Как заработать на квартире 8 тысяч долларов за полгода? Выбираем жилье для перепродажи
1313В прошлом материале мы рассказывали про количество квартир, которые были проданы повторно в течение года. На наш взгляд, многие из них изначально приобретались для перепродажи после проведения ремонта. Рассказываем, как выбрать квартиру для перепродажи, на что обращать внимание и сколько в реальности на этом можно заработать.
Что такое флиппинг?
Это покупка квартиры с целью ее последующей перепродажи после проведения ремонта. Важно понимать — это не капитальный ремонт, который выльется в большие затраты (временные и материальные), а скорее косметическое обновление интерьера.
Цель флиппинга — создание «готового к жизни» пространства, которое избавит покупателя от необходимости проводить ремонт самостоятельно и даст ощущение «новостройки» внутри квартиры, в которую хочется въехать сразу. А значит, квартиру можно в итоге продать, по объективным причинам, дороже.
Насколько дороже? Правильно оформленная квартира может продаться на 5−10% дороже и гораздо быстрее, чем аналогичная в уставшем состоянии.
Почему? Потому что покупатели не хотят заниматься ремонтом. Значительная часть из них берет кредит, который ежемесячно надо погашать внушительными суммами. Это истощает семейный бюджет и не оставляет средств на проведение ремонта. Поэтому выход очевиден: изначально выбрать квартиру с ремонтом, купить ее в кредит и тем самым включить стоимость ремонта в кредит, а значит растянуть выплаты на 20 лет.
Поэтому флипперы (покупающие уставшие квартиры и перепродающие их после приведения в порядок), делают хорошее и нужное дело — омолаживают старый жилой фонд и помогают покупателям.
Вот представьте ситуацию, вы нашли квартиру в желаемой локации, но состояние квартиры, мягко говоря, «не очень». А в остальном вас все устраивает — этаж, окружение, соседи. Заниматься ремонтом у вас нет ни желания, ни времени, ни средств. И вот тут возможность купить эту квартиру, но уже в состоянии свежего лаконичного ремонта, для вас было бы идеальным выходом. Конечно, если бы цена была не завышена.
В Минске практика флиппинга действует давно, что подтверждается, как мнениями специалистов по недвижимости, так и ежемесячными данными по количеству повторно проданных за год квартир (порядка 5−6% от общего количества).
Сразу скажем, что никто не утверждает, что это легко. Скорее даже наоборот — на каждом шагу есть нюансы и подводные камни, которые в итоге могут свести всю выгоду на нет. Чтобы все получилось как надо, мало только выгодно купить квартиру «под ремонт». Надо еще и сэкономить на ремонте и сократить время его проведения. Но так, чтобы это не повлияло на его качество и привлекательность для покупателей.
Поэтому мы подготовили для вас ряд рекомендаций.
Какие квартиры стоит покупать для перепродажи?
Чтобы инвестиция в ремонт и флиппинг была оправдана, важно правильно выбрать объект:
✅ Подходящие варианты:
- 1- и 2-комнатные квартиры в спальных районах с хорошей транспортной доступностью (например, Уручье, Каменная Горка, Малиновка).
- Старый фонд с хорошей планировкой (например, «чешки», «брежневки») — они дешевле, но после ремонта выглядят современно.
- Квартиры с уставшим, но (важно) не аварийным состоянием — где можно ограничиться косметическим ремонтом.
- (желательно) Квартиры в домах с хорошим состоянием подъезда и фасада — внешний вид и состояние мест общего пользования сильно влияет на первое впечатление и позволяет продавать дороже.
❌ Неудачные варианты:
- Квартиры в пятиэтажках 60−70-х годов без капремонта, особенно на последних этажах. Необходимость подниматься пешком и риск протечек крыши (нет техэтажа), не позволят вам максимизировать стоимость продажи.
- Проблемные районы с плохой инфраструктурой или криминальной репутацией (censored).
- Квартиры с юридическими сложностями (долги, долевая собственность, прописанные жильцы).
- Элитное жилье — однозначно нет из-за большой стоимости приобретения и узкого круга покупателей.
Какой ремонт делать, чтобы увеличить цену?
Ремонт должен быть универсальным и недорогим, но современным — чтобы подойти максимальному количеству покупателей и при этом уменьшить ваши затраты на его проведение.
Что делать:
- Светлые нейтральные цвета стен (белый, бежевый, светло-серый).
- Ламинат или линолеум хорошего качества.
- Современная лаконичная плитка в ванной и на кухне.
- Новая сантехника и электрика (розетки, выключатели).
- Минимум мебели, но достаточно, чтобы показать функциональность пространства.
- Декор (по желанию): шторы, растения, зеркала — создают уют.
Чего избегать:
- Дорогих дизайнерских решений — они не окупятся.
- Ярких цветов и нестандартных решений — они могут не подойти или даже отпугнуть.
- Перепланировок без согласования — это риск при продаже для покупателя.
