Попасть в десятку

  437

Сочи становится одним из самых привлекательных городов для инвестиций в недвижимость. Цены на элитное жилье в этом курортном городе, по данным экспертов, в течение ближайшего года вырастут на 30%.

Сочи становится одним из самых привлекательных городов для инвестиций в недвижимость. Цены на элитное жилье в этом курортном городе, по данным экспертов, в течение ближайшего года вырастут на 30%. Лето — самое удобное время для того, чтобы выбрать подходящую квартиру в одной из десяти элитных новостроек и своими глазами увидеть, как меняется город.

Инвестиции растут

Еще несколько лет назад Краснодарский край и в частности Сочи нельзя было назвать привлекательным местом для инвестиций в недвижимость, но в последние годы ситуация стала меняться, а после того как город получил олимпийский статус, инвестиции в Сочи потекли рекой.

Вот, например, какие данные приведены в исследовании инвестиционной привлекательности Краснодарского края и города Сочи, которое недавно провел Аналитический консалтинговый центр холдинга «Миэль» по заказу ООО «Дирекция Сочи — 2014». В 2006 году прирост ввода жилых домов в Краснодарском крае составил 39,5% (2,7 млн. кв. м). Для сравнения — по всей территории Российской Федерации за тот же период прирост составил 16,1%. По Московской области — 22,4%, по Москве — 3,3%.

Только в январе-июне 2007 года было введено 1,6 млн. кв. м жилья, что в 1,9 раза больше, чем за аналогичный период 2006 года. В результате Краснодарский край занял третье место после Москвы и Московской области по объемам строительства.

Существенное влияние на статистику объемов ввода жилья, по данным исследования, имели сочинские показатели. Объем капитальных вложений в экономику города возрос с 5467,9 млн рублей в 2000 году до 9675,0 млн рублей в 2006 году. В первом полугодии 2007 года объем инвестиций составил 10 227,4 млн. рублей. Максимальных показателей, по данным исследования, объем капиталовложений в Сочи достигнет в 2011 году (45 485 млрд руб.), а потом начнет плавно снижаться (см. диаграмму).

Правда, многие потенциальные покупатели недвижимости скептически смотрят на эти цифры: мол, деньги уйдут в песок, а инфраструктура города по-прежнему останется на допотопном уровне.

Однако, как уверяет Борис Лебедев, заместитель по маркетингу генерального директора риэлтерской компании «Винсент недвижимость» (Сочи), государственные вложения в городскую, транспортную и энергетическую инфраструктуру уже начинают давать плоды. «Вливание десятков миллиардов рублей в небольшой приморский город, который по размеру и населению меньше московского района, позволяет делать его все цивилизованнее и привлекательнее для отдыха и проживания, — говорит он.— А через пару лет результаты станут еще нагляднее. И олимпийские стройки, ближайшая из которых удалена от Сочи на 30 км, не смогут помешать курортникам и жителям наслаждаться морем и солнцем. При растущей привлекательности города для жизни и увеличения рабочих мест нами прогнозируется многолетний стабильный спрос на сочинскую недвижимость».

Высоко оценивают инвестиционный потенциал курортного города и другие эксперты. «Инвестиционную привлекательность Сочи трудно переоценить. В планы многих крупных компаний входит развитие в этом городе своей деятельности, — отмечает Александр Львовский, директор московского представительства компании „Росса Ракенне СПб“, эксклюзивного дистрибутора концерна Honka в России.— Уже сейчас здесь реализуется довольно много объектов коммерческого назначения. После того как Олимпиада закончится, многочисленные спортивные комплексы станут общедоступными, вследствие чего вблизи спортивной инфраструктуры появится недвижимость разного назначения. В планы компании Honka также входит открытие в Сочи своего представительства».

Покупки откладываются

Рынок элитной недвижимости в Сочи только начинает формироваться. Готовый объект в этом сегменте пока только один — ЖК «Премьер», расположенный в самом центре города, на пересечении Кубанской улицы и Морского переулка. Остальные объекты, которых не более десятка, находятся на разных стадиях строительства (см. таблицу). Другие новостройки не дотягивают до параметров элитного курортного жилья по нескольким критериям, самые важные из которых — близость к морю и расположение в центре города.

Цены на элитные новостройки догоняют московские и составляют, по данным генерального директора Vesco Realty Sochi Станислава Грипаса, 100−350 тыс. руб. за кв. м, а то и выше: «После объявления города олимпийской столицей рост цен на ряд объектов недвижимости Сочи составил около 30%. Сейчас цены растут медленнее, поскольку ажиотажный интерес к региону, вызванный признанием Сочи столицей Олимпийских игр 2014 года, не перерос в спрос, чего ожидали многие застройщики. В результате уже сейчас наблюдается завуалированное понижение цен на элитное жилье некоторыми девелоперами и собственниками на 10−15%. Одновременно на рынке элитного жилья Сочи наблюдается снижение покупательской активности. Эта тенденция во многом обусловлена наличием большого объема предложения».

Поскольку емкость сочинского рынка элитной недвижимости ограничена, а после объявления Сочи олимпийской столицей многие застройщики начали активно инвестировать в регион, спрос не успевает «переварить» резко выросшее предложение в элитном сегменте. Кроме того, как утверждает Станислав Гринпас, конкуренцию региону составляет европейское побережье, где цены сегодня в 3−4 раза ниже, что тоже сдерживает спрос.

Некоторое снижение спроса на квартиры в элитных новостройках Сочи отмечает и Адиля Данилова, вице-президент МФК «ГРАС» (строит в Сочи ЖК «ГРАС Сити» и «Александрийский маяк»), однако она уверена, что летом спрос должен вырасти, поскольку он имеет сезонный характер: весной и осенью продажи стоят, а во время новогодних каникул и летних отпусков растут. Кроме того, как объясняет Адиля Данилова, в Сочи сегодня практически нет пятизвездных отелей, и состоятельным людям, которые приезжают сюда отдыхать, проще купить собственное жилье, чем ждать, когда построят достаточное количество фешенебельных гостиниц, а значит, повышение спроса на элитные новостройки неизбежно.

Правда, ближе к Олимпиаде гостиницы появятся — например, в 2011 году в центре города «Группа Мегаполис» и компания Starwood Hotels & Resorts планируют открытие пятизвездного отеля Sheraton.

Кроме того, потенциальные покупатели пока не спешат с выбором, они, как отмечает Александр Львовский, «заняли выжидательную позицию в преддверии регулировки предолимпийских программ и их реализации». Но, пожалуй, самый главный документ, который повлияет на рынок недвижимости — Генеральный план развития города. Он должен быть готов в июне. После его принятия будут точно определены участки под жилую застройку, и усложнится получение разрешений на строительство. Как утверждает Борис Лебедев, результатом этого станет снижение предложения. «Уже сейчас почти все лучшие участки у моря застроены. Скоро их не останется вовсе, и цены на такие предложения вырастут еще больше, — предупреждает он.— После того как будут реализованы сегодняшние новостройки, покупатели столкнутся с дефицитом предложения. Одной из причин существенного роста цен при уменьшении предложения на первичном рынке станет олимпийское строительство. В связи с огромными потребностями олимпийской стройки в строительных материалах прогнозируется их дефицит и существенный рост стоимости. Еще одна помеха жилищному строительству — исчерпанность транспортной инфраструктуры, нагрузка на которую приведет к затруднениям со своевременным подвозом строительных материалов. Ожидается также значительный дефицит строительной техники и рабочей силы. Вышеуказанные тенденции будут нарастать вплоть до 2014 года».

Но, несмотря на эти обстоятельства, эксперты уверены, что цены на элитные новостройки будут расти. По прогнозам Екатерины Гурьевой, директора департамента продаж компании IntermarkSavills, к концу года ожидается повышение цен на 30−35%. По мнению Андрея Уфимцева, директора по продажам компании «Новое Качество», до конца года стоимость недвижимости увеличится не больше чем на 10−15%. «У застройщиков завышены ожидания темпа роста цен, — объясняет он.— Переоценен и уровень спроса. Покупатели не готовы входить в рынок на данном этапе, так как пока нет кардинальных изменений в инфраструктуре, строительстве дорог».

Так что сейчас, когда застройщики уже готовы идти на уступки, а выбор еще есть, покупать элитную недвижимость — самое время.

Московские мерки не подходят

Сочинская элитная недвижимость заметно отличается от столичной. По каким же критериям ее выбирать? Если в Москве основными критериями является местоположение объекта, качество строительных материалов и набор инфраструктуры, то в Сочи это собственный пляж, удобный выход к морю и вид на него. Как объясняет Екатерина Гурьева, определенного набора инфраструктуры для элитного дома в Сочи нет. Не имеет значения и количество квартир в доме. Все зависит от местоположения, так как элитное жилье в Сочи — это жилье для курортного отдыха, которое должно этот отдых сделать максимально комфортным. А так как в Сочи огромные проблемы с транспортной доступностью, расположение объекта в непосредственной близости от моря и инфраструктуры играет ключевую роль. Поэтому вся «элитка» расположена в основном в Хостинском и Центральном районах города. Что касается строительных материалов, то, в отличие от Москвы, все элитное жилье строится из монолита, так как в Сочи нет своих производств и это единственный доступный материал.

Андрей Уфимцев отмечает и другие отличия — например, более масштабные по сравнению с московскими проекты, обширная придомовая территория и профессиональное управление с отдельным обслуживанием апартаментов.

Среди дополнительных услуг — клубные системы, рецепция на уровне пятизвездного отеля, системы «умный дом».

Пока объекты не готовы говорить о востребованности этих услуг преждевременно, однако специалисты уже сделали некоторые выводы. Так, например, Екатерина Гурьева считает, что услуга ремонта квартир будет пользоваться спросом, потому что людям, приезжающим в Сочи на отдых, некогда заниматься ремонтом. Услуги управляющей компании, которая сможет сдавать квартиру в течение года, следить за ней в отсутствие хозяев, организовывать уборку перед их приездом и т. д. также, по ее мнению, будут востребованы.

А вот такие сервисы, как «умный дом», по наблюдениям Станислава Грипаса, пока не пользуются большим спросом и не рассматриваются как нечто, дающее преимущество перед жильем, где этого нет. Мало того, некоторые услуги порой отпугивают потенциальных покупателей. Например, как рассказывает Андрей Уфимцев, к клубной системе компании «Диал строй инвест» «Идеал-Club» (первый объект, который в нее войдет — «Идеал-House) не все клиенты отнеслись положительно: «Смысл заключается в том, что собственник недвижимости от этого застройщика платит за годовое обслуживание, которое дает право пользоваться всей инфраструктурой. Но отдых обычно носит сезонный характер, и всей инфраструктурой пользуются редко. Самый востребованный сервис — управление и сдача апартаментов в аренду».

Наиболее полный список критериев, которым должен соответствовать элитный объект в Сочи, приводит Станислав Грипас. Это профессиональный менеджмент здания, которое представляет собой уникальный архитектурный проект, имеет неповторимый облик и отделано дорогими материалами, с квартирами свободной планировки и высокими (от 3,5 м) потолками. Это огороженная территория с КПП, круглосуточная профессиональная охрана с видеонаблюдением, спринклерная автоматическая система пожаротушения и оповещения, бесшумные лифты ведущих производителей (KONE, Otis, Tissen, Schindler), самые современные импортные системы вентиляции и центрального кондиционирования, многоуровневая система очистки воды, автономные системы энергообеспечения здания, центральная бойлерная, возможность регулировки температуры в квартире. Кроме того, дом должен находиться в пределах 500 м от моря и 5 км от центра города, из окон должен открываться панорамный вид. Обязательно наличие подземного паркинга на каждую квартиру и охраняемой гостевой стоянки. На придомовой территории большой площади, облагороженной ландшафтными дизайнерами, должны располагаться зоны отдыха и детская площадка. А внутренняя инфраструктура здания обязана включать сервис-центр, фитнес-центр, спа-центр, бассейн, ресторан, пункты бытового обслуживания и т. д. Обязательны также цифровая телефонная линия, выделенная линия интернета, телевидение НТВ+ или Космос ТВ.

http://www.kommersant.ru/Apps/app-list.aspx?AppGroupID=21