Крым для богатых и очень богатых

  513

Южный берег Крыма остается одним из наиболее привлекательных мест для отдыха, что стимулирует спрос на недвижимость на территориях Большой Ялты и Большой Алушты и, соответственно, рост цен на квадратные метры.

Стремятся догнать ЮБК по уровню цен на недвижимость и города восточного и западного побережья. Однако в этих регионах достаточно высоким остается спрос на вторичное жилье, тогда как на ЮБК покупатели отдают предпочтение новостройкам. Впрочем, и в первом, и во втором случае главный аргумент в пользу покупки недвижимости — его цена. Строители же активно застраивают побережье супердорогим элитным жилье, при неудовлетворенном спросе на эконом-класс.

По сравнению с прошлым годом цены на квадратные метры в Крыму выросли в среднем на 30%, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. На побережье за 12 месяцев с апреля 2007 г. по апрель 2008 г. рост цен составил в среднем 41,9%, рассказывает директор агентства недвижимости «Фирма «СТД-центр» Виктор Мазурин. Причем в самой Ялте за год стоимость жилья в центральной части города и районе набережной увеличилась на 23%, прилегающих к центру микрорайонах — на 15%, в отдаленных районах, включая Ливадию и Массандру — на 38,5%. Но даже не ялтинские квадратные метры дали высокие показатели роста, а те метры, что расположены в поселках Южнобережья. Рекордсменом можно считать пос. Кореиз, показавший рост 61,9%. За ним следует Симеиз, где цены за год выросли на 54,5%, тройку лидеров замыкают Алупка и Форос, показавшие 50-процентный рост цен на недвижимость. В Гаспре жилье подорожало за год на 45,4%, в Гурзуфе — на 42,8%, в Мисхоре — на 41,6%, Никите — на 38,4%.

В результате на 1 апреля 2008 года сложилась такая средняя стоимость 1 кв. м: в центральной части Ялты и на набережной — $ 3,2 тыс., прилегающих районах Ялты — $ 2,7 тыс., отдаленных микрорайонах Ялты, Ливадии, Массандры, Алупки, Никиты — $ 1,8 тыс., в Симеизе, Мисхоре, Кореизе — $ 1,7 тыс., Гаспре — $ 1,6 тыс., в Гурзуфе — $ 2 тыс., Форосе — $ 2,4 тыс.

Если проследить динамику роста цены на курортную недвижимость, начиная с 2003 года, то можно увидеть, что активнее всего дорожала недвижимость в поселках Южнобережья.

И это, надо полагать, не предел.

Что в Ялте?

Главная причина того, что цены на недвижимость продолжают расти, заключается в том, что в Крыму в отличие от других регионов Украины отсутствуют предпосылки для их снижения. Земли для строительства новых объектов осталось совсем немного, а в центрах курортных городов каждая сотка — на вес золота.

Одно из ведущих мест по количеству вводимых в эксплуатацию новостроек занимает Ялта (в 2006 году она занимала только 5-е место по Крыму). В 2007 году на территории Большой Ялты возводилось либо проектировалось более 60 многоэтажных объектов, строительные работы велись на 30 площадках. Непосредственно на территории города строили свыше 30 объектов жилой недвижимости с жилой площадью свыше 160 тыс. кв. м. В 2008 году должно начаться строительство еще не менее 10 объектов. Большинство строящихся домов планируется сдать в эксплуатацию в 2008—2009 гг., то есть в ближайшие год-два в Ялте будет водиться в эксплуатацию до 100 тыс. кв. м жилой площади. Планы строителей на ближайшие три-четыре года не менее грандиозные: они планируют построить еще не менее 20 домов. Таким образом, до 2020 года южная столица Крыма получит около 60 жилых комплексов.

Однако, несмотря на то, что в Большой Ялте наблюдается строительный бум, инвестиционно привлекательных объектов жилой недвижимости не так много, рассказывает ведущий специалист по недвижимости крымской строительной компании «СоюзСтройТехнология» Валерия Петрусевич. «В самой Ялте на сегодняшний день выставлено на продажу более 20 объектов. Еще несколько зданий уже строятся, но продажи еще не начались. Основная причина тому — не получены разрешительные документы на строительство. Кроме того, в некоторых из продаваемых объектах на сегодняшний день не продано ни одной квартиры. Чаще всего причиной этого становится неправильное позиционирование объекта: в Ялте многие комплексы, которые можно причислить к эконом-классу, позиционируются как элитные, что позволяет строителям завышать цены. Но разве можно отнести к столь высокому уровню, например, дома, расположенные в 5 км от моря или в непосредственной близости к наиболее оживленным улицам? Это попытка получить максимальную прибыль при минимальном вложении», — объясняет эксперт.

