Почему упали продажи квартир и что нужно для остановки цен? Рассказываем
1658В текущем году квартир в Минске продается значительно меньше, чем в прошлом. Но при этом цены продолжают расти. Почему так происходит? Когда наступит тот самый момент, когда цены остановят свой рост? И что должно произойти чтобы цены пошли вниз? Вы спрашивали — мы отвечаем.
Для начала напомним, что в текущем году самым активным по продажам месяцем был август с 1500 проданных квартир. Для сравнения, в прошлом году таким был апрель с более чем 2000 сделок. Да и в целом, в текущем году среднемесячный показатель продаж составляет 1380 против 1670 за аналогичный период прошлого. Однако если за весь прошлый год цены по сделкам на вторичке выросли на 14%, то за 9 месяцев текущего года рост уже составил +16%. И похоже это не предел.
Чем закончился октябрь?
Несмотря на то, что октябрь уже закончился, итоговое количество сделок мы можем пока только прогнозировать, поскольку они будут вноситься в базу кадастрового агентства, как минимум, в течение 20 дней ноября.
Но уже сейчас видно, что со своей второй половины, октябрь активизировался, что позволило ему на сегодняшний день опередить аналогичный период сентября на более чем 100 проданных квартир или +8%.
В результате, по итогу внесения всех сделок октября в базу, их итоговое количество прогнозируется на уровне 1 480 — 1 500 проданных квартир, что уже очень близко к показателям самого активного месяца текущего года.
В других источниках вы можете найти более объемные цифры, но мы вам показываем «чистый» показатель, за вычетом продажи долей в квартирах.
А тем временем цены…
…не думают останавливаться: по оперативным данным сделок октября, прирост составил +2%. И это цены не объявлений (желаний продавцов), а реальных сделок (возможностей покупателей).
Поэтому, несмотря на снижение кредитных ставок на новостройки от застройщиков, вторичный рынок продолжает показывать стабильную активность продаж. И на наш взгляд, подобный вектор движения сохранится, как минимум, до конца текущего года. Конечно, при условии не ухудшения текущих экономических условий: кредитных ставок и обменного курса валют.
Но то, что количество покупателей на вторичном рынке, которые могут себе позволить взять кредит, сократилось, это факт. По данным ипотечного центра агентства недвижимости «Твоя столица», еще летом доля кредитных покупателей была на уровне 30%, а осенью опустилась до 20%. В то же время средняя сумма кредита продолжает оставаться без существенных изменений на уровне 140 тыс. BYN.
Это объясняется просто — квартиры не дешевеют, а дорожают, поэтому кредитные суммы для их покупки не уменьшаются. В то же время уменьшается количество покупателей, кому под силу взять кредит по ставке 18%. Что в очередной раз доказывает, что спрос на жилье в Минске есть всегда, а количество сделок показывает только на количество людей, у кого из покупателей есть средства на приобретение жилья.
Почему в текущем году продается меньше квартир?
На наш взгляд, причины кроются не в снижении спроса, что некоторые трактуют, как уменьшение количества желающих приобрести квартиру. Потому что для Минска, куда наблюдается постоянная миграция (как с регионов Беларуси, так и из-за рубежа), где остаются работать и жить студенты после окончания учебы, и который ежедневно пополняется новыми семьями, которым необходимо собственное жилье — это нонсенс.
Более реальной и логичной видится причина в постепенном снижении покупательской способности — на фоне роста цен и кредитных ставок на вторичку.
За неполный 2025 год ставки кредитов на покупку квартиры на вторичном рынке увеличились с 17% до 18,5%, а средняя цена кв. м. по факту сделок выросла в среднем на 16% с 1 600 USD/кв. м. до 1 848 USD/кв. м.
Что нужно для остановки роста \ начала снижения цен?
Если в двух словах, то еще большего снижения количества сделок.
Механизм следующий: продажа квартир будет растягиваться, что будет вынуждать продавцов, кто спешит с продажей, уступать в цене. И это стабилизирует цены и наступит ценовое плато.
По нашим оценкам, такая ситуация возможна, если ежемесячно в течение нескольких месяцев подряд будет продаваться порядка 1 200 квартир.
Напомним, по итогам сентября было продано 1375 квартир, а прогноз на все сделки октября порядка 1 480 сделок. А последние месяцы года могут быть еще активнее. Если, конечно, не вмешается экономический форс-мажор: укрепится доллар или подрастет кредитная ставка на вторичку.
Эффект от еще большего снижения кредитных ставок на новостройки также будет не в пользу продаж на вторичке, но не столь сильный, как от подорожания кредитов на вторичку. Потому что, как бы не были новостройки привлекательны по кредитам и как новое жилье, но у них есть объективные особенности, которые многим не подойдут: необходимость ждать окончания строительства, необходимость проведения масштабного ремонта, ограниченный выбор и только в определенных локациях города, а также, частая необходимость приобретения машиноместа к квартире.
После остановки роста цен…
их стабильность может длиться долго, если экономические факторы (доходы, кредиты, обменные курсы) не будут ухудшаться. Наглядный пример «ценовое дно» после кризиса 2014 года. Цены остановили свое снижение летом 2016 г и на фоне стабильности обменного курса валют до лета 2017 г. находились на одном уровне — порядка 1 100 USD\кв. м. А двигаться вверх они начали вместе с неожиданным снижением кредитных ставок с 23% в начале года до 16% к лету 2017 года.
Но если продажи квартир на вторичке Минска опустятся до отметки 1 100 сделок в месяц и ниже (январь не в счет), процесс снижения цен будет запущен. Это не значит, что все продавцы станут снижать цены — просто их будет становится все больше на фоне растягивания сроков продажи и просьба покупателей о скидке. Но пока, об этом говорить пока слишком рано.
Чтобы быть в курсе поведения рынка и понимать куда и когда идут цены, следите за нашими еженедельными и ежемесячными обзорами.
Для определении выгодности цены покупки или продажи квартиры, используйте нашу новую модель оценки на основе искусственного интеллекта.
Чтобы успеть продать квартиру до конца года и по максимально возможной цене, используйте наш специальный сервис для продавцов.
Следите на нашими новостями, там где вам удобнее:
YouTube Realt. Эксперт
У Вас остались вопросы? Задайте их нам — Реалт. Эксперт ответит в следующих материалах!
- Бизнес центры
- Торговые центры
- Продажа гаражи, машиноместа
- Продажа офисы, нежилые помещения
- Продажа магазины, торговые помещения
- Продажа рестораны, бары, кафе
- Продажа склады, производства
- Продажа бизнес, сфера услуг
- Аренда офиса, помещений
- Аренда магазины, торговые помещения
- Аренда рестораны, бары, кафе
- Аренда склады, производства
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес
- Аренда гаража, машиномест
