Кредиты на недвижимость в Беларуси (часть II)

  3026   1

В продолжение темы жилищного кредитования, начатой в предыдущем обзоре, остановимся более подробно на кредитах на общих основаниях. Затронем также кредиты, выдаваемые государственными банками гражданам, состоящим на учете нуждающихся в жилье.

Сейчас предложений по кредитованию жилья достаточно. Целый ряд банков кредитует покупку и (или) строительство жилья. Естественно, что у каждого из банков своя политика в этом отношении. Вначале остановимся на общих моментах.

Астанаэксимбанк. Основное предложение Банка заключается в кредитовании жилья под залог недвижимости. Причем в зависимости от того, может ли кредитополучатель представить справку о подтверждении своих доходов или нет, будет варьироваться процентная ставка по кредиту. То есть при отсутствии документально подтвержденного дохода ставка по кредиту будет выше. На сегодняшний день Астанаэксимбанк имеет отделения только в Минске, поэтому и кредиты на жилье предоставляются жителям Минска. Кредит выдается в валюте.

Белагропромбанк. Предлагает кредитные программы для покупки и строительства жилья, под залог имущества и под поручительство физических лиц, как в белорусских рублях, так и валюте. Для граждан, состоящих на учете нуждающихся, предусмотрена пониженная процентная ставка и меньший размер первоначального взноса своими средствами по сравнению с кредитами на общих основаниях. Кроме того, Белагропромбанк участвует в государственной программе строительства жилья на селе.

Беларусбанк. Большая часть кредитов на жилищное строительство (74,1% за первое полугодие 2007 г.) выдается на льготных условиях через отделения Беларусбанка. Выполняя политику государства в области предоставления льготных кредитов, Банк также кредитует население из собственных средств. При этом он, так же как и Белагропромбанк, кредитует нуждающихся на относительно льготных условиях. Надо сказать, что буквально в конце октября, в свете последних решений правительства, Банк снизил процентные ставки по кредитам на жилье в белорусских рублях на один процентный пункт. Обязательным условием Банк считает обеспечение возврата по кредиту — поручительство физических лиц.

Белвнешэкономбанк. Разделяет процентные ставки по кредитам на жилье по принципу: строительство или приобретение, при этом постоянную прописку в городе, в котором берется кредит или строится недвижимость, не требует. Кредиты на покупку жилья Белвнешэкономбанк выдает под меньший процент. В отличие от Беларусбанка и Белагропромбанка, пониженная процентная ставка нуждающимся в жилье не предусмотрена. Зато Банк предлагает определенные бонусы некоторым категориям кредитополучателей (обслуживающимся в Белвнешэкономбанке). А также предоставляет отсрочку по погашению основного долга при покупке квартиры до 6 месяцев.

Белросбанк. Предлагает программы кредитования жилья только в валюте. Процентная ставка по кредитам на строительство (в период самого строительства) также несколько выше, чем по кредитам на покупку недвижимости. В период строительства жилья необходимо поручительство физических или юридических лиц. Если построенная квартира передается в залог Банку, то поручительство далее уже не требуется.

Белинвестбанк. Пока не выдает кредиты на льготных основаниях в белорусских рублях. Остальные кредиты на жилье предоставляются на условиях, схожих с условиями других государственных банков. Выгодное отличие заключается в том, что, выдавая кредит на 80% стоимости жилья, Банк требует, чтобы кредитополучатель внес первоначально хотя бы 10% собственными средствами. Оставшиеся 10% своего взноса кредитополучатель может вносить в течение всего срока кредитования.

БПС-Банк. Кредитует жилье под залог и под поручительство физических лиц. В первом случае взнос собственными средствами кредитополучателя будет составлять не менее 30% стоимости жилья, а во втором — 10%. При этом Банк также предусматривает щадящие условия для нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан (меньшую процентную ставку).

Паритетбанк. Имеет наиболее широкое предложение в зависимости от валюты кредита: белорусские и российские рубли, доллары США и евро. Прописка кредитополучателя в данном случае значения не имеет.

Приорбанк. Процентная ставка по кредитам, как и у других коммерческих банков, не зависит от того, стоит кредитополучатель на очереди нуждающихся, или нет. Есть специальная программа «Дружная семья» — приобретение квартиры под залог покупаемой недвижимости и поручительство близких родственников. В этом случае для расчета максимальной суммы по кредиту принимается совокупный доход членов семьи. Банк также кредитует под поручительство посторонних лиц, залог недвижимости. В последнем случае ставка по кредиту в белорусских рублях зависит от суммы кредита (до 100 млн. рублей — 16% годовых, свыше 100 млн.- 14%).

В процессе выбора того или иного кредита мы обычно опираемся на то, что нам по-настоящему важно. Одному нужно, чтобы размер взноса собственными средствами не был велик. Другому необходимо растянуть кредит на более длительный срок, чтобы платежи не ложились непомерным бременем на ежемесячный бюджет семьи. Поэтому сравним кредитные программы по основным значимым условиям.

Срок предоставления кредита

В принципе, по сроку предоставления кредита на жилье банки предлагают сопоставимые условия (см. таблицу).

Банк	Астана- эксимбанк	Белагро-промбанк	Беларусбанк	Белвнеш- экономбанк	Белросбанк	Белинвест-банк	БПС-Банк	Паритет-банк	Приорбанк
Срок кредита, лет	15	15	15 в рублях, 10 в валюте	15	12	15	15	10	Дружная семья 5,10; остальные 5,10,15

Как видите, максимальный срок предоставления кредита в основном колеблется от 10 до 15 лет, при этом абсолютное большинство банков лояльно подходят к досрочному погашению кредита (без ограничений и без штрафа). Исключение составляет, пожалуй, Астанаэксимбанк, устанавливающий полугодовой мораторий на погашение, и Приорбанк, также взымающий плату за досрочное погашение кредита в размере 1% вносимой досрочно суммы (если она в три раза превышает сумму обычной выплаты, но минимум 100 тыс. руб., 50 долларов США или евро в зависимости от валюты кредита). Однако Приорбанк предлагает три варианта срока кредита — 5, 10 и 15 лет. Поэтому в зависимости от доходов кредитополучатель может выбрать удобный для себя план погашения.

Взнос собственными средствами

А вот тут ситуация не однозначная. Размер минимального взноса собственными средствами кредитополучателя сильно отличается в зависимости от валюты, способа обеспечения возврата по кредиту и вообще позиции того или иного банка по этому вопросу. Но в целом, нужно рассчитывать внести сумму не меньше 10% от стоимости квартиры.

Банк	Астана- эксим-банк	Белагро- промбанк	Беларус- банк	Белвнеш- экономбанк	Белросбанк	Белинвест- банк	БПС-Банк	Паритет- банк	Приорбанк
Размер взноса собственными средствами, % от суммы кредита	50%	10% нуждающимся 25% не нуждающимся	25% в рублях, 10% в валюте	30%	15%	20% (10% сразу +10% в течение срока кредита)	10% поручи-тельство; 30% залог квартиры	20%	20%

Годовая процентная ставка по кредиту

В среднем процентные ставки по кредитам в иностранной валюте на 3−4 пункта ниже, чем в белорусских рублях. Причем во многих случаях кредиты в долларах США и в евро выдаются под одинаковый процент. При нынешней тенденции курса доллара к падению кредиты в долларах соответственно оказываются выгоднее кредитов в евро.

Вообще говоря, кредиты в валюте занимают большую долю из общего количества выдаваемых кредитов. Так, по состоянию на 01.07.2007 г. удельный вес задолженности по кредитам на строительство в валюте составлял 42,9%. Отчасти такое распределение является следствием более высокой ставки по рублевым кредитам на фоне стабильности курса рубля в течение продолжительного времени. С другой стороны, доля валютных кредитов на покупку жилья еще больше — 63,8%, так как стоимость объектов по сделкам с жилой недвижимостью в основном, привязана именно к валюте.

Хотя возможно, предпринимаемые буквально в последнее время усилия Правительства и банков в отношении снижения процентных ставок по рублевым кредитам, скажутся на увеличении их доли.