По информации на февраль 2008 г., средняя стоимость квадратного метра в новостройках класса премиум была на уровне $ 3 тыс. При этом часть строительных компаний стремится устанавливать такую цену уже на начальной стадии строительства, хотя в среднем на рынке такая стоимость сложилась для готовых строений. А от начала строительства до его завершения стоимость вырастает в 2−2,5 раза. Естественно, что продать апартаменты по изначально завышенной цене оказывается непросто даже при активной рекламной кампании. В результате в Ялте около 7 введенных в эксплуатацию комплексов стоят в ожидании клиентов.

Во многом зависит цена и от месторасположения объекта. Понимая, что быстрее всего будут реализованы объекты, расположенные в центральной части города, неподалеку от моря, но вдалеке от шумных улиц, некоторые строительные компании стремятся максимально заработать. Таких объектов сегодня в Ялте 5−6. При этом в трех из них цены начинаются от $ 5 тыс. за кв. м и достигают $ 17 тыс., а планировки — от 100 кв. м, что может позволить себе приобрести для отдыха только очень обеспеченный человек.

Впрочем, существует и иной подход к формированию цены: комплекс «Дарсан-Палас» СК «СоюзСтройТехнологии» находится в парке, обладает большой закрытой территорией и достаточно развитой инфраструктурой, расположен в 600 м от набережной и почти построен. Есть в нем и современные студии, и дорогие просторные квартиры, и пентхаусы с индивидуальными террасами, а цены начинаются от $ 2,5 тыс. за кв. м. При этом за 1,5 года продаж реализовано более 50% квартир — то есть более 10 квартир в месяц. Среди других инвестиционно привлекательных объектов в центре Ялты стоит отметить комплекс Victory Apartments (сдача в эксплуатацию в конце этого года) — приватные апартаменты с готельной инфраструктурой по цене от 2650 евро за кв. м. (всего 89 апартаментов площадью от 35 кв. м).

Наиболее остро на ялтинском рынке недвижимости ощущается дефицит жилья эконом-класса. Но, как говорят строители, вряд ли эконом-класс будет строиться в ближайшее время. Причина — во введенных горсоветом ограничениях по этажности для новых объектов в центре города, что, во-первых, делает в своем роде уникальными строящиеся сейчас дома, ведь в перспективе строителям придется обживать исключительно городские окраины, а во-вторых, экономически невыгодно тратить средства и использовать драгоценную землю под эконом-класс. «Жилье, которое стоило раньше $ 1,5−1,8 тыс., теперь будет от $ 2 тыс., потому что ближе к морю новое разрешение на строительство получить уже невозможно», — объясняет Валерия Петрусевич.

Реально ли сегодня приобрести недорогую по меркам Ялты квартиру? Вопреки ожидаемому ответу, специалисты говорят «да». Искать ее лучше всего в новостройках, которые по тем или иным причинам не пользуются спросом: их оказалось достаточное количество в Ялте. На такие объекты покупателей привлекают необычайно низкими ценами для курорта ценами и высокими скидками. Но чтобы найти недорогую недвижимость, придется потратить немало усилий, ведь объекты эконом-класса не рекламируют с таким усердием, как элитные. Информацию о них реально отыскать либо в отделах реализации самих строительных компаний, либо агентствах недвижимости, которые на ЮБК активно сотрудничают со строительными компаниями, в отличие от других регионов Крыма. Кстати, «СоюзСтройТехнология» через месяц планирует начать продажи квартир в новом объекте бизнес-класса, где цена квадратного метра будет $ 1,7 тыс., то есть стоимость однокомнатной квартиры будет от $ 65 тыс., что для Ялты совсем недорого: ведь сегодня за такую же квартиру в элитном доме нужно выложить от $ 130 тыс.

Алушта не уступает!

Аналогичная картина характерна и для Алушты. Только самая крупная крымская строительная компания «Консоль ЛТД» предлагает приобрести в этом городе квартиры и апартаменты сразу в нескольких объектах. Например, мега-проект NewAlushta в Профессорском уголке — наиболее живописном и известном месте города Алушты. По состоянию на 11 апреля 2008 года средняя стоимость квадратного метра в современном многофункциональном комплексе составляла от $ 1,5 тыс. Панорамные квартиры и апартаменты с видом на морские просторы Черного моря и величественные Крымские горы имеют площади 29, 36, 42,5, 50,7, 56,5, 67,5, 73,4, 87 и 110 кв. м с комфортными лоджиями. Но опять-таки в перечне предложений преобладает элитное жилье, стоимость квадратного метра которого колеблется от $ 2,5 до 3,5 тыс. на стадии проекта или начала строительных работ, что при огромных метражах делает сумму покупки подъемной только для очень толстого кошелька.

Стоимость нового жилья поскромнее обойдется покупателям от $ 1,3 до $ 1,9 тыс. за кв. м. Например, объект «Монолит» на ул. Б. Хмельницкого по состоянию на 11 апреля предлагали квартиры по цене $ 1,5 тыс. за «квадрат» площади на начальной стадии. В комплексе будет 5 домов: три 9-этажных строения серии ЮБК (1-я очередь строительства), один двухподъездный 13-этажный дом и один одноподъездный 12-этажный дом. На данный момент алуштинский филиал компании «Консоль ЛТД» предлагает к продаже первую линию: 1-комнатные квартиры — 30,9 кв. м, 38,8 кв. м, 40,60 кв. м, 2- комнатные — 56 кв. м, 3- комнатные — 71,1 кв. м Срок сдачи — 4-й квартал 2008 года.

Любопытно, что несмотря на территориальную близость, наибольшим спросом пользуется недвижимость в новостройках именно в Ялте и Алуште, а не в пригороде и курортных поселках. Специалисты объясняют это тем, что экология в Крыму одинаково благоприятна и в самой Ялте, и вблизи нее, а вот инфраструктура в городе значительно лучше развита. Главным аргументом в пользу недвижимости в поселках может служить только цена, а недвижимость эконом-класса по сравнительно невысокой цене продолжает пользоваться спросом независимо от местоположения объекта.

Севастопольский «бастион»

Одним из наиболее активно застраиваемых городов Крыма сегодня можно считать Севастополь. По информации севастопольской компании «Маркет Крым», в городе ведутся строительные работы более чем на 60 строительных площадках. Причем первое место по числу объектов строительства и площадям занимает сегмент жилой недвижимости.

Темпы строительства первичной жилой недвижимости в Севастополе растут из года в год. Если в 2006 году в Севастополе было введено в эксплуатацию 1248 квартир или 104,3 тыс. кв. м жилой площади, а годом ранее — только 94 тыс. кв. м, то по итогам 2007 года по данным Севастопольской городской государственной администрации было построено около 118 тыс. кв. м. На конец прошлого года в Севастополе велось строительство 31 жилой многоэтажки, еще на 4 площадках работы были законсервированы, но будут возобновлены.

Интересно, что строительные компании предпочитают возводить не отдельные здания, а крупные многоэтажные жилые комплексы — целые кварталы новостроек. Например, введенный в эксплуатацию в декабре 2007 года восьмиэтажный 290-квартирный комплекс «Жемчужина Омеги» на берегу одноименной бухты или расположенный поблизости 250-квартирный комплекс «Омега-элит», а также начавшееся строительство 636-квартирного комплекса в 5-м микрорайоне Севастополя и 448-квартирного комплекса в микрорайоне «Омега 2-а», жилой комплекс из 9-этажных домов на пр. Победы. В этом же районе начато строительство жилого комплекса «Акрополь», который, помимо четырех 9-этажных жилых корпусов, будет включать в себя коттеджи, а также развитую сферу услуг. В 5-м микрорайоне Севастополя ведется строительство 636-квартирного квартала жилых домов в районе Камышового шоссе. То есть в ближайшие годы город будет разрастаться в сторону мыса Фиолент и в районе Камышовского шоссе, где появятся новые микрорайоны, а шоссе, вероятно, утратит статус «объездной трассы», вместив супермаркеты и развлекательные комплексы.

Вблизи центра города наиболее интенсивно застраивается возвышенность в районе гостиницы «Крым» между центром и Загородной балкой (в частности, здесь заканчивается строительство одного из самых высотных зданий в Севастополе). К перспективам этого района стоит отнести и тот факт, что это наиболее приближенный к центру города район, на который не распространяется ограничение высотности застройки, принятое Севастопольским горсоветом с целью сохранения исторического облика центральной части Севастополя.

В планах городских властей — развивать застройку в район Сапун-горы. Администрация в 2007 году успешно реализовывала через земельные аукционы участки под многоквартирую застройку в районе Дергачей. Активно развивать его планируется и в 2008 году, хотя в этом районе неизбежно возникнут проблемы с инфраструктурой и транспортом. Ограниченная пропускная способность моста в районе железнодорожного вокзала создаст серьезные транспортные проблемы для этого района, считают специалисты компании «Маркет Крым». В ближайшей перспективе, то есть первом полугодии 2008 года — реализация 6 проектов строительства жилых комплексов. И ресурс в виде более чем 20 земельных участков, приобретенных на земельных аукционах, либо зафиксированных в прямой продаже в течение 2007 года, с целевым назначением, позволяющим возводить на них жилые объекты.

Правда, как и в Ялтинском и Алуштинском регионах, в Севастополе основная масса строящейся недвижимости относится к категории элит. Эксперты считают, что эта тенденция сохранится и в 2008 году, потому что, во-первых, немалую часть расходов бюджета строительных проектов составляет цена земельных участков под строительство, приобретаемых на аукционах, а, во-вторых, застройщикам выгоднее строить дорогое жилье, так сказать, брать не количеством, а ценой.

По словам управляющего инвестиционными проектами и программами в Крыму агентства недвижимости «Мультидом» Руслана Маринуцы, из всего строящегося в севастопольском регионе жилья, только 10−15% — эконом-класса, остальное позиционируют как элитное. При этом спрос на эконом-класс колоссальный. «Строители, к сожалению, еще не доросли до того, чтобы прежде чем начать строить, заказывать маркетинговое исследование, которое даст понимание, что нужно рынку. Они действуют по инерции, строят как 3−4 года назад, когда был дикий спрос на любое жилье. Тогда строили элитное жилье и оно расхватывалось за неимением ничего другого. На сегодняшний день сегмент элитного жилья очень близок к насыщению, а востребованный на рынке эконом-класс почти отсутствует, потому что это экономически не столь выгодно, как элитное», — говорит эксперт.

Из выставленных на продажу на стадии строительства севастопольских новостроек АН «Мультидом» может предложить только одну эконом-класса — на ул. Колобова в Гагаринском районе, в юго-западной части города Севастополя, между бухтами Круглая и Камышовая. Дом расположится в 15 минутах езды до центра города и вблизи моря, где расположены оборудованные городские пляжи. Границами микрорайона служат: с юга —бухта Круглая, на востоке — ул. Октябрьской революции и на западе — пр. Сталинграда. Цена в среднем составляет $ 1,1 тыс. за кв. м, то есть стоимость 1-комнатных квартир будет от $ 49 тыс., 2-комнатных — от $ 67 тыс., 3-комнатных — от $ 92 тыс. Для сравнения: в многоэтажных комплексах с претензией на элитность, расположенных близко у морю (приближение к береговой линии добавляет к стоимости порядка $ 500 за кв. м), стоимость квадратного метра колеблется от $ 1,6 до $ 2 тыс. при огромных метражах квартир. Распродается такая недвижимость с большим трудом, и либо на конечной стадии строительства (в отличие от эконом-класса, расхватываемого на начальных стадиях), либо даже уже после ввода дома в эксплуатацию.

Восток и Запад

В последние годы оживилось строительство в городах восточного и западного побережий Крыма. Например, в Евпатории СК «Консоль ЛТД» предлагает к продаже квартиры в многофункциональном комплексе на ул. Чапаева — пр. Победы или жилом микрорайоне на ул. 9 Мая. Стоимость квадратных метров соответственно $ 1−1,2 тыс. Впрочем, по словам специалиста агентства недвижимости «Квадратный метр» Сергея Громова, спрос на евпаторийскую недвижимость во многом зависит от месторасположения объекта и его цены (рост стоимости за год составил 30−40%). «Клиенты спрашивают либо какой-то определенный район города, независимо от того, в каком фонде находится жилье — первичном или вторичном, либо ищут недвижимость ближе к морю. Причем с удовольствием покупают жилье и во вторичном фонде, если расположено оно в более интересном месте», — объясняет эксперт. Надо полагать, причина этого заключается в том, что Евпатория — больше детская здравница, а не притягивающий обеспеченных людей элитный курорт, каковым можно считать Ялту. Поэтому отдыхающий в Евпатории средний класс отдает предпочтение не престижу, а дешевизне и комфорту.

