Америка становится доступней

  465

Снижающиеся цены сделали недвижимость США наиболее доступной для среднего класса страны с середины 2004 года.

Вследствие снижения цен на собственность, доступность американской недвижимости резко повысилась в отдельных городах страны.

В течение первого квартала 2008 года, 53.8% всех реализуемых домов в США были доступны по своей цене для приобретения американской семье, со среднестатистическим доходом в размере $ 61 500 в год. Такие данные предоставляет Индекс Жилищных Возможностей (Housing Opportunity Index) составляемый компанией Wells Fargo и Национальной Ассоциацией Жилищных Строителей (National Association of Home Builders (NAHB).

Для сравнения, в аналогичный период прошлого года лишь 44% реализуемой собственности были доступны для американца со средним доходом.

«Три фактора способствуют увеличению доступности жилья. Это — возвращение ипотечных ставок до рекордно низкого уровня за последние несколько лет, рост среднего дохода домохозяйства на $ 2500 в период с 2007 по 2008 год и снижающиеся цены», — комментирует ситуацию Сэнди Дан (Sandy Dunn) президент NAHB.

Согласно данным NAHB средняя цена собственности сократилась на 8% по сравнению с годом назад, но это совсем не означает то, что покупатели активно участвуют на рынке. И это один из факторов которые не охватывает представленный индекс.

«Повышение доступности жилья может действовать на вас если вы хотите продать или купить. Однако, само желание домовладельцев стать участниками рынка индекс не учитывает», — подтверждает Дейв Сейберс (Dave Seiders) главный экономист NAHB.

Многие американцы не желают осуществлять сделки с собственностью в момент падения рынков. Это может в свою очередь способствовать снижению цен ниже логически обоснованного порога.

Ричард ДеКасер (Richard DeKaser) экономист компании City Corp, осуществляющий исследования в сфере доступности жилья, называет следующие три фактора влияющие на тенденции рынка недвижимости:

• демография определяющая как много семей готовы переезжать в районы обладающие большим количеством рабочих мест
• доверие к рынку и понимание того, что недвижимость является хорошим вложением средств
• собственно сама доступность.

«Несмотря на то, что доступность является важным фактором в деле восстановления рынков, сама она самостоятельно не сможет восстановить ситуацию в секторе недвижимости», — отмечает специалист.

Помимо этого, вышеозначенный индекс не затрагивает ужесточившихся стандартов кредитования, которые стали наиболее жесткими за последние двенадцать месяцев. Индекс рассчитывается на основе постоянных кредитных стандартов.

На деле же, ужесточающиеся стандарты заимствования, сокращают количество потенциальных покупателей.

Калифорния наиболее сильно пострадала от сокращения ликвидности на рынке jumbo займов. Подобные кредиты выдаваемые на суммы свыше $ 417 000 долларов наиболее востребованы в штате, где недвижимость особо дорога. Freddie Mac и Fannie Mae получили разрешение правительства на выдачу таких займов в размере до $ 729 250. Однако, эффективность от принятия данного решения была тут же снижена, за счет увеличения процентных ставок по таким займам на 1−1.5% по сравнению с обычными кредитами.

Это содействовало тому, что Лос-Анжелес (Los Angeles) стал наименее доступным муниципалитетом для приобретения жилья в США. Несмотря на то, что средние цены на жилье в городе снизились с $ 525 000 до $ 412 000, только чуть более 10% реализованных домов, в первом квартале 2008 г., были доступны для домохозяйства со средним для региона уровнем дохода в $ 59 800 в год. Однако, данный результат все же намного лучше прошлогоднего, когда только 3% городской собственности были доступны для среднестатистического горожанина.

Наибольшее повышение доступности жилья произошло в городе Санта Ана (Santa Ana) в графстве Orange County штат Калифорния (Calif.). Здесь средние снизившиеся цены с $ 610 000 до $ 470 000 толкнули индекс доступности с 4.4% прошлого года до 17.4% нынешнего.

В Сан Диего (San Diego) рост доступности жилья поднялся до 25.2% с 9.4% имевших место годом ранее. Этому способствовало снижение средних цен с $ 460 000 до $ 368 000.

Риверсайд (Riverside) поднялся в доступности с 9,7%, до 26,9%, предварительно снизив свои цены со средних $ 380 000 до $ 288 000.

Стоктон (Stockton) увеличил доступность с 9,7% до 35,5%, сократившись в ценах соответственно с $ 390 000 до $ 262 000.

Наиболее недоступным городом за пределами штата Калифорния являлся город Нью-Йорк (New York) Почти не снизившиеся в городе средние цены, качнувшиеся лишь с $ 500 000 до $ 490 000, привели к увеличению доступности жилья до 12,5% по сравнению 6% первого квартала прошлого года. Несмотря на такой рост индекса , деловая столица США занимает второе место по недоступности в рейтинге.

Как и в течении прошлых нескольких лет, наиболее доступные крупные города страны располагаются на Среднем Западе США (Midwest).

Индианаполис (Indianapolis) оказался гостеприимнее всех мегаполисов. 90.1% всех городских семей достаточно зарабатывают, что бы купить городскую недвижимость, средней стоимостью в $ 106 000. Аналогичная цена прошлого года составляла $ 116 000, а доступность равнялась 89%.

В Йонгстауне (Youngstown) штат Огайо (Ohio) дома со средней ценой в $ 75 000 (ранее $ 78 000) могли купить 89.5% домовладельцев. В городоке Гранд-Рапидс (Grand Rapids) штат Мичиган (Mich.) недвижимость была доступна для 88.7% горожан, а в Детройте (Detroit) — 86.9% населения.

Несмотря на то, что доступность жилья является на наивысшей отметке с середины 2004 года, Дейв Сейберс (Dave Seiders) не прогнозирует возрождение рынка в ближайшее время. Этому препятствует высокая безработица, ужесточающиеся условия кредитования и негативные потребительские настроения. По мнению специалиста, объемы строительства начнут расти в начале 2009 года, реализация жилья не будет расти до середины того же года, а цены сократятся еще на 10%, прежде чем начнут повышаться в конце 2009 г.

Квадрум. Журнал