А вот что рекомендует опытный специалист по недвижимости, руководитель одного из отделов продажи жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Ирина Рыбакова:
— Желательно выбирать квартиры площадью до 50 кв. м. из возрастного жилого фонда, как наиболее бюджетные в приобретении, но при этом востребованные на рынке при наличии свежего лаконичного ремонта. Но можно выгодно купить и студию-новостройку в состоянии черновой отделки, в этом случае вложения в ремонт будут минимальные.
Важна локация — не центр города, но и не не Гатово с Соколом. Чтобы рядом был транспорт и магазины.
При ремонте самым идеальный вариантом считаю отделку в стиле WhiteBox и в мягких пастельных тонах — подойдет любому покупателю, если не сразу для жизни, то для фундамента под собственный дизайн.
Обратите внимание на разводку электрики. Если она устарела, то не лишним будет ее переложить на современный манер — удачные примеры вам подскажет запрос в интернете. Обязательно советую завести электричество в ванную комнату с заземлением для стиральной машины, а также сделать разводку интернет-кабеля.
Обязательно необходимы сантехника и кухня — наличие значительно увеличивают стоимость квартиры. В обоих случаях не стоит гнаться за дорогими моделями — нужны бюджетные, но современные решения. Обратите внимание на белорусских производителей — ничем не уступают по качеству и стилю зарубежным аналогам, но при этом бюджетнее и свое, родное.
Натяжные потолки быстрые в монтаже, но уменьшают и без того не высокие потолки квартир. Но если все же выбор падет на них, то избегайте глянца — он отталкивает покупателей.
Под замену пойдут и межкомнатные двери с напольным покрытием. В последнем случае можно выбрать стильный линолеум — сложно отличимый от ламината, но лишенный его слабых сторон и бюджетнее в приобретении.
Если есть балкон \ лоджия, то нужно привести их в порядок — как минимум, застеклить и лаконично покрасить.
Сколько в реальности можно заработать?
А теперь давайте перейдем к конкретным цифрам — сколько же можно на сегодняшний день заработать, если:
- найти не аварийную квартиру без юридических проблем по выгодной цене;
- и сделать в ней быстрый, бюджетный, максимально универсальный, но современный ремонт.
Для примера возьмем 2 реальных предложения из базы объявлений Realt: однокомнатные квартиры в 9-этажных панельных домах 70-х годов. Одна чуть лучше по состоянию, чем другая, что и отражается в стоимости покупки. Квартиры уставшие физически и стилистически, но не требуют катастрофических вложений. Из плюсов — уже стоят стеклопакеты и хорошие входные двери.
Исходя из их состояния и поставленных требований к ремонту (см. выше), его стоимость в расчете на квадратный метр площади была оценена специалистами в размере 200−250 USD. А чтобы избежать излишнего оптимизма в ожиданиях и добиться их максимальной реалистичности, в расчет мы включили непредвиденные расходы, а срок проведения ремонта растянули до 3 месяцев. Налог от продажи мы не включали, поскольку предполагается, что это будет первая продажа за последние 5 лет.
Для определения выгодности цены покупки и перспективной цены продажи после проведения ремонта, мы использовали нашу новую модель оценки стоимости квартир. В первом случае, оценивали квартиру без ремонта, а во втором — с ремонтом.
Особенность нашей модели оценки в том, что она рассчитывает не только ожидаемую цену квартиры по факту сделки, но также и рекомендует цену выставления на продажу, исходя из детальных характеристик квартир и величины торга для нее на конкретный момент времени. Все это даст вам четкое понимание о ценах и выгодности выбора той или иной квартиры.
Но поскольку модель не может (пока еще) прогнозировать стоимость на месяцы вперед, то к оценке мы добавили еще и ожидаемый в ближайшие месяцы рост цен.
Выводы от Realt
Как видно из таблицы, при должном подходе и буквально за пол года можно заработать значительную сумму. Причем в ряде случаев она даже может и больше указанной нами. Но для этого необходимо учитывать множество тонкостей и подводных камней, о которых в полном объеме, в одном материале не рассказать. Но даже если вы учтете хотя бы те, о которых мы написали, это будет уже серьезным подспорьем к успеху.
В определении выгодности цены покупки и продажи вам поможет наша модель оценки. А быстроту и безопасность продажи, а также максимизацию стоимости продажи вам обеспечит наш специальный сервис для продавцов.
Если у вас есть интересные примеры подобных флиппинговых сделок или у вас есть что добавить к нашим расчетам, напишите нам на почту a.chernyshev@realt.by и мы опубликуем их!
Следите на нашими новостями, там где вам удобнее:
YouTube Realt. Эксперт
У Вас остались вопросы? Задайте их нам — Реалт. Эксперт ответит в следующих материалах!
- Бизнес центры
- Торговые центры
- Продажа гаражи, машиноместа
- Продажа офисы, нежилые помещения
- Продажа магазины, торговые помещения
- Продажа рестораны, бары, кафе
- Продажа склады, производства
- Продажа бизнес, сфера услуг
- Аренда офиса, помещений
- Аренда магазины, торговые помещения
- Аренда рестораны, бары, кафе
- Аренда склады, производства
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес
- Аренда гаража, машиномест