Аналогичная ситуация наблюдается и в Судаке. В этом городе СК «Консоль ЛТД» предлагает комплекс жилых домов по ул. Коммунальная стоимостью в среднем $ 1,2 тыс. за кв. м. Агентство недвижимости «СБН» реализует квартиры в сданном в эксплуатацию в прошлом году жилом доме по ул. Ленина, 35. Расстояние от моря — 1500 м, центр города, инфраструктура. В продаже 2- и 3-комнатные квартиры по цене $ 1,6 тыс. за кв. м.

Аналогичная стоимость квадратных метров в новом доме по ул. Приморской, сданном в эксплуатацию в 2007 году. Расположен он на расстоянии 800 м от моря, рядом с Генуэзской крепостью — историческим памятником XIV века. В продаже 1-, 2- и 3-комнатные квартиры, стоимость которых соответственно $ 87,5 тыс., свыше $ 100 тыс. и свыше $ 200 тыс.

Ведется реализация квартир в новых домах по ул. Айвазовского в Судаке. Из 7 секций строения сданы в эксплуатацию первые три. Цена 1 кв. м в них составляет: $ 1,2 тыс. (север), $ 1,3 тыс., $ 1,5 тыс. (6-й блок). В плане секции № 6 стоимость однокомнатных квартир в зависимости от этажа составляет диапазон от $ 63 до $ 97 тыс., двухкомнантных: $ 111−166,5 тыс. В 2008 году планируется начать строительство еще одного жилищного комплекса в Новом Свете.

Тем, кому блеск элитных новостроек не по карману, но не покидает желание обзавестись курортной недвижимостью по разумным ценам, стоит обратить внимание на небольшие населенные пункты запада и востока Крыма. Стоимость квадратных метров в таких населенных пунктах, как, например, Черноморское в западной части полуострова или пос. Приморский в Феодосийском регионе покажется очень привлекательной по сравнению с ценами Южнобережья, при этом море в этих регионах ничуть не хуже.

Цены продолжат расти

«За последние полгода уменьшилось количество клиентов из Киева, хотя раньше представлены были в основном они, но появились москвичи, причем в большом количестве, — рассказывает Валерия Петрусевич. — Покупают крымскую недвижимость жители дальней России, а также Львова, Донецка, Днепропетровска, Запорожья». Гости издалека отдают предпочтение новой и зачастую элитной недвижимости, тогда как эконом-класс пользуется повышенным спросом у крымчан и жителей других регионов Украины.

Поскольку Крым находится в расцвете «сил» и его будущее не вызывает сомнений, надо полагать, что стоимость квадратных метров будет продолжать расти. Сейчас на полуострове активно реализуются новые инвестиционные проекты, направленные на развитие инфраструктуры — это строительство современных гостиниц, аквапарков, торговых и развлекательных центров. При этом проводится реконструкция памятников архитектуры, открываются новые экскурсионные маршруты, благоустраиваются окрестности популярных туристических объектов. Все это повышает привлекательность Крыма как курорта, привлекает новых отдыхающих и стимулирует рост цен на недвижимость. В свою очередь стабильный рост цен делает Крым наиболее интересным в Украине регионом для вложения средств в объекты недвижимости.

Стагнация рынка недвижимости Киева отразилась на спросе недвижимости Южнобережья: в Крыму появились инвесторы, в основном частные покупатели, накопившие достаточную сумму для покупки одной или нескольких квартир. Основная их задача — выбрать наиболее подходящий вариант для вложения денег. При этом оценивается не только сам дом и его местоположение, но и надежность компании, качество строительства, ведь хорошая репутация компании положительно сказывается на динамике роста цен на ее недвижимость.

Подтверждением инвестиционной привлекательности Крыма могут служить и данные Государственного комитета статистики. Согласно им, только за 6 месяцев 2007 года объем инвестиций в строительство жилья в Крыму вырос на 137%, что является максимальным показателем в Украине. В целом в стране прирост инвестиций в строительство за этот период составил 44,7%.

Издание: http://www.mirkvartir.com.ua/