Цены на аренду квартир в Минске шокируют, но спрос продолжает расти. Рассказываем почему
11176

05.09.2025 Андрей Чернышев

В августе спрос на аренду квартир в Минске вырос и достиг максимума за год. При этом предложение свободных квартир пополнилось, а стоимости аренды продолжили свой рост. Что происходит на рынке и остались ли бюджетные варианты квартир — об этом далее в материале.

По данным Google Trends в августе спрос на аренду квартир в Минске поднялся до максимального для текущего года уровня. В то же время рекордные показатели за последние несколько лет пришлись на лето прошлого года.

Рост спроса на аренду, отчасти можно объяснить ростом цен на покупку квартир и подорожанием кредитов на недвижимость. В этой ситуации люди вынуждены откладывать приобретение жилья, поскольку даже кредит не позволяет им компенсировать недостаток собственных средств. А приобретать максимально бюджетную квартиру из старого жилого фонда они не хотят.

База объявлений на Realt постоянно обновляется, и совокупно за весь август в аренду предлагалось порядка 3115 квартир, что также является максимумом для текущего года.

Для сравнения: в начале года было меньше на 780 квартир, а за август количество квартир в аренду увеличилось на 12% или +335 квартир.

Наибольший прирост в обоих случаях произошел благодаря квартирам в домах-новостройках в возрасте до 5 лет. А общая доля квартир в домах-новостройках в августе составила 42% от всех квартир в аренду.

Это наглядно подтверждает тот факт, что рынок аренды омолаживается — как по части арендаторов, так и по предложению квартир.

В разрезе количества комнат выбор 2-комнатных квартир увеличился на 15%, однушек — на 8%, а количество 3-комнатных квартир также пополнилось на 10%.

По сравнению с аналогичным периодом прошлого года выбор на рынке долгосрочной аренды жилья увеличился на 35%.

С точки зрения арендаторов, наполнение рынка квартирами-новостройками оказывает двойной эффект:

с одной стороны, расширяется выбор современных и стильных квартир в молодых домах — т. е. то, чего хочет абсолютное большинство арендаторов. Плюс к этому обостряется конкуренция между собственниками и заставляет их приводить в порядок квартиры с уставшим \ устаревшим ремонтом.

На цифрах это выглядит так: за 8 месяцев 2025 г. доля квартир с хорошим или современным ремонтом в предложении увеличилась с 90% до 93%.

но с другой, увеличивает стоимость аренды в целом по рынку. Эффект таков: собственники других квартир, рассматривая объявления, «примеряют» цены квартир-новостроек на свои, зачастую более возрастные квартиры. В результате, получаем рост стоимости аренды во всем диапазоне квартир: как по качеству, так и по возрасту.

Цены

Цены на аренду выросли по всем сегментам: с начала года в среднем на +9%, а за август +2%.

Больше всего подорожали 1-комнатные квартиры: +9% в 2025 г. и +3% за август, что объясняется их наибольшей востребованностью и притоком квартир-новостроек с хорошим ремонтом.

На конец месяца средние цены аренды квартир в Минске, без учета качества ремонта и локации расположения, выглядели следующим образом:

* 1-комнатные квартиры — $ 413 (+3,2% за август);

* 2-комнатные квартиры — $ 549 (+1,2%);

* 3-комнатные квартиры — $ 744 (+1,3%).

Важно понимать, что столь высокий средний уровень стоимости аренды обусловлен дорогими предложениями квартир в таких локациях, как Дрозды, Лебяжий, Жасминовая, центр города и т. п. В то же время выбор бюджетных вариантов квартир тоже хватает.

За последние 12 месяцев цены предложения долгосрочной аренды квартир в Минске изменились от 21% до 32% в зависимости от типа квартир и количества комнат.

Сегодняшние стоимости аренды квартир некоторые называют шокирующими. Например, по сравнению с доковидным периодом в конце 2010х годов. Но если вспомнить начало 2010-х, то стоимость долгосрочной аренды бюджетных (как по ремонту, так и расположению) однокомнатных квартир была на уровне 340−350 $\мес. Например, в старом жилфонде отдаленных районов улиц Ангарской, Лынькова и т. п. И это без торга и возможно с «кастингом» со стороны собственника.

И встает вопрос: неужели сегодня еще дороже? И для аренды бюджетной однушки надо рассчитывать, как минимум, на 400 $ в месяц?

Отвечаем — нет, сегодня ситуация более лояльная к арендаторам и более интересная. И вот почему:

Во-первых, в предложении на Realt можно найти квартиры стоимостью от 150−180 $ в самых настоящих новостройках. И даже не 1, а 2 и 3-комнатные. А стоимость такая низкая, потому что квартиры без отделки: либо даже без черновой (без стяжки и штукатурки), либо с черновой \ зачатками предчистовой.

Таких квартир штучные предложения, но как показывают соцсети, даже в таком виде они находят своих арендаторов.

По сути, мы сейчас с вами наблюдаем формирование нового тренда под названием «лофт в новостройке».

И на наш взгляд, он будет развиваться и дальше, с учетом интенсивного жилого строительства в Минске, и того факта, что многие квартиры покупаются с целью последующей сдачи в аренду.

Во-вторых, всегда есть предложение бюджетных 1-комнатных квартир по цене от 250 $. Это будут квартиры родом из СССР (как по году постройки, так и ремонту), но при этом в не самом худшем состоянии и в не самой отдаленной локации Минска.

Но таких квартир мало, и важно успеть среагировать на их появление. И в этом вам поможет подписка на получение уведомлений от Realt о появлении новых вариантов квартир.

А так выглядит разбежка в ценах на аренду квартир между разными локациями города:

Выводы Realt

Долгосрочная аренда квартир в Минске продолжает пользоваться стабильно активным спросом. И даже более того, у нее может открыться «второе дыхание спроса» на фоне роста цен и кредитов на покупку жилья, когда люди вынуждены из-за недостатка средств на покупку, арендовать жилье.

Портрет арендатора с каждым годом молодеет и вместе с ним меняются запросы к качеству квартир: на первый план выходят новостройки во всех проявлениях, включая даже в состоянии «без отделки».

Вместе с интенсивным строительством нового жилья, рынок аренды пополняется квартирами из числа новостроек. Сегодня они занимают больше трети всего предложения квартир в аренду.

В ответ на омолаживание рынка, собственники возрастных квартир не только поднимают цены, но и вынуждены косметически обновлять квартиры.

На фоне этого, инвестиционная привлекательность аренды остается на первых местах интересов частных инвесторов. За прошедший месяц средняя доходность от сдачи квартир в аренду существенно не изменилась, как и доходность валютных депозитов. На данный момент сдача квартиры в аренду позволяет заработать в 4,3 раза больше, чем лучшие депозиты в валюте.

И выгоднее может быть только сдача в аренду коммерческого помещения. Но там свои особенности и об этом мы расскажем в отдельном материале — следите за нашими новостями.