9200 долларов за метр. Куда растет элитка, кто ее покупает, и почему — сейчас? Разбираемся
11427

30.08.2025 Наталья Литовская

Пять лет назад в Минске было всего три ЖК, которые воспринимались или позиционировались как «элитка». Сегодня одновременно строятся и продаются (или в ближайшие год-полтора поступят в продажу) девять комплексов (или домов в составе ЖК). Это: ЖК Депо, дом в Комфорт парке, дома у парка в составе ЖК Северный Берег, экс-Hyatt, малоэтажные дома в Леваде, ЖК Маэстро, первый дом ЖК Андреевский, коттеджно-таунхаусный Уютный-2, малоэтажные дома в Зеленой Гавани. И тема вызывает три вопроса: «Какие параметры у премиума, чтобы точно знать, что дом — премиальный?»; «Кто эти люди, которые покупают квартиры по 400.000−1.000.000 долларов?»; и — «Почему сейчас выросли цены?». Разбираемся.

Начнем с самого сложного вопроса. Что такое премиум-сегмент. Четкого определения нет, но большинство экспертов сходится, что премиум должен соответствовать таким характеристикам, как:

1. Хорошая локация (центр города или престижный район с близостью водоема, парка).

2. Хорошая архитектура. Как правило — от архитектурных бюро с мировым именем. Дорогие «вечные» фасады — клинкерный кирпич, натуральный камень, стекло, металл.

3. Подземная парковка с электрозарядными станциями обязательна. Как и холл с лаунж-зоной, кладовые. На территории ЖК — детский клуб и места отдыха только для жителей. Высококлассный ландшафтный дизайн.

4. По характеристикам квартир. До 5 квартир на этаже, потолки от 3 метров, площади квартир — от 65 кв. м, на одну спальню — один санузел, гардеробные, мини-прачечная. Отделка по готовым дизайн-проектам или white box.

5. Централизованная система вентиляции и кондиционирования, встроенные в пол конвекторы, своя станция доочистки воды в доме, система умный дом (которой можно и не пользоваться).

Как видим, мало какой объект из позиционирующихся как «премиум», соответствует всем этим параметрам. Пожалуй, сейчас — только Депо. Возможно, будет таким экс-Hyatt и 6-й дом в составе Комфорт парка.

Остальные все-таки комфорт и бизнес-класс.

Впрочем, тем же четырехэтажкам в Леваде статус «элитка» приписывают сами минчане — застройщик даже у себя на сайте лаконичен: весь жилой комплекс обозначен как «комфорт», не более. Молчит о своей стройке и создатель Уютного-2, никаких эпитетов про «уникальность» нет, хотя уникальность очевидно присутствует. Трехэтажки в Зеленой гавани застройщик обозначает как бизнес-класс. Так что статус «элитки» тут рисует скорее народное воображение.

Застройщик того же экс-Hyatt вообще никак не рекламирует себя. Однажды рассказал, что отель переделают в ЖК на 5 подъездов и 150 квартир. Высота потолков — от 3,2 до 5,5 метров, у жильцов будет доступ к «своему» спа-центру с бассейном, и гостиничный сервис: можно заказать услуги уборки, прачечной, валет-паркинг прямо у входа в здание. И после описания народ решил: вот это-то и будет реальный премиум. Увы, пока не очень понятно, когда и по чем.

Кстати, о ценах.

Тут и разбежка приличная.

Шестой дом в Комфорт парке — от $ 5000 до $ 6000 за метр. ЖК Депо — от $ 3827 до $ 9200.

Дом на первой береговой линии в Северном береге — от $ 4400 до $ 5200 за квадратный метр.

Но вспомним: в «старой» элитке, вроде «дома Чижа», или домах на Румянцева и Захарова (у пл. Победы) цены так же плавали на старте — от 2500 до 5000 долларов за квадратный метр. И почти 10 лет назад они казались высокими.

С тех пор и доходы населения в валюте подросли, и покупательская способность доллара снизилась. Так что «подорожание элитки» — скорее, компенсация «девальвированного» доллара. Плюс появление на рынке действительно премиального сегмента.

Так кто это покупает?

Логично же, что жилье за 400−800 тысяч долларов приобретает человек, у которого эти деньги не последние. Элитная недвижимость тянет и высокие расходы на обустройство, и на обслуживание — после. То есть нужно быть не просто миллионером, а человеком, который уверен в своем будущем именно в Беларуси.

Аналитики швейцарского банка UBS в исследовании Global Wealth Report в 2023 году приводят цифры, из которых следует: в стране живет примерно 7,3 тыс. долларовых миллионеров. Ранее назывались цифры от 10 до 12 тысяч. Реестра нет, но можно смело в этом году ориентироваться на цифру «около 10 тысяч».

Это те, кто может себе позволить «элитку» в Минске. Для жизни (своей, своих детей) или в качестве долгосрочных инвестиций.

Собственно, топы компаний-застройщиков подтверждают: более 80% покупателей элитной недвижимости — белорусы. Есть процент этнических белорусов, заработавших деньги за рубежом и желающих тут когда-нибудь спокойно пожить на пенсии — таких еще около 7−12%. Остальные — иностранцы, у которых здесь бизнес.

По данным менеджеров, сейчас покупатели элитки — это владельцы частных и полугосударственных бизнесов, топ-менеджеры крупных компаний (то есть люди, чьи доходы объяснимы, легальны и прослеживаемы). Это — «костяк» покупателей.

Причем и они очень редко отдают всю сумму сразу. Большинство используют банковские кредиты и рассрочки от застройщика.

Так что «Кто?» — разобрались, остался вопрос «Почему сейчас?».

Ведь в 2020—2023-м было «сильно дешевле». А продажи элитки шли из рук вон плохо.

Но вспомним: тогда ситуация в целом была нестабильна. Тут и пандемия, и начало событий в Украине. Для дорогих покупок и крупных инвестиций очень важно понимать: в стране безопасно, стабильно, правила работы бизнеса понятны и прописаны. Сейчас мы имеем эту стабильность. Вырос спрос — подросли и цены. Причем на всю недвижимость, не только на элитную — это мы ведь тоже замечаем.

Еще один важный момент — элитная недвижимость — «тихое прибежище» для больших денег. Она надежнее «банковского» хранения. У нее есть потенциал роста. Только серьезные кризисы снижают ее стоимость.

Сейчас у большинства стойкое ощущение, что серьезных кризисов в ближайшие годы не будет. А к временным финансовым «просадкам» не привыкать, не раз проходили, все знают, как реагировать. Особенно бизнесы, которые и выстояли и смогли в такие времена заработать.

«Покупатели уже на пределе возможностей». Что происходит с продажей квартир и чего ждать в сентябре

Падение цен отменяется? Объясняем, что происходит с квартирами на вторичке в Минске

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь