Пиковые продажи новостроек не смогли остановить цены на вторичке Минска. Рассказываем про сделки октября

  3055

В других источниках вы можете найти цифры по сделкам и ценам, отличные от публикуемых на Realt. Причина — в разных методиках и степени детализации анализа информации из базы сделок Кадастрового агентства. Мы анализируем каждую из записей, в целях исключения учета:

· переходов права собственности на доли (комнаты) в квартирах;

· дублирующихся записей;

· не рыночных цен (заниженных и завышенных).

Вторичка против новостроек

«Сколько покупателей выбрали новостройку от застройщика вместо вторички?» — один из волнующих вопросов последних месяцев. Отвечаем: в октябре действительно получился всплеск продаж готовых новостроек, что можно считать пиковым значением не только для текущего года, но и для 2024 тоже: 192 проданные в октябре готовые новостройки против 162 в сентябре и пиковых 170 весной прошлого года. Предполагаем, что большинство этих квартир (90+%) были приобретены напрямую у застройщиков.

Интