Застройщики определились с «нормальными» ценами. Что происходит с новостройками и чего ждать дальше
714В начале лета мы наблюдали некий раздрай в установлении цен на новостройки. Одни застройщики сразу попадали в рынок, другие, в основном государственные, — промазывали и завышали ценник, замораживая продажи. Теперь можно констатировать: цены «устаканились».
Общие данные по спросу и предложению
В Минске и ближайшем пригороде одновременно идут продажи в 24 коммерческих ЖК, один временно «выбыл». Это ЖК Петровские Верфи — во втором доме-Корабле застройщик продал все, что хотел, часть квартир решил оставить на аукцион, о запуске продаж следующего дома пока ничего не сообщает.
Хотя от августа ожидали старта продаж в двух ЖК от МАПИДа. Но государственный застройщик решил до сентября повременить с выводом на рынок дома в Солнечном, и на неизвестный срок сдвинул старт ЖК в Сухарево, на Горецкого.
По объему предложения с нами прочно и надолго в лидерах Северный Берег — он набрал нужный темп и четко выставляет в продажу по 2 дома в месяц.
За последний месяц нет сдвигов и в предпочтениях покупателей. Основной спрос покупателей по-прежнему сконцентрирован на полноценных однокомнатных квартирах и евродвушках площадью 38−48 квадратных метров. Спрос пока не «вымыл» с рынка это предложение, но в каждом из реализуемых домов их количество сокращается, что может привести к дефициту уже к середине осени.
Вторыми по популярности были двухкомнатные и евротрешки площадью до 68 кв.м. Тут и спрос и предложение стабильны.
Единственная локальная аномалия в спросе зафиксирована в паре домов Северного Берега. Там неожиданно «выстрелил» спрос на квартиры 80−125 квадратных метров с хорошими видами, высокими потолками и — подальше от дорог с высоким трафиком. Объяснение простое — таких объектов в Минске пока мало, и если цена среднерыночная, квартира воспринимается как «недорогая» для своего уровня качества.
Ставки по кредитам на новостройки остаются стабильными. Самая низкая ставка вне партнерских программ сейчас 16,65% годовых при строительстве с коммерческим застройщиком и 15,25% - с госзастройщиком.
Ожидали, что у госбанков появятся некие кредиты на строительство жилья со сниженными ставками для очередников, но такой продукт так и не появился. Еще ждем.
Что происходило с ценами?
Самые «яркие» эпизоды акций и скидок были связаны с квартирами-студиями. Изначально застройщики переоценили спрос на них, цены квадратного метра доходили до 2500 долларов. В середине лета и сейчас можно констатировать — в комфорт-классе за студию не готовы отдавать больше 2000 долларов за квадратный метр, в эконом-классе (пожалуй, к нему можно отнести дом коридорного типа на Каролинской) — больше 1600. И после снижения цен предложение все еще остается значительным.
С ценником на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в большинстве ЖК в июле-первой половине августа ничего не происходило. Продажи везде, где цена адекватна рынку, шли обычными темпами.
И по-прежнему «стояли колом» там, где цена изначально была завышена.
Единственным ньюсмейкером был ЖК Гулливер от госзастройщика. Тут выпустили в продажу второй коммерческий дом с «космическим» ценником 5800 рублей за квадратный метр. Партия 42-метровых квартир предлагалась без паркинга, по 6200/м2, и ее быстро разобрали, завис только первый жилой этаж над коммерческими помещениями.
Полноценные же двушки и трешки по 5800 и с обременением в виде паркинга за 70 тысяч рублей никого не соблазнили. Многие задались вопросом, а зачем выставили такой пугающий ценник во втором доме, на стадии начала строительства? Когда в первом доме большие квартиры по 4800 + паркинг не берут?
Расчет у маркетологов был нехитрый. Народ увидит, что цены во втором доме еще больше, и скупит 2−3-комнатные в первом доме. Там уже приступают к фасаду, а полгода не получается продать почти шесть десятков квартир. Но расчет не сработал, «испугавшихся» оказалось слишком мало.
«Помогла» продавцам только следующая акция — часть квартир «открепили» от паркинга, подняв в них цену квадратного метра до 5000 рублей. Таким образом удалось реализовать два десятка квартир (из партии «без паркинга», таких еще с полтора десятка осталось в продаже).
Кажется, баланс цены на квадратный метр в полноценных двухкомнатных и компактных евротрешках найден — около 1600 долларов за метр итого. Не важно, с паркингом или без, но цена должна быть не выше. Ниже — пожалуйста, но если ценник на квартиру «итого» выше 110 тысяч долларов в эквиваленте, рассчитывать на стойкий спрос не приходится. Причем формула актуальна и для всех типов застройщиков, которые возводят обычные многоэтажные монолитные дома с потолками 2,7.
«Стопорят» аппетиты застройщиков продавцы свежей вторички. Они строили свои метры по 1200—1300 долларов, и даже с ремонтом могут продавать квартиры по 1700—1800 за квадратный метр и не быть в убытках.
Пожалуй, можно вывести и «оптимальную» для сегодняшнего рынка цену однокомнатной (евродвушки) 42−46 кв. м. «Итого» — до 75 тысяч долларов. Покупают и по более высоким ценам (в комфорт-классе), но спрос уже менее устойчивый. Опять же, тут конкуренты — свежие новостройки у метро, где можно купить квартиру той же площади за 97−115 тысяч долларов. Примерно в такую же сумму обойдется и строительство за $ 75 тыс + своя отделка. Только в «стройке» нужно еще ждать сдачи дома и мучаться с ремонтниками.
Гипотезы, которые тестируют застройщики
Тестируют гипотезу, что имеет смысл продавать квартиры с готовой отделкой. Лидеры тут Северный Берег и Новая Боровая. Покупатели довольно благосклонны к этому нововведению, спрос есть.
В ближайшее время формат квартир с готовой отделкой будет предлагать и Вершина — стартует с маленьких евродвушек в третьем доме.
Упражняются застройщики и в рассрочках. Длинные без непомерного удорожания может себе позволить, похоже, пока только Вершина, но и там первоначальный взнос 50%. А короткие — на 10−12 месяцев рассрочки — опробовали сразу несколько застройщиков. Сработало — «заманили» тех, у кого есть деньги на часть квартиры и есть возможность что-то не спеша продать, чтобы выплатить за 10−12 месяцев вторую половину.
Нужно отметить, что число тех, кому удобна короткая рассрочка, не велико. Да и называлось это раньше просто долевкой с первоначальным взносом в 30−50% и равномерными платежами до окончания строительства.
Что обсуждали на рынке?
Было три разноплановых новости, и все касались дорогой недвижимости.
Из «шумных» историй можно отметить 9200 долларов за квадратный метр в Депо, в квартирах, которые к сдаче будут готовы к проживанию. Люди московскому прайсу удивились, но есть ли продажи, еще долго будет тайной.
В Северном Береге тоже появилась в продаже нетипичная готовая новостройка — дом из трех секций на первой линии Цнянского водохранилища. Застройщик ввел депозит — без него потенциальный покупатель не может посмотреть квартиры. Объясняют это «высоким интересом к дому». На самом деле депозит — попытка оценить, по чем будут брать. Поскольку самостоятельно вычислить, какая нынче рыночная цена таких квартир, не получилось.
Тут главный конкурент- четырехэтажки в Леваде, где квадратный метр в больших квартирах 2700−2900 долларов. У двух проектов есть свои нюансы, отсюда и сложности с «ценоустановлением».
Третья обсуждаемая новость — это дозированный анонс коттеджного ЖК Уютный от Минскстроя. Первое — будет три линейки таунхаусов, продавать их будут по долевке.
Коттеджи, их чуть больше сотни (опять же потому, что с определением цены застройщик не справился), решили продавать с аукционов.
Чего ждем в ближайшие месяц-полтора?
Каких-то прорывов не ждем, рынок «устаканился».
Северный Берег, Новая Боровая и Зеленая Гавань останутся стабильными поставщиками «стартов продаж» новых домов. Еще в трех ЖК должны открыть продажи на новые партии квартир или новые дома, цены будут фактически те же, что нынче.
Продолжаем следить за курсом доллара. Как только он подрастет, можно ожидать «хапуна» в жилых комплексах, зафиксировавших цены в белорусских рублях. Ведь в валютном эквиваленте цены там пропорционально подешевеют.
Если скачков курса не случится, можно ждать акции и скидки на не самое ликвидные квартиры в ЖК с изначально завышенным ценником.
Как всегда, оставляем оговорку: если ничего из ряда вон выходящего не случится.
Читайте также:
В ЖК «Гранд Вилладж» начинают строить второй дом. А почем будут квартиры?
Чтобы купить квартиру в этом доме — люди платят депозит в 7 тысяч. Показываем, как он выглядит
Этот минский дом сдали пару месяцев назад, а сейчас тут продается много квартир. Вот цены
- Бизнес центры
- Торговые центры
- Продажа гаражи, машиноместа
- Продажа офисы, нежилые помещения
- Продажа магазины, торговые помещения
- Продажа рестораны, бары, кафе
- Продажа склады, производства
- Продажа бизнес, сфера услуг
- Аренда офиса, помещений
- Аренда магазины, торговые помещения
- Аренда рестораны, бары, кафе
- Аренда склады, производства
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес
- Аренда гаража, машиномест