Зависимость суммы кредита от дохода кредитополучателя

Различные банки неоднозначно подходят к вопросу о платежеспособности кредитополучателя. И расчет максимальной суммы по каждому из кредитов может производиться различными методами. Например, Беларусбанк рассчитывает максимальную сумму по кредиту на основании совокупного дохода кредитополучателя и его поручителей. Приорбанк принимает доход поручителей (близких родственников) для расчета только по кредиту «Дружная семья». В Белвнешэкономбанке считают, что «чистый доход» кредитополучателя должен составлять не менее 30% от суммы максимально возможных платежей по кредиту в месяц. При этом под «чистым доходом» подразумевается полученный доход за вычетом коммунальных платежей и т. п., и зависит от состава семьи (количества членов, иждивенцев). Естественно, что при одинаковом доходе кредитополучателя размер кредита будет зависеть как от срока кредитования, так и от условий конкретной программы, и ежемесячный платеж в этом случае может отличаться в разы. Сравните:

Ориентировочный расчет дохода семьи в месяц
кредит ОАО «Приорбанк» на покупку под поручительство, доллары США
срок кредита, лет	ориентировочная сумма кредита	примерный доход семьи в месяц		размер первоначальной выплаты*
		4 чел.	2 чел.
5	31 000	1 050	950	808
15	31 000	750	650	459
кредит ОАО «Приорбанк» на строительство под залог, доллары США
срок кредита, лет	ориентировочная сумма кредита	примерный доход семьи в месяц		размер первоначальной выплаты*
		4 чел.	2 чел.
5	32 000	1 100	1 000	320
15	32 000	800	700	320
* впоследствии величина ежемесячного взноса уменьшается

На сайтах многих банков присутствуют кредитные калькуляторы, позволяющие подсчитать ориентировочную сумму кредита при заданном доходе (или наоборот). Но подчеркнем, что данные расчеты носят приблизительный характер. Окончательный расчет производится сотрудниками банков при рассмотрении пакета документов.

Дополнительные платежи, связанные с оформлением кредита

В случае оформления кредита на жилье практически всегда возникают сопутствующие платежи, которые связаны с регистрацией сделки. Так, нотариальная пошлина за договор залога составляет 5 базовых величин. (Базовая величина в данный момент 31 000 руб, а с 1 декабря 2007 г. 35 000 руб). Регистрация в местных органах кадастрового агентства (например, Минского городского или областного агентства по государственной регистрации и земельному кадастру) — 0,5 базовой величины. Причем договор залога считается действительным только в случае проведения оценки закладываемой недвижимости. Необходимость оценки и требования, предъявляемые к оценочным организациям, регламентируется Указом Президента Республики Беларусь «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» от 13.10.2006 г. № 615. Обычно банк сообщает клиенту список оценщиков, оценка которых для него приемлема. Справка об оценочной стоимости обойдется примерно в 200 тыс.рублей.

Кроме того в случае, если Вы берете кредит под залог квартиры, банк наверняка потребует оформить на нее страховку на весь срок кредитования. Стоимость полиса обычно составляет 0.3% от суммы кредита в год.

Дополнительные комиссии банков

Дополнительно банки наиболее часто прибегают к комиссиям, связанным с оформлением договоров поручительства, залога, кроме того, в некоторых случаях возникают ежемесячные комиссии по сопровождению кредита и т. п. Конкретную информацию о величине комиссий можно получить при помощи кредитного калькулятора. Чтобы оценить переплату по кредитам возьмем для примера кредит на сумму 50тыс. долларов (допустим, срок 10 лет, форма — безналичное перечисление, условие возврата — поручительство двух физических лиц либо залог).

В этой диаграмме учтены проценты и комиссия банка. То есть если вы взяли кредит на сумму 50 тыс. долларов в Белросбанке то переплата составит 34 201 доллар и в итоге за 10 лет придется выплатить 50 000 + 34 201= 84 201 $

Следует помнить, что в случаях, когда кредит выдается под залог недвижимости, сумма платежей возрастет за счет страховки, что в нашем случае составит ориентировочно 150 долларов в год.

Итак, кредит на жилье действительно во многих случаях остается последней надеждой приобрести собственную квартиру. Во всяком случае, какими бы тяжкими ни казались ежемесячные взносы по кредиту, брать кредит на жилье оказывается более выгодно, чем копить деньги на покупку. Во-первых, если Вы все же состоите на учете нуждающихся, то расходы по кредиту уменьшают налогооблагаемую базу по подоходному налогу. Во-вторых, если подсчитать, во сколько обойдутся все платежи по кредиту сроком, например, на 10 лет, то окажется, что эта сумма эквивалента удорожанию жилплощади в среднем на 30%.

Реально? Более чем.

Мы благодарим за предоставленную информацию кредитный отдел и PR-службу ОАО «Приорбанк» и сотрудников риэлтерского агентства ОДО «Загородный дом».

www.infobank.by