Инвестиции в «святую землю»

  347

Кризис ликвидности затронул практически все страны, особенно сильно ударив по рынкам недвижимости США и стран Евросоюза, где упал спрос на дома и квартиры, соответственно, снизились и цены на них. Однако даже в столь неблагоприятный период есть еще места, способные в среднесрочной перспективе принести прибыль, — например, рынок Израиля

В прошлом году цены на израильскую недвижимость активно росли: стоимость квартир в Тель-Авиве подскочила на 20−40%, в Бат-Яме — на 25%, в Рамат-Гане и Ашдоде — на 20%, Нетании, Модиине и Раанане — на 15%. Правда, бум наблюдался не везде: цены застыли в городах Беэр-Шева, Афула и других. Более того, в Хайфе стоимость жилья упала на 15%. Четырехкомнатную квартиру здесь с видом на Средиземное море можно было купить по фантастически низкой цене — за $ 155 тыс. Начало 2008 года также не порадовало местных риэлтеров и владельцев недвижимости: в первом квартале цены выросли всего на 0,23%. Такое замедление имело вполне объективные причины: «эпидемия» ипотечного кризиса, начавшаяся в США, достигла Европы. Жители последней и были основными покупателями недвижимости на местном рынке. «Цены на жилье здесь двигают иностранцы, особенно французы и англичане, имеющие еврейские корни. Последние пять лет они активно скупали жилье в Израиле, особенно в Эйлате. Этот процесс стал еще более заметен с ростом антисемитизма в Европе: они покупали квартиры и дома с расчетом на то, что если обстановка ухудшится, у них будет куда уехать. Но кризис в Америке и Англии все изменил — сейчас спрос снижается», — объясняет президент компании «Century 21 Россия» Нури Катц.

Кризис не помеха

В этой ситуации инвесторам сложно оценить потенциал местного жилья. Тем более что эксперты из местного объединения оценщиков недвижимости считают, что в течение ближайшего года цены на квартиры не только не будут расти, но и снизятся на 5−10%. А согласно данным Центрального статистического бюро, на вторичном рынке в крупных городах Израиля они уже упали на 4−6%. В то же время, согласно рейтингу, составленному журналом Forbes, израильский рынок недвижимости самый перспективный в мире для инвестиций. Как же в такой ситуации потенциальным покупателям не запутаться в потоке информации?

Если говорить о так называемом падении цен, то все дело в том, что в статистических отчетах о продажах квартир «со вторых рук» фигурируют общие данные по всему спектру рынка, от самых периферийных населенных пунктов до крупных городов. «Не секрет, что в отдаленных городах на севере или юге цены действительно несколько снизились из-за ухудшения спроса, так как многие жители, особенно молодежь, стремятся обосноваться ближе к центру, где спрос на качественную рабочую силу выше. Если же рассматривать инвестиционное жилье, то есть хорошие квартиры и квартиры в новостройках и престижных районах, то цены на такие объекты, особенно расположенные на берегу моря, только растут», — рассказывает Игорь Талерман, владелец агентства недвижимости «Талерман». По его мнению, экономика Израиля довольно закрыта и в меньшей степени зависит от кризисов типа американского, более того, «инвестиции в недвижимость во время кризиса даже увеличились, когда иностранные инвесторы начали искать альтернативную надежную нишу для вложения капитала». Стоит также вспомнить, что Израиль — это ни с чем не сравнимый туристический оазис: здесь расположены и памятники старины, и религиозные святыни (иудаизма, христианства, ислама), Мертвое море, многочисленные пляжи на средиземноморском побережье. С каждым годом поток туристов увеличивается, а вместе с ним и спрос на жилье. Все это также позитивно сказывается на перспективах рынка недвижимости Израиля. Но наибольший потенциал заключается в возможном политическом урегулировании арабо-израильского конфликта. В случае подписания соответствующих международных соглашений трудно даже представить, какой инвестиционный эффект будет получен.

Точки роста

Если с перспективами все более или менее понятно, то наличие многообразных вариантов для вложений сильно затрудняет выбор инвестора. В Израиле строят много, качественно и быстро. «Стоит обратить внимание на прибрежные города с развитой туристической инфраструктурой: Нетанию, Герцлию, Тель-Авив и его окрестности. Для инвестиций, как правило, приобретаются квартиры в новостройках, часто еще на этапе начала строительства, ведь чем ближе к сдаче объектов в эксплуатацию, тем меньше выбор квартир. Например, если до сдачи остается несколько месяцев, то квартиру с хорошим видом на море уже практически невозможно купить», — уверяют местные риэлтеры. За период строительства (два-три года) цена объекта поднимается на 15−20% в год, многие инвесторы не дожидаются сдачи срока в эксплуатацию и фиксируют прибыль. Цены на новостройки в Нетании или пригородах Тель-Авива начинаются в районе $ 400−500 тыс. за четырехкомнатную квартиру с балконом площадью 120−140 кв. м, в элитных районах цена несколько выше — от $ 600 тыс.

По словам Игоря Талермана, довольно распространен такой вид вложения, как покупка земельного участка в элитном коттеджном поселке типа Кейсарии или Герцлии-Питуах и строительство на нем виллы с последующей перепродажей: «Купив два года назад участок 600 кв. м в Кейсарии за $ 350−400 тыс. и вложив в строительство дополнительные $ 400−600 тыс., сегодня можно продать готовый дом за $ 1,3−1,7 млн. Этим видом инвестиций занимаются в основном жители Израиля, так как иностранцы не всегда любят заниматься строительством и сопутствующими этому процессу вопросами». Готовые виллы, коттеджи или дорогие пентхаусы в элитных проектах редко покупаются как объект спекуляции, чаще их приобретают обеспеченные граждане для собственного временного или постоянного проживания.

Заработать можно не только на перепродаже жилья, но и на аренде, особенно если квартира у моря. Так, цена съема четырехкомнатной квартиры в престижном доме в Нетании в период с мая по октябрь достигает $ 5−8 тыс. в месяц и выше. В среднем доходность от сдачи в жилья в аренду составит 7−10% годовых. «Сдать квартиру или дом в Израиле не проблема, особенно если речь идет о курортных городах. Я бы также рекомендовал инвестировать в многофункциональные комплексы и кондо-отели, которые только начинают строить в Израиле. Если говорить о последних, то с новыми проектами на местный рынок выходят такие операторы, как Mandarin Oriental или Four Seasons. Инвестор получает и гарантированный доход, и возможность самому отдыхать в собственных апартаментах», — советует Александр Бланк, вице-президент по продажам компании «Century 21 Россия».

Следует отметить, что вложенные в новостройки деньги полностью защищены, так как в Израиле действует закон, по которому строительная компания обязана выдавать банковскую гарантию на оплаченные покупателем суммы авансовых платежей. Сама технология покупки квартиры в новостройке проста. После выбора объекта, будь то квартира или частный дом, клиент заключает с застройщиком предварительный договор, в котором обязуется до определенного числа (как правило, в течение двух недель) подписать договор о покупке этого объекта недвижимости. В момент подписания предварительного договора клиент вносит плату в размере 15% стоимости недвижимости. В эти две недели клиент вместе со своим адвокатом может проверить контракт с застройщиком. Если юрист находит определенные параграфы договора неприемлемыми для покупателя, он оговаривает эти нюансы с адвокатами застройщика. Оплата услуг адвоката составляет около 0,5%. В момент подписания договора купли-продажи оговаривается система платежей до сдачи объекта. Как правило, платежи осуществляются раз в три месяца. Платежи привязаны к индексу цен; если клиент желает зафиксировать стоимость объекта сразу, то он может в первые 60 дней со дня заключения договора купли-продажи оплатить 80% стоимости недвижимости.

Один из главных факторов, привлекающих потенциальных покупателей недвижимости в Израиле, — невысокий уровень налогов. Государственный налог на приобретение недвижимости (мас рехиш) составляет 3,5% и платится в том случае, если квартира стоит дороже $ 260 тыс. Правда, это касается покупателей, приобретающих в Израиле свое первое жилье. Помимо мас рехиша существует ежегодный муниципальный налог на владение (арнона), он в среднем составляет около $ 1 тыс. в год. Его обязаны платить все владельцы недвижимости. Размер арноны зависит от нескольких факторов: от площади здания, его целевого использования (жилье, производственное помещение и т. д.), месторасположения и других. В прошлом году муниципальный налог в жилых домах составлял от ?4,8 до ?16,7 за 1 кв. м (в зависимости от района).

Ипотека без проблем

При нехватке собственных средств на покупку жилья можно воспользоваться кредитом, благо местные банки предлагают ипотечные займы иностранцам, в том числе и гражданам России. Ипотечные ссуды предоставляют при наличии первоначального взноса в размере 40−50% стоимости недвижимости. Сам порядок оформления несложен: необходимо подать в банк документы о постоянном доходе (справку 2−НДФЛ) за последние три-четыре месяца и выписку с банковского счета за такой же срок. Документы желательно предоставить на английском языке, но возможен вариант перевода русских документов с последующим нотариальным заверением в Израиле. Банк рассматривает заявку в течение недели и дает (или не дает) так называемое принципиальное разрешение на ипотечную ссуду. «При отказе одного банка не стоит отчаиваться, можно обратиться в другой. В случае положительного ответа необходимо оформить определенный пакет документов (договор купли-продажи и другие). Любой ипотечный банк требует также специальное заключение независимого оценщика о соответствии стоимости недвижимости той цене, которая указана в договоре на покупку», — объясняет Игорь Талерман.

Получить ссуду наличными или чеком на руки невозможно: как правило, банк производит оплату в счет платежей по договору на покупку напрямую на счет продавца. Заемщик обязан еще до получения ссуды полностью выплатить продавцу ту часть суммы, которую он намеревался заплатить из собственных средств. Процентные ставки зависят от вида займа (ставок много, но самые популярные — под переменный процент плюс инфляционный индекс, под постоянный процент плюс инфляционный индекс, под условно постоянный процент без привязки к инфляционному индексу). В среднем стоимость займа в шекелях составит около 3−4% годовых. Если же брать кредит в валюте (например, в долларах) на длительный срок (более 15 лет), то процентная ставка составит LIBOR + 2−2,5%.

Снять сливки

«В прошлом году я купил четырехкомнатную квартиру в курортном районе Тель-Авива, в 100 м от моря, за $ 390 тыс. При этом я внес всего 40% своих средств, взяв на оставшуюся сумму ипотечный кредит в одном из израильских банков (под 4% годовых). Пока я продавать эту квартиру не собираюсь — это прекрасное место для отдыха с семьей. Однако такой вариант для себя в будущем в принципе рассматриваю. Уже сейчас моя квартира стоит около $ 600 тыс.», — говорит Александр Бланк. Те, кто уже живет или отдыхает в стране, в первую очередь обращают внимание на почти полное отсутствие преступности. «Да, у Израиля есть макропроблемы — например, могут обостриться отношения с соседними арабскими странами, но что касается бытовой преступности — ее нет. На пляже в час ночи гуляют толпы подростков 12−15 лет, и никто из родителей не волнуется. Для меня как отца двух детей этот факт был крайне важен. И, конечно, одним из факторов, который склонил меня к покупке здесь квартиры, стала уникальность Израиля — море, Иерусалим, огромное количество редкостных мест, которые хотелось посетить», — рассказывает один из покупателей из России.

Те, кто уже купил здесь жилье, уверены, что не прогадали. «Учитывая тот факт, что с сентября между Россией и Израилем будет отменен визовый режим, следует ожидать, что спрос со стороны российских покупателей будет велик, а цены пойдут вверх. Все начнется с туризма: люди поедут, распробуют Израиль как место для отдыха и затем задумаются и о покупке квартиры или дома», — прогнозирует Александр Бланк. Так было с Черногорией, Болгарией, Кипром, Испанией и другими странами, где давно обзавелись недвижимостью многие россияне. Инвесторы первой волны рассчитывают снять сливки с израильского рынка и заработать до 100% годовых в ближайшие два-три года. Учитывая некоторый перегрев европейской недвижимости и неутихающий интерес россиян к заморским дачам, такой сценарий вполне оправдан.

http://www.expert.ru/