Офисное обеспечение г. Минска

  1052

Рынок офисных площадей г. Минска формируется уже 15 лет. Строительство первых бизнес-центров, таких как БЦ «ХХI век» и «Комкон» началось в 2002—2003 гг.

Если до 2002 года рынок был представлен лишь административными зданиями советской постройки, встроенными помещениями на первых этажах жилых домов или квартирами, выведенными из жилого фонда, то с появлением первых бизнес-центров картина серьезно изменилась. Белорусский бизнес начал понимать, что за словом «офис» кроется гораздо большее, нежели просто крыша над головой. Удачное местоположение, наличие коммуникаций, парковки, удобных транспортных развязок и линий метро делают офис одной из составляющих делового успеха. Об офисной недвижимости рассказывают эксперты ООО «Центр «КонкордияИнвест» Ирина Корецкая и Валентина Курочкина.

Общий объем предложения

С 2004 года в нашей стране ежегодно строилось 3−4 новых бизнес-центра. На данный момент в г. Минске введены в эксплуатацию такие бизнес-центры как: «ХХI-век», «Комкон», «Expobel», «Анкор», «Виктория Плаза», «Саако» (1 очередь), в том числе по схеме долевого строительства с привлечением соинвесторов — «Александров Пассаж», «Капитал», «Европа», «Виктория Плаза», «Немига Сити 1», «Aквабел», IBC, бизнес-центр на Короля и др.; построены БЦ «Инфо» (1 очередь), бизнес-центр по ул. Одоевского, БЦ «Hi-tech», торгово-административный центр «Стелла». Следует отметить, что технические и качественные характеристики даже новых, современных бизнес-центров или административных зданий зачастую не соответствуют международным стандартам, являются морально устаревшими: негибкая планировка помещений (коридорная система), на этажах — общие санитарные помещения, большие площади общего пользования, уменьшающие полезную площадь помещений и т. п. Кроме того, имеет место существенное смещение сроков ввода в эксплуатацию строящихся бизнес-центров от запланированных (например, БЦ «Капитал», БЦ «Инфо», БЦ «Виктория Плаза», БЦ на Краснозвездной, 18, БЦ «Саако», БЦ «Порт» и др.), а также снижение классности здания от заявленной: БЦ «Капитал» — с класса, А в класс В1, БЦ на Короля, 51 — отсутствует четкое рыночное позиционирование.

Существуют различные критерии классификации площадей офисного назначения: месторасположение, тип здания (новое или реконструированное), технические характеристики (коммуникации, электроснабжение, климатизация) и др. По мнению управляющего партнера Центра «КонкордияИнвест» — Ирины Дятловской, для более наглядного описания текущего состояния рынка офисной недвижимости нового формата (бизнес-центры и здания административного и административно-торгового назначения), следует использовать также следующую разбивку: введен в эксплуатацию, построен, строиться и проектируется. Это позволит более точно отслеживать предложение на рынке офисной недвижимости и прогнозировать динамику его развития в будущем. В настоящий момент, обеспеченность офисными площадями по Республике Беларусь составляет около 62 кв.м./1000 жителей, для сравнения в Санкт-Петербурге 250 кв.м./1000 жителей, а в Варшаве — 1400 кв.м./1000 жителей (см. рисунок 1).

Рисунок 2. Обеспеченность офисными площадями в различных городах и странах

Что касается г. Минска, то на 1000 жителей столицы приходится около 45 кв.м. офисных площадей нового формата (введенные в эксплуатацию бизнес-центры и здания административно-торгового назначения). В столице на данный момент введено в эксплуатацию более 10 зданий офисного и административно-торгового назначения общей площадью более 115 000 кв.м., причем в структуре общих площадей более 10% приходится на площади торгового, сервисного и развлекательного назначения (магазины, аптеки, конференц-залы, отделения банков, кафе, рестораны, косметические салоны, парикмахерские и др.).

В ближайшее время предложение офисных площадей нового формата может пополниться еще на 27 000 кв.м. (общая площадь бизнес-центров) за счет ввода в эксплуатацию уже построенных: БЦ по ул. Одоевского, БЦ «HI-tech» и БЦ «Инфо». В перечисленных бизнес-центрах в структуре общей площади также предусмотрены площади сервисного, торгового и развлекательного назначения. Так, например: в БЦ «Инфо» на цокольном этаже планируется разместить досугово-развлекательный комплекс (компьютерный клуб, бильярдный зал, фитнес-центр и др.), а на первом — торговые помещения площадью от 100 до 380 кв.м. и многофункциональное помещение - «Конференц-зал — Кинотеатр» на 200 мест с возможностью, перепланировки в двухуровневый салон-магазин с демонстрационным залом; кафе-ресторан с двумя залами; а в бизнес-центре по ул. Одоевского 708 кв.м. планируется отвести под магазин/салон и 247 кв.м. — под кафе. В настоящее время в Минске строиться более 30 административных, административно-торговых объектов и объектов жилого назначения, в которых на продажу и аренду предлагаются офисы. Причем треть из строящихся бизнес-центров, это проекты общей площадью более 10 000 кв.м. Наиболее крупные из них (общая площадь): бизнес-центр «Gold City» (44 932 кв.м.), БЦ «Титан» (28 621,9 кв.м.), БЦ «Покровский» (14 100 кв.м.), БЦ «Европа» (48 000 кв.м.), БЦ «Порт» (10 760 кв.м.), «Немига-Сити-2» (63 798 кв.м.), «Флагман» (11 937 кв.м.) и др. Объем предложения в строящихся офисных центрах (класс А, В и С) составляет более 250 000 кв.м. (общая площадь), причем более 50% планируемых к вводу офисных помещений — это помещения класса В. Следует отметить также, что около 10% общей площади строящихся объектов административного и административно-торгового назначения — это площади торгового, развлекательного и сервисного назначения. Проектами предусмотрено размещение на указанных площадях галерей магазинов, детских развлекательных центров, клубов, кафе, ресторанов, фитнес-центров, салонов красоты, отделений банков, выставочных залов, многофункциональных кинозалов, конференц-залов, казино, боулингов и др.

В текущем году были заявлены еще два проекта — БЦ «Радзивилл-Холл» (общая площадь 57 750 кв.м.) и многофункциональный бизнес-центр на ул. М. Танка (общая площадь 252 720 кв.м.). Реализовать данные проекты планируется к 2010 г. и 2011 г. соответственно. По мнению Ирины Дятловской, на лицо две явных тенденции: переход от зданий административного назначения к бизнес-центрам с более продуманной функциональной инфраструктурой, проектирование все большего количества многофункциональных объектов коммерческой недвижимости с совмещением площадей административного, торгового, развлекательного и сервисного назначения; увеличение строительного масштаба проектируемых и строящихся объектов в данном секторе рынка коммерческой недвижимости. В случае реализации таких крупных проектов, как: «Минск-Сити», многофункциональный бизнес-центр на М. Танка, застройка территории в районе Национально библиотеки объектами различного назначения, возведение объектов офисного назначения в Парке высоких технологий, — может существенно измениться структура рынка офисной недвижимости г. Минска, более половины площадей составят объекты общей площадью более 30 000 кв.м. и расширится девая ось и в центре столицы. Не смотря на это, белорусский рынок коммерческой недвижимости далек от идеала. На лицо нехватка современных, но недорогих офисных помещений класса «В». Возведенные бизнес-центры пока не решают проблему офисного дефицита. При сохранении наметившихся тенденций на рынке офисной недвижимости, по мнению наших экспертов, насыщение рынка произойдет через 2−3 года за счет реализации уже заявленных проектов.

Структура спроса на офисные площади различных типов, динамика изменения спроса

Как считают специалисты, ежегодный объем спроса на покупку офисной недвижимости в Минске находится в пределах 400 тыс.-500 тыс. кв.м. Примерно такая же потребность и в аренде офисных площадей. Однако, несмотря на наметившуюся активизацию строительства бизнес-центров и административных зданий, реально спрос удовлетворяется только на 20−30%. И до насыщения рынка при нынешних темпах и объемах строительства пройдет еще, как минимум, 3−4 года. В структуре спроса наибольшая доля приходится на офисные помещения площадью менее 80 кв.м. — 75−85%, в то время как на офисы от 80 до 150 кв.м. — 10−15%, а более 150 кв.м. — 5−10% (см. рисунок 3). В связи с высокими и неуклонно растущими ценами аренды офисов мелким предприятиям стало финансово выгоднее иметь собственные помещения. Предприятиям, ориентированным на помещения площадью 80−150 кв. м, также более выгодно приобретение помещений, однако большинство не имеет для этого достаточно средств.

Спрос на офисные помещения более 150 кв. м невелик вследствие ограниченных финансовых возможностей финансирования всей покупки, принимая во внимание дорогие кредиты, негибкую систему кредитования, рост цен на офисы (в течение 2004−2005 г. г. цены на офисные помещения ежегодно росли на 20−30%).

Рисунок 3. Структура спроса

Изменились также критерии выбора офисных помещений. В частности, увеличилась доля заявок на объекты площадью 35 кв.м., располагающихся в пределах второго городского кольца. Причем около 90% потенциальных арендаторов варианты с более удаленным месторасположением даже не рассматривают. Причин тому несколько. Во-первых, большинство арендаторов стремятся в центр города из-за соображений престижности и удобства. Во-вторых, на рынке увеличилось предложение и появилась возможность хоть какого-то выбора. Оно пополняется как за счет появления новых административных зданий, часть площадей которых собственники сдают в аренду, так и за счет жилых новостроек, — все нижние этажи в строящихся жилых домах отдают под коммерческую недвижимость. Хотя до насыщения рынка еще далеко. Предложение можно считать достаточным, если оно составляет 80−85% от спроса. Сегодня спрос на качественные объекты удовлетворяется всего лишь на 30%. И, третья причина снижения интереса к офисам, расположенным далеко от центра города, — это некоторая несоразмерность арендных ставок и качественных характеристик объекта. Местоположение при примерно одинаковых характеристиках новых зданий влияет на арендные ставки незначительно, если конечно речь не идет о бизнес-центрах. Разница не превышает 3−5 евро. Поэтому большинство арендаторов при наличии подходящих вариантов уже готовы платить эту разницу, чтобы быть ближе к центру города. Тем более что платежеспособность самих арендаторов несколько увеличилась. Что касается географии размещения действующих, строящихся и проектируемых бизнес-центров (см. рисунок 4), то на данный момент можно выделить 2 деловые оси г. Минска — это центр и район Уручье-Зеленый Луг, в которых сосредоточено большинство действующих бизнес-центров, а также планируется реализовать несколько новых проектов в сфере офисной недвижимости, таких как «Gold City», «Порт» и «Радзивилл-Холл». Как видно на рисунке, большинство строящихся и проектируемых бизнес-центров будут возведены за пределами центра города, в периферийных районах, на пересечении или вблизи крупных транспортных магистралей. Это обусловлено отсутствием свободных площадок в центральных районах столицы, насыщением площадями коммерческого назначения, нехваткой парковочных мест и загруженностью центральных магистралей города.

Рисунок 4. Структура спроса

Арендные ставки и цена инвестиционной продажи офисных площадей

С начала 2004 г. офисная недвижимость в г. Минске подорожала в 2−3 раза, ежегодно увеличиваясь в цене на 20−25−30%. Причем удорожание коснулось всех секторов: аренды, долевого строительства и купли-продажи. При сохранении теперешней экономической политики мы предполагаем снижение темпов роста цен на аренду в двух- трехлетней перспективе до 8−12% и цен инвестиционной продажи офисов до 10- 12%. На данный момент стоимость 1 кв.м. площадей офисного назначения на первых стадиях реализации проектов составляет от 1700 до 2500 $/ кв.м. (в зависимости от класса объекта). Так, например, в строящемся бизнес-центре по ул. Мележа «Парус» офисы предлагаются по цене от 1980 $/ кв.м. с НДС, первоначальный взнос составляет 30% стоимости, возможно покупка офисных помещений в кредит (50% - собственные средства, 50% - кредит на 5 лет под 14% годовых), офисные помещения в строящемся многоуровневом гараже на пер. С. Ковалевской предлагаются по цене от 1700 до 2500 $/ кв.м., первоначальный взнос — 25% от стоимости, в проектируемом БЦ «Радзивилл-Холл» — от 2100 до 2300 $/ кв.м. без отделки, первоначальный взнос — 20% от стоимости.

