Рынок жаждет дешевых квартир

  361

Сравниваем ситуацию с арендой жилья в Киеве, Москве и Минске

Согласно летним обзорам рынка аренды жилья в Киеве и столицах стран СНГ, сделанным консалтинговой компанией «Канзас», мы оказались на «почетном» втором по дороговизне месте после Москвы. Так, на аренду квартиры житель Киева отстегивает большую часть заработка — это если опираться на размер средней зарплаты в столице, которая составляет 3186 грн.

Конечно, доходы отдельных лиц могут очень отличаться от этой цифры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Но получай киевлянин именно 3186 грн, аренда автоматически «откусывает» более 70% ежемесячного заработка, это если удастся найти жилье в самом дешевом Деснянском районе — от $ 460 за однокомнатную. В этом мы не отстали от москвичей — там тоже минимум 70% заработка идет на жилье. И только немного опередили жителей Минска, которые отдают за аренду от 62% дохода.

Спрос и предложение

КИЕВ: все, что не продали, сдают

По словам руководителя департамента аналитики компании «Канзас» Сергея Голуба, на столичном рынке аренды жилья ежемесячно присутствует около от 2500 до 4000 предложений и более. Особенно много предложений по «хрущевкам». А вот спрос на аренду квартир на треть меньше, чем год назад. Этому факту есть несколько объяснений.

Как считает аналитик, после того, как рост цен на жилье приостановился, а спекулятивный рынок в сфере недвиджимости несколько потерял свою привлекательность, владельцы квартир, приобретенных с целью последующей перепродажи, теперь выбросили их на рынок аренды.

— Еще одна причина — неплатежеспособность потенциальных арендаторов, — считает Сергей Голуб. — Все больше молодых людей кооперируются и снимают в складчину, например, двухкомнатные квартиры. «Углы», комнаты, подселение и коммуналки — в основном, это то, что сейчас интересует людей. Еще совсем недавно за однокомнатную квартиру по приемлемой цене выстраивались очереди. В базах данных много предложений дорогих квартир, хозяева которых не могут найти жильцов месяцами. Владелец такого жилья делает ремонт в квартире, но потом существенно повышает цену. А рынок желает дешевых квартир.

МОСКВА: им бы квартиру за $ 1000

С начала 2008 года количество предложений о сдаче в аренду жилой недвижимости превышает количество желающих ее снять. Наметилась такая тенденция с декабря 2007 года и с каждым месяцем разрыв увеличивается.

Наибольшим спросом пользуются «недорогие» квартиры стоимостью аренды от $ 1000 до $ 3000 в месяц (60% от общего спроса). Потенциальные арендаторы стремятся найти квартиру недалеко от станций метро, с хорошей мебелью и ремонтом, а предложение таких квартир на рынке практически отсутствует.

МИНСК: в дефиците — только однокомнатные в центре

Дефицита съемного жилья в белорусской столице не наблюдается. Найти сравнительно недорогую однокомнатную — от $ 230−250, несложно, причем практически в любом не центральном районе. Та же ситуация и с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами.

В самом центре Минска однокомнатные квартиры на рынке съемного жилья появляются редко и стоят около $ 500 в месяц. Разница между арендной платой за одно- и двухкомнатную квартиру в центре Беларуси может составить всего $ 50.

Цены

КИЕВ: на «коммуналках» наживаются

По средним показателям аренды жилья самым дешевым остался Деснянский район, где аренда однокомнатной квартиры в теплый сезон составляла $ 465/месяц, двухкомнатной — $ 600, трехкомнатной — $ 765.

— Бывают и очень удачные случаи, когда снимают двухкомнатную за $ 500, но это исключения из правил, — говорит брокер Анатолий Ясный. -Самыми дорогими остаются квартиры вблизи метро — это от $ 500. Речь именно о квартирах, а не гостинках, которые все-таки дешевле. В этом году заметил тенденцию — осенью стали существенно поднимать цены хозяева «двушек», особенно если рядом хорошая транспортная развязка. Видимо, потому что в Киеве сейчас очень популярно создавать свои «коммуналки», снимать одну квартиру семьями. Вот владельцы недвижимости и нашли себе еще один способ содрать денежку.

Но в Киеве активно снимают не только дешевое жилье. Основные арендаторы квартир «бизнес класса» — предприниматели, которым арендовать квартиру выгоднее, чем покупать. Жилье «для бизнесменов» — это квартиры в новостройках, «сталинки» в деловой части города с хорошим ремонтом, бытовой техникой, мебелью.

— Основная характеристика элитного жилья — месторасположение. Самые дорогая аренда в центре — в радиусе 3−4 км от сердца столицы, — говорит Сергей Голуб. — Спрос на квартиры этого класса в центральных районах обычно более ровный, и цена на них растет не так стремительно. Основные арендаторы элитного жилья — это иностранцы, которые работают в Украине в посольствах или представительствах. Половина из них приезжает сюда вместе с семьями. Самый дорогой для съема жилья — Печерский район, где аренда однокомнатной квартиры в среднем составила $ 1200, двухкомнатной — $ 1480, трехкомнатной — $ 1810.

МОСКВА: дороже только Нью-Йорк и Лондон

По данным консалтинговой компании «Канзас», аренда жилой недвижимости в Москве с каждым годом становится все недоступней для нанимателей со средним уровнем дохода. В течение последних 5-ти лет арендные ставки на жилую недвижимость в Москве ежегодно повышаются в среднем на 5−6%.

Средняя стоимость найма квартир эконом-класса — $ 913 в месяц за однокомнатную квартиру, двухкомнатную — $ 1124 и трехкомнатную — $ 1210.

Бизнес-класс арендует однокомнатные по $ 1525 в месяц, за двухкомнатные — по $ 2621, за трехкомнатную платят $ 4530. Жилье «элит-класса» стартует от $ 10 200. Минимальная ставка аренды по сравнению с 2007 годом увеличилась более чем вдвое. Так, в прошлом году она составляла $ 1000, а сегодня колеблется в диапазоне $ 2000−3000. И прогнозируют, что стоимость аренды в ближайшем будущем будет увеличиваться — на 10−15% до конца 2008 года. Все это при средней зарплате москвича в $ 1310. При столь пугающих цифрах и получается, что москвич отдает те же 70% и более за аренду.

МИНСК: окраина дешевле на 20%

В центральных микрорайонах города стоимость аренды однокомнатной квартиры — $ 280−330, а в самом центре Минска достигает $ 430−500.

Аренда двухкомнатных квартир обойдется на $ 50−80 дороже: от $ 280−330 на окраине до $ 350−500 — в центре. Трехкомнатная на окраине оценивается в $ 300−330, в районах ближе к центру — в $ 300−380 в месяц, а в центре — все $ 380−480.

В среднем однокомнатная квартира в белорусской столице стоит от $ 250 в месяц, двухкомнатная — от $ 300, трехкомнатная — от $ 350, плюс оплата коммунальных услуг.

Средняя зарплата жителя Минска — $ 370, то есть за аренду жилья он выкладывает минимум 62%.

Тем временем

В пригороде уже и не снимешь

В отличие от насыщенного предложением столичного рынка, в пригороде Киева объявлений «сдам квартиру» раз-два и обчелся.

— Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Вишневое, Бровары, Борисполь, — рассказывает Сергей Голуб. — Интересуются люди жильем в Боярке, Украинке и Обухове. К примеру, в Боярке за $ 600−700 в месяц можно снять трехкомнатную квартиру в хорошем состоянии, к тому же меблированную и оборудованную бытовой техникой. А маршрутки из предместий в столицу ходят регулярно.

В том, что съемные квартиры в пригороде буквально «расхватывают», мы убедились лично. Кроме того, к примеру, в Вишневом найти однокомнатную просто нереально. Ближе к концу лета хозяева тех немногих квартирок, которые попали на рынок, смекнули, что к чему, и подняли цены на уровень киевских. Так квартиру в хорошем состоянии можно было снять за $ 400−500.

Сегодня однокомнатных вообще не предлагают, а «двушки» — дорогие, $ 700−800, с ремонтом, но без стиральной машины. При этом стоимость пути из пригорода в Киев очень существенная. Для Вишневого это 3−4 грн только до метро, добираться из Боярки на несколько гривен дороже. Общей сложностью квартиросъемщику в пригороде приходится ежедневно платить еще и 10−15 грн на одну только дорогу. То есть в месяц такой съем «удорожает» на 300−450 грн.

Если разобраться

Вся прибыль от аренды — в «тени»

По словам Сергея Голуба, сегодня, наверное, уже каждый третий-четвертый житель столицы или снимает, или сдает в аренду квартиру. Между тем этот рынок практически на сто процентов остается «в тени».

— Общую сумму, вращающуюся на рынке аренды жилья подсчитать невозможно — такой статистики просто не существует, — говорит эксперт. — Как известно, украинский закон о налогообложении в этом случае требует уплаты 15−20% от прибыли. И если даже предположить, что в среднем киевская квартира сдается по цене $ 1000 в месяц, то получается, что ежемесячно государство в виде налогов теряет почти миллион долларов. Но на самом деле эта сумма гораздо больше. Кроме того существует практика посуточной и даже почасовой аренды, что значительно дороже.

http://www.pk.kiev.ua/