Самые дорогие дома Украины

  490

Приставка «самый» обходится дорого всем — как за рубежом, так и в Украине. Известно, что самый дорогой дом в Украине стоит $ 12 млн, но, по словам риелторов ведущих АН страны, на рынке элитной недвижимости давно существуют предложения на сумму, превышающую $ 15 млн. Как правило, столь крупные сделки происходят на уровне, доступном только для целевой аудитории класса де-люкс и потому не имеют необходимости «светиться» в открытой продаже.

Мало кто еще не заметил, что на протяжении последних нескольких лет в Украине наблюдается стабильное расширение сектора элитной недвижимости. Это связано с тем, что в столице и в крупных городах Украины уже состоялась концентрация платежеспособного населения, имеющего потребность жить в домах, претендующих на элитность. И нарастающий спрос обеспеченного слоя населения на дома высокого уровня сподвигает застройщиков возводить эксклюзивное жилье по сверхвысокой стоимости.

Определить самую дорогую недвижимость элитного сектора становится все сложнее. Самые дорогие дома в Украине, как правило, не выставляются на сайтах риелторских агентств, не рекламируются в СМИ и, тем более, не попадают в листинги черных маклеров. Для продажи таких объектов вполне достаточно оповестить потенциальных покупателей и их доверенных лиц.

«В Украине существуют объекты загородной недвижимости стоимостью до $ 15 млн, — говорит Андрей Гончаров, управляющий партнер консалтинговой компании Realty Consult и директор АН Zagorod Realty. — Покупателями столь дорогой недвижимости зачастую являются элита украинского бизнеса, российские предприниматели и реже — иностранные бизнесмены. Поэтому очень большой процент таких дорогих сделок происходит на уровне личных связей без обращения к услугам риелторских компаний».

У агентства недвижимости Park Lane для подобных сделок существуют специально разработанные планы продвижения, согласно которым информация о продаже таких домов размещается на носителях, доступных лишь для целевой покупательской аудитории. «Продажа дорогих объектов недвижимости происходит путем интерактивных методов продаж, — комментирует генеральный директор агентства недвижимости Park Lane Людмила Друзенко. — В таких случаях объект недвижимости, выставляемый собственником на продажу, предлагается „интерактивным покупателям“, которыми, как правило, являются постоянные клиенты компании».

Цены как они есть

Согласно документу «Классификация коттеджных поселков», разработанного Комитетом по загородной недвижимости при Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), коттеджные поселки делятся на 5 классов: де-люкс, премиум, бизнес, эконом+ и эконом. Наиболее дорогими, по определению, являются домовладения в коттеджных поселках класса де-люкс.

По словам аналитика АН Zagorod Realty Игоря Иволги, в Киевской области по ценовому показателю лидируют коттеджные поселки Обуховского направления, а именно:

Bosco village: $ 4000−4500 за кв. м;

«Дніпрова Хвиля»: $ 4000 за кв. м;

«Александров посад»: $ 3500−4500 за кв. м;

«Альпийская деревня»: $ 3300−3500 за кв. м;

«Солнечная долина»: $ 2600−3600 за кв. м.

Самые дорогие дома в черте Киева расположены в Печерском районе на территории Царского села, а также на улицах Тимирязевской, Мичурина, Зверинецкой и переулка Зверинецкого. Из прилегающих к центру районов по количеству нулей в цифрах предложений можно выделить Голосеевский район.

На сегодняшний день самым дорогим домом принято считать особняк в Конча-Заспе, цена которого достигла $ 12 млн, но, по словам экспертов, существуют более дорогие предложения на рынке. Директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир Степенко комментирует: «Мы сталкивались с продажами домов до $ 8 млн, хотя на самом деле существуют более дорогие домовладени по Киевской области. На сегодняшний день для дома $ 12 млн — не предел. Например, в районе Киевского моря, где есть возможность обзавестись причалами для яхт, некоторые дома стоят намного выше $ 10 млн. Речь идет о десятках гектарах земли и о тысячах квадратных метрах дома с налаженной инфраструктурой. Благоустройство внутреннего двора таких домов очень дорогое, с эксклюзивными растениями и уникальной тротуарной плиткой. В большинстве случаев обладатели такой дорогой недвижимости сами определяют столь высокую цену, прибегая к консультациям специалистов по оценке недвижимости лишь частично. Хозяева дорогих объектов зачастую переоценивают их реальную рыночную стоимость, поэтому ждать покупателей иногда приходится очень долго. Дома стоимостью более 5 миллионов редко доходят до рынка, а вопросы их приобретения решаются в узких кругах».

Пара ярких примеров

По словам директора АН «Роман и Людмила» Людмилы Бондаренко, сегодня на рынке существуют предложения стоимостью от $ 10 млн. К примеру, дороже этой суммы хотят за элитную усадьбу с выходом на залив Днепра в Конча-Заспе с площадью дома в 2900 кв. м и земельным участком в 1 га. Столь высокая стоимость дома обусловлена не только месторасположением, но и высоким качеством проектных и строительных работ: дом возведен на 380 сваях высотой 10 м. Участок выходит на залив Днепра: общая протяженность береговой линии составляет 200 м. Кроме того, были проведены большие объемы работ по укреплению береговой линии. В доме 3 этажа, 28 комнат, 2 бассейна. К дому прилагается гараж, рассчитанный на 5 автомобилей. В дизайне особняка использован колониальный стиль, который подходит как для торжественных приемов высокопоставленных господ, так и для комфортабельного отдыха. Кровельные конструкции дома выполнены из меди, а окна — из дерева и алюминия. На территории усадьбы расположена собственная электрическая подстанция мощностью 160 кВА. Особенность этого дома состоит в полном отсутствии отделочных работ — покупателю предоставляется возможность включить фантазию и обустроить свое жилье по личным предпочтениям. Прилегающая к усадьбе территория также пуста — потенциальные владельцы дома могут воспользоваться услугами ландшафтных дизайнеров и обустроить сад по собственному вкусу.

Более чем в $ 10 млн оценивается и эксклюзивный особняк площадью 1120 кв. м, расположенный на Большой дамбе в Конча-Заспе. Все работы в нем завершены полностью: 3 этажа с 9-ю комнатами и 5-ю спальнями. Все спальные комнаты обустроены санузлами, почти в каждом из которых есть джакузи. Каждая из спален имеет и собственную гардеробную комнату. Кроме того, в доме имеется каминный зал, кухня-столовая, кабинет, бассейн, сауна, спортзал, винный погреб, бильярдная с баром и комната для игры в покер. В каждом помещении неизменно присутствует плазменная панель, в том числе и в бассейне, с телевизором со специальной технологией против запотевания экрана. Столь высокая стоимость дома обусловлена богатой внутренней отделкой и эксклюзивной мебелью. Антикварная мебель тщательно вырезана и частично массивна, но большинство элементов простые и светлые. Для британского колониального стиля, в котором выполнен этот особняк, характерно присутствие тропических аксессуаров, которые выделяются на фоне земляных приглушенных тонов. На территории усадьбы расположены барбекю, летняя кухня, большой бассейн и дом для охраны, гараж на 2 автомобиля. Общая протяженность береговой линии составляет около 40 м. Кроме всего вышеперечисленного, высокая стоимость дома обусловлена также наличием собственного эллинга и причала для двух катеров.

Критерии ценосложения

В первую очередь на цену влияет месторасположениедома и земельного участка. Ландшафт, леса и водоемы вокруг должны в полной мере удовлетворять современным эстетическим запросам потенциальных покупателей дома. Кроме того, всегда актуален вопрос экологического наполнения района: если недалеко размещены промышленные предприятия и заводы, дом никак уже не сможет претендовать на звание элитного. На престижность месторасположения влияет и исторический фактор. Как подтверждение этому, самые дорогие дома в черте города находятся именно в Печерском районе благодаря его исторической ценности.

Далее влияющие на механизм ценообразования факторы можно расположить в следующей последовательности:

— Площадь земельного участка, на котором возведен дом. Зачастую недвижимость класса de luxe расположена на площади от 20 соток. Хотя, нужно сказать, дорогая элитная недвижимость в черте города допускает размещение и на 8−10 сотках. Это обусловлено тесной застройкой в пределах столицы и острейшим дефицитом свободной земли.

— Транспортная доступность. Приобретая дома по высокой цене, покупатели часто отталкиваются от характеристик дорог, ведущих к месту жительства. Плохое качество дорожного покрытия и загруженность трассы в часы пик негативно влияет на решение о покупке такого дорогого дома.

— Инфраструктура. Конечно же, для потенциальных покупателей дорогих домов очень важно, какие именно объекты инфраструктуры имеются в данном месте. Без присутствия супермаркетов и элитных ресторанов в радиусе 5−10 км продать дорогой дом будут сложно.

— Внутренние коммуникации. Хозяева элитных домов лишаются лишних хлопот при наличии налаженных инженерных сетей — газа, воды, электричества, канализации и средств связи. Важный акцент сделан также на оснащении дома высококачественным инженерным оборудованием. Если речь идет о коттеджном поселке, обязательно наличие современных систем безопасности, высококвалифицированной охраны и всевозможных эксплуатационных сервисов.

— Социальная однородность. Соседство с людьми примерно одного социального уровня и достатка — обязательная составляющая дома класса de luxe. Проще говорить о социальной однородности в коттеджных поселках, где дома зачастую выполнены в приблизительно или полностью схожем исполнении. А вот отдельно стоящие здания «высшего сорта» рискуют оказаться в среде обитания простых сельских жителей низкого достатка.

— Конструктивные элементы. Как правило, дорогие дома предусматривают качественные отделочные материалы, из которых построен сам дом. И наиболее популярным среди таковых был и остается кирпич. Не уступают по цене и природные материалы, такие как камень или особые сорта дерева.

Тема земли

Само собой разумеется, что самые дорогие земельные участки находятся в черте города. Частный коттедж в Киеве — весьма разумное решение для тех, кто хочет жить в собственном доме, но не желает тратить время на постоянные переезды из пригорода в город. И чем ближе недвижимость расположена к центру, тем дороже ее стоимость. В ряде районов столицы стоимость одной сотки уже превысила $ 200 тыс. Столь высокая цена объясняется не только фактической приближенностью к центру города, но и острым дефицитом свободных участков под застройку и отличной инфраструктурой. Желая приобрести элитный дом в центре города, многим приходится ограничиваться площадью в 10 и даже 8 соток, а основная часть свободных участков Киева предлагается в его отдаленных районах: в дачных кооперативах или расположенных в черте города поселениях.

Еще недавно самая дорогая земля Киевской области находилась в Обуховском районе. Но на данный момент земельные участки дороже всего обходятся в Киево-Святошинском, несмотря на то, что с ценами на сами дома дела обстоят иначе. Цена одного квадратного метра дома в Обуховском районе опережает цену Киево-Святошинского в среднем на $ 77. С одной стороны, это связано с дефицитом свободной земли в данном направлении, а с другой — с уменьшением качественного предложения. Хотя в каждом районе имеются свои исключения.

Например, по словам директора департамента инвестиций и кредитования компании BGT Consulting Сергей Тютюнника, существуют эксклюзивные предложения по земельным участкам в Конча-Заспе, согласно которым предлагаемая земля площадью 50 соток не только входит в рекреационную зону, но и омывается водоемом с двух сторон. Стоимость такого земельного участка будет в полтора раза выше, чем стоимость аналогичных участков в данном районе.

По последним данным консалтинговой компании SV Development, по цене на землю лидирует Киево-Святошинский район, где средняя стоимость одной сотки составляет $ 10 095 (в Обуховском районе эта цифра — $ 7 915). При этом средняя стоимость одного квадратного метра дома в Обуховском районе составляет $ 2 038, а в Киево-Святошинском — $ 1 961.

Но, тем не менее, самая дорогая земля в Украине находится не в Киевском, а в Одесском регионе. По сведениям экспертов компании SV Development, наивысшая цена на землю — в Овидиопольском районе Одесской области, где ее средняя стоимость составляет $ 13 324 за сотку. На втором месте Ильичевск — $ 13 133 за сотку. Коминтерновский район занял третье место в позиции земельного ценообразования Одесского региона со средней стоимостью сотки $ 8 868.

В элитной Аркадии можно встретить предложения по $ 100 тыс. за сотку. Недалеко от Одессы, но далеко от моря земля предлагается по $ 5−15 тыс. за сотку, а наделы рядом с морем стоят от $ 10 тыс. за сотку. Таким образом, средняя цена на землю в Одесской области чуть ли не в полтора раза выше, чем средняя стоимость на землю в Киевском регионе.

Муки выбора

Перед желающими обрести элитное жилье часто встает весьма тривиальный, терзающих и простых смертных, вопрос: лучше построить новый дом или купить готовый? Готовые построенные дома класса de luxe, выставляемые на продажу, соревнуются с индивидуальными застройками в плане удобства, уникальности и цены.

С одной стороны, потенциальный покупатель готового элитного дома не теряет времени, имея возможность приобрести сразу лучшую недвижимость, а с другой стороны — рискует эксклюзивностью своего жилья. Это связано с тем, что дом, спроектированный по личным предпочтениям заказчика, всегда будет выигрывать в плане уникальности.

Чтоб построить дом «под себя» требуется немало времени, а приобретение готового жилья, подходящего под запросы потенциальных покупателей, практически ничем не уступает частной застройке. По словам Андрея Гончарова, типичная ошибка многих проектировщиков домов класса de luxe состоит в том, что они часто делают одинаковые дома, находящиеся рядом. А каждый дорогой элитный дом должным быть неповторимым и уникальным.

На сегодняшний день существуют такие предложения коттеджных поселков, согласно которым жилье проектируется по собственным пожеланиям заказчиков, ставя при этом ограничения только на общие технические моменты, такие как, например, высотность или стройматериалы. В любом случае у потенциального покупателя дорогой недвижимости всегда есть возможность переделать дом под собственные предпочтения. А строительство собственного жилья класса de luxe часто подразумевает форс-мажорные обстоятельства: например, точно предугадать время завершения строительства тяжело, а смета, которую заказчик изначально согласовывает вместе с подрядчиком, в процессе работ может вырасти на 50% и больше. В некоторых случаях выгодней обратиться к проектировщикам коттеджей и «заказать» себе дом, подписав договор с зафиксированной датой и суммой. По словам экспертов, большинство подобных сделок выдерживают сроки с гарантией того, что конечный результат будет соответствовать изначальному желанию клиента. «Земля это инвестиция, поэтому темпы повышения ее ценового диапазона от первоначальной цены приобретения гораздо выше, чем рост жилого фонда. Только человек, у которого полностью отсутствует фантазия, будет покупать готовый дом. Исключение может составлять временной фактор, если покупателям дом требуется срочно. Дом не только выражает индивидуальность человека, но и планируется, исходя из собственных вкусов и личных предпочтений в плане удобства использования внутреннего пространства», — считает Сергей Тютюнник.

Табели о рангах

Приобрести по-настоящему эксклюзивное элитное жилье сегодня стало возможным и на просторах Украины, причем элитная недвижимость столицы не только ничем не уступает по цене дорогой зарубежной недвижимости, но и пользуется не меньшим спросом.

Британское аналитическое риелторское агентство Globalpropertyguide не так давно опубликовало список самых дорогих городов планеты, согласно которому Киев занимает 21-е место по стоимости жилой недвижимости (со средней ценой в $ 4 152 за кв. м).

А по данным британской консалтинговой исследовательской компании Mercer Human Resource, столица Украины занимает 28-ю позицию в рейтинге 50 самых дорогих городов мира для иностранцев. Таким образом, элитная недвижимость не так далеко «ушла» от стандартов зарубежной элитной недвижимости и даже обогнала по стоимости такие города, как Берлин, Дубаи, Монреаль и Санкт-Петербург.