.
Динамикой цен на рынке недвижимости я заинтересовался достаточно давно. Ещё во время учёбы в университете я однажды услышал от одногруппника: «Метр уже по тысяче!». Тогда я был далёк от этих вопросов, но такая цифра показалась мне какой-то заоблачной и нереальной. Прошло всего несколько лет, а цена квадратного метра в Минске превысила 2000 долларов, при этом многие думали, что рост продолжится.
С тех пор мы видели резкое снижение цен в 2009 году, несколько лет ценового штиля и бурный рост в 2012—2013 годах. В настоящее время происходит очередное снижение цен. В начале весны 2015 года меня заинтересовала статья Артёма Сахаревича со сравнительной характеристикой снижения цен в 2009 и 2015 годах.
Известно, что падение цены обычно сопровождается ростом предложения. Поэтому я решил изучить синхронное движение графиков цены и предложения. Я увидел не только похожие временные периоды между определёнными точками графика в 2009 и 2015 годах, но и предположил пропорциональность относительного изменения цены и предложения.
В начале апреля 2015 года я в первый раз представил себе модель для прогнозирования, о которой пойдёт речь. Уже тогда были различные мнения по вопросу о продолжительности и глубине снижения, поэтому я попытался ответить на него сам для себя. Тот прогноз был скорее эмпирическим, но сейчас видны новые подтверждения. Кроме того, уже можно оценить промежуточную погрешность прогноза.
Начну с наглядного графика соотношения цены и предложения. Соответствующие графики в 2009 и 2015 годах имеют некоторые отличия, но визуально совпадают.
Чтобы на время абстрагироваться от конкретики, я подобрал значения по вертикальной шкале только для наглядного отображения графиков и их зависимости.
Точные значения цены и предложения в каждой из точек будут приведены в таблицах ниже. А сейчас обратим внимание на горизонтальную шкалу. Здесь я выделяю 5 точек. Охарактеризуем каждую из них:
1. Предварительный этап (до точки 2): цена находится в горизонтальном тренде, предложение медленно растёт.
2. Начало снижения: темпы снижения цен растут, что сопровождается быстрым увеличением предложения. Хочу отметить, что точка 2 может быть, как локальным максимумом (2008 год), так и завершением относительно горизонтального движения (2014 год).
3. Максимум предложения: предложение на максимуме, скорость снижения цены максимальная.
4. Равновесие предложения: предложение становится равным предложению в точке 2, скорость снижения цены замедляется.
5. Локальный минимум цены: цена выходит в горизонтальный тренд, предложение медленно снижается.
В таблице ниже представлены значения предложения и цены в указанных точках в 2008—2009 годах. Отдельно указано относительное изменение от исходного значения в точке 2. Период от точки 1 до точки 2 является предварительным и находится за рамками модели.
Периодичность данных — 7 дней, поэтому точка 4 выбрана с ближайшим значением предложения к точке 2. В идеальном случае предложение в точках 2 и 4 равно.
В следующей таблице — ситуация на начало апреля 2015 года. Значения в точке 3 стали известны, после чего я спрогнозировал дальнейшее движение к точкам 4 и 5.
Начальную дату
Дальнейшие расчёты основаны на пропорциональности изменения цены и предложения в каждом периоде:
— изменение предложения в точке 5 = 19,8/26,2*(-8,7) = - 6,6%.
— изменение цены в точке 4 = (-8,4)/(-12,2)*(-28,1) = - 19,3%.
— изменение цены в точке 5 = (-8,4)/(-12,2)*(-31) = - 21,3%.
Сегодня мы видим, что в ближайшее время (предположим, 2.08) по предложению будет фактически пройдена точка 4. Отклонение временного периода от прогноза (и графика 2009 года) составит всего 2 недели.
Отклонение цены от прогноза существенно больше.
Исходя из значений в предполагаемой точке 4, перестроим прогноз в точке 5:
Временной интервал между точками 4 и 5 сохраним — 2 месяца. Получившаяся расчётная дата условная, т. к. мы привязываемся к воскресеньям. Изменение предложения в точке 5 сохраняем в соответствии с весенним прогнозом.
Снижение цены замедляется быстрее, чем в 2009 году, поэтому для нового расчёта изменения цены в точке 5 возьмём пропорцию с точкой 4:
(-15,8)/(-28,1)*(-31) = -17,4%.
Почему же пропорциональность изменений цены в 2015 нарушилась, и снижение цен замедляется быстрее, чем в 2009 году? Я думаю, тут влияют многие фундаментальные факторы, из которых невооруженным глазом видны:
1. Средние доходы населения в 2015 году существенно выше, чем в 2009 году.
2. Относительная разность цены в Минске и в регионах не такая большая, как в 2009 году.
3. Масштаб кризисных явлений в 2009 году был мировым, а в 2015 он, скорее, региональный.
Какие технические выводы можно сделать? Точку 2 по-прежнему можно определить только постфактум, открытия не произошло (да и не планировалось). А вот на основании других точек можно выделить несколько индикаторов, например: после прохождения точки 3 скорость снижения цены и размер торга при сделке достигают максимальных значений.
В обзоре рынка жилой недвижимости за апрель 2015 года было сказано, что торг при продаже составлял от 8 до 22% в зависимости от количества комнат. Получается, купить с максимальным торгом после точки 3 может быть выгодней, чем «на дне» в точке 5. Соответственно, продавать лучше до того, как рынок достигнет точки 3.
Хочу подчеркнуть, что я предлагаю модель только для анализа и прогнозирования однократного существенного снижения цены. Возможно, её можно применить и для однократного резкого роста. А периоды до точки 2 и после точки 5 требуют фундаментального и технического анализа на общих основаниях.
Антон Ляхнович
- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 632 объявления
- Продажа офисы, нежилые помещения 2032 объявления
- Продажа магазины, торговые помещения 1726 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 1020 объявлений
- Продажа бизнес, сфера услуг 784 объявления
- Аренда офиса, помещений 2286 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1839 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 125 объявлений
- Аренда склады, производства 668 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 386 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 47 объявлений
