Киев: куда движется рынок офисной недвижимости

  380

Если верить данным Госкомстата, к 1 июля нынешнего года в Киеве было зарегистрировано немногим более 207 тысяч предприятий и организаций. Год назад эта цифра была гораздо меньше — почти 191 тыс. Получается, что только за один год число компаний, работающих в столице, увеличилось на 16 тысяч. Естественно, всем им необходимо где-то размещать свои офисы.

К сожалению, сегодня столичный рынок офисной недвижимости не может предложить предпринимателям достаточное количество так необходимых им «квадратов».

При этом, по мнению аналитиков, наиболее острый дефицит наблюдается на помещения площадью до 300 кв. м и свыше 1000 кв. м в бизнес-центрах класса «А», «В+» и «В», расположенных в центре города, а также «В-» и «С+» — в приближенных к центру районах.

Неудивительно, что в связи с катастрофической нехваткой «классической» офисной недвижимости, бизнесмены активно осваивают первые этажи жилых домов — риэлторы отмечают растущий спрос на такие помещения. «Наибольшей популярностью пользуются нежилые помещения площадью 100−200 кв. м, с отдельным входом, расположенные в жилых домах центра города и приближенных к нему районах», — говорят специалисты.

Какие помещения нужны бизнесменам

Несмотря на дефицит офисных площадей, столичные бизнесмены за последние несколько лет стали гораздо требовательней к коммерческой недвижимости.

К сожалению, большинство столичных бизнес-центров (БЦ) пока ограничиваются стандартным набором услуг (см. «Классификация офисной недвижимости»). Так, например, БЦ класса «С» предлагают своим арендаторам лишь систему контроля и охраны, для БЦ класса «А» — надежную охрану, ежедневную уборку, наличие заведения общественного питания и отделения банка и др. Однако уже наметилась тенденция к увеличению проектов многофункциональных комплексов. В них происходит объединение офисной и торговой зон, появляются новые элементы инфраструктуры: салон красоты, фитнес-центр, магазин подарков для бизнесменов, туристическое агентство и прочее.

Сколько стоит офис

«Дефицит товара ведет к повышению его стоимости» — действие этого закона распространяется и на столичный рынок офисной недвижимости. Так, за 9 месяцев текущего года арендные ставки на офисы класса «А» возросли до 30%, на офисные «квадраты» класса «В» и «С» — до 10%, а на непрофессиональные офисные помещения — до 25%. Если в 2006 году арендные ставки на офисы класса «А» составляли около $ 30/кв. м, «В» — $ 20−25/кв. м, «С» — до $ 20/кв. м, то сегодня стоимость аренды офисных помещений в профессиональных БЦ класса «А» составляет 38−65/кв. м, «В+» — $ 30−50/кв. м «В» — $ 28−40/кв. м, «С» — $ 10−25/кв. м.

Как и все киевляне, арендаторы офисов не избежали и повышения стоимости коммунальных услуг — в некоторых БЦ оплата «операционных расходов» поднялась с $ 3 до $ 5−6/кв. м.

Арендные ставки должны упасть

Нетрудно догадаться, что с ростом деловой активности киевлян будет расти и спрос на офисную недвижимость. Так, по мнению экспертов, ежегодная потребность столичных бизнесменов в площадях будет ежегодно увеличиваться на 7−8%. «Аппетиты» столичных бизнесменов будут более-менее удовлетворены уже в ближайшие три-пять лет. Так, к 2007−2010 годам к вводу в эксплуатацию заявлено более 900 тыс. кв. м офисных площадей. Среди них: класса «А» — 580 тыс. кв. м, «В» 170 тыс. кв. м и «В+» 150 тыс. кв. м. Сегодня на столичном рынке коммерческой недвижимости представлено около 100 бизнес-центров, общей площадью около 600 тыс. кв. м. При этом эксперты полагают, что если все заявленные объекты будут введены в эксплуатацию, то на столичном рынке офисной недвижимости можно ожидать небольшого снижения арендных ставок.

Распределение столичных бизнес-центров по классам

«А» — 17%

«В» и «В+» — 65%

«С» — 18%

Классификация офисной недвижимости

*** Класс «А» — (38−65 дол/кв. м)

Новое здание, расположенное в центре города, с удобными подъездными путями и парковкой. При его строительстве должны быть использованы только самые современные материалы и оборудование. Энергоснабжение от 50 Вт на 1 кв. м. Отдельный температурный режим для каждого арендатора. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, широкополосной интернет.

*** Класс «В» — (28−40 дол/кв. м)

Может быть расположен в реконструированном здании, на прилегающих к центру улицах. Энергоснабжение от 50 Вт на 1 кв. м. Отдельный температурный режим для каждого арендатора. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, широкополосной интернет.

*** Класс «С» — (10−25 дол/кв. м)

Построенное или отреставрированное здание, расположенное в прицентральном районе или на окраине. Как правило, это офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях. Ремонтом и обустройством помещений арендатор занимается самостоятельно.

http://www.novapolis.com.ua/