Забудьте о ценах на нефть, зарплатах и темпах строительства. Вот показатели, которые лучше объяснят происходящее на рынке жилья

  13002   31

Между ценами на квартиры и средней заработной платой минчан есть корреляция: по мере роста зарплат дорожают квартиры.

_{Корреляция — это статистическая связь двух величин, где изменения одной соответствуют изменениям другой. Мерой корреляции является специальный коэффициент ®. Если он равен или близок к 0 — никакой корреляции нет, если близок к 1 или -1, значит показатели сильно коррелируют.}

Коэффициент корреляции у зарплат и цен на квартиры равен 0,79. Это неплохой результат, но далеко не самый лучший. То ли дело мировые цены на креветки! Их корреляция с ценами на квартиры в Минске последние 4 года была ощутимо сильнее — 0,90. Ждёте лучший момент для покупки квартиры? Вот наш совет: креветки начинают дорожать — бегите в агентства, кредитные отделы или к застройщикам и незамедлительно решайте вопрос.

Удивлены, но всё ещё склоняетесь к старым проверенным показателям? Давайте рассмотрим другой пример, взяв за основу цены на нефть марки Brent. Высокие цены на черное золото означают, что у наших восточных соседей будет больше денег для покупки белорусских товаров. Кроме того, Беларусь — крупный производитель нефтепродуктов, доходы от продажи которых положительно влияют на состояние экономики, что в конечном счёте сказывается на цене квартир…

Столько букв, чтобы объяснить довольно заурядную корреляцию между ценами на нефть и ценами на квартиры (r=0,76). А ведь нужно было просто следить за ценами на соевое мясо (r=0,81)! Кто знает, может хитрецы, купившие квартиры на «дне» в 2016 году, делали это с оглядкой на то, как быстро дорожала тогда соя.

Достаточно о ценах. Рассмотрим спрос на квартиры в столице. Его можно неплохо объяснить доступностью жилья (сколько зарплат потребуется для покупки 1 квадратного метра). Корреляция между двумя показателями также неплохая (-0,7), но вы уже догадываетесь, что у нас есть чем перебить эту цифру.

_{Минус перед коэффициентом корреляции означает, что она отрицательная — с уменьшением одного показателя другой растёт.}

Благодаря доступным кредитам Нацбанку удалось значительно повысить спрос на квартиры. Что сделать, чтобы он оказался ещё выше? Можно, конечно, увеличить заработную плату всех работников, но это архисложная задача. Оказалось, есть и другие варианты:

• ввести квоты на посещение театров;
• уменьшить количество больничных коек;
• просто надеяться, что финны будут пить меньше алкоголя.

Не останавливаемся и продолжаем вбивать гвозди в гроб устаревших рыночных индикаторов. Довольно сложно объяснить, какое количество квартир будет выставлено на продажу в конце года. Слабая (r=0,37) корреляция в последнее 10-летие наблюдалась со вводом жилья. Можно объяснить её так — если новостроек было слишком много или слишком мало, то это отражалось и на предложении «вторички».

Знали бы мы раньше, что следить надо за поголовьем свиней. Оказывается, выбор квартир сокращается, когда «хрюшек» в стране становится слишком много. Есть этому и другое объяснение — в Люксембурге растёт доля людей с избыточным весом.

Как насчет прогнозов?

У нас хорошо получилось оценить прошлое, теперь давайте попробуем предсказать будущее. В этом нам поможет всезнающий Google. Дело в том, что частота поиска по определённой фразе в прошлом (мы брали данные с задержкой в 2 года) отлично коррелирует с настоящими изменениями на столичном рынке жилья.

Возьмем к примеру «adidas retro» — по всей видимости, это какие-то оригинальные коллекции известного бренда. Этот «adidas retro» очень хорошо коррелирует с количеством проданных в Минске квартир. То же мы можем сказать и про «расписание электричек Нижний Тагил».

Наши новые индикаторы говорят, что в середине года мы вправе ожидать очередную волну ажиотажа на столичном рынке жилья, правда затем активность покупателей резко пойдет на спад.

Теперь давайте применим аналогичный подход к ценам на квартиры. Предсказывать их будущую динамику нам помогут «жизненные статусы» и «китайские айфоны». У обоих показателей корреляция с ценами на квартиры в Минске до сих пор была просто феноменальной — 0,95−0,96.

Ценовой прогноз на ближайший год

Начавшийся рост цен на квартиры является всего лишь локальным всплеском. Вскоре цены вернутся на уровень 2016−2017 годов, а весной 2019-го и вовсе окажутся на 10-летнем минимуме.