На вторичном рынке коммерческой недвижимости цена 1 кв.м. при продаже офисных площадей колеблется от 2000 до 3500 $/ кв.м., в том числе на административные помещения на первых этажах в жилых домах от 2000 до 2500 $/ кв.м., в бизнес-центрах — от 2500 до 3500 $/ кв.м. Причем встречаются предложения, достигающие 6400 $/ кв.м., например в БЦ «Саако». Стоимость кв.м. офисного помещения в аренду составляет от 15 до 40 евро/кв.м. Арендные ставки колеблются в зависимости от месторасположения и класса объекта. Так, например, в бизнес-центрах нижняя граница арендных ставок составляет 24 евро/кв.м., а верхняя — 40 евро/кв.м., стоимость аренды административных помещений на первых этажах в жилых домах варьирует от 15 евро/ кв.м. до 25 евро/кв.м. Однако, встречаются предложения, их немного, где арендные ставки на офисные помещения в жилых домах достигают 50 евро/кв.м., что обусловлено расположением в элитных районах с хорошей транспортной доступностью.

Выводы. Особенности сегодняшнего рынка офисной недвижимости г. Минска, тенденции и направления развития.

Не смотря на то, что рынок офисных площадей г. Минска формируется уже 15 лет, он обладает достаточно большим потенциалом развития, как с точки зрения увеличения предложения площадей офисного назначения, так и улучшения их технических и качественных характеристик. Что касается увеличения предложения офисной недвижимости, то в настоящее время в Минске строиться более 30 объектов офисного и административного назначения. Ввиду имеющейся нехватки современных, но недорогих офисных помещений класса В (что связано с невысокой платежеспособностью субъектов хозяйствования), более 50% планируемых к вводу офисных помещений — это помещения класса В. В то же время, насыщение рынка крупными объектами идет очень медленно. Действующих бизнес-центров пока единицы, остальные строятся или проектируются. Причем большинство строящихся бизнес-центров вводятся в эксплуатацию позднее запланированных сроков, что растягивает во времени наступление момента насыщения рынка офисной недвижимости.

Из-за нехватки земельных участков в центральной части города, мест для паркинга автотранспорта, из-за высокой концентрации объектов коммерческой недвижимости, а также загруженности центральных магистралей города, строительство новых объектов коммерческой недвижимости уже сейчас переносится в более отдаленные от центра районы, а в ближайшие годы эта тенденция еще более усилится (например, бизнес-центры «Покровский», «Флагман», «Титан», «Радзивилл-Холл» и др.). В связи с этим возможно возникновение новых деловых районов в различных районах города, например, по пр-ту Победителей. Как отмечают риэлторы, спрос на офисные помещения и требования к ним со стороны потенциальных арендаторов и покупателей за последние годы мало изменились. Чаще они интересуются лишь внешними характеристиками бизнес-центров, уделяя мало внимания инженерному оснащению, отделке, уровню сервиса, компетентности и надежности управляющей компании. Но, по мнению экспертов Центра «КонкордияИнвест», уже в ближайшие годы эти характеристики будут постепенно выходить на первый план, оттесняя ценовой фактор и даже соображения престижности. Что же качается текущего состояния рынка офисной недвижимости, то зачастую технические и качественные характеристики даже новых, современных бизнес-центров не соответствуют международным стандартам (негибкая планировка, большие площади общего пользования и др.).

В целом же отечественный рынок офисной недвижимости развивается по пути, уже пройденному многими странами Центральной и Восточной Европы. А значит, следует ожидать постепенного снижения доходности инвестиций. Но, по мнению большинства экспертов, произойдет это не раньше 2010−2011 гг.

http://www.c-concordia.org/ru/publics/76/63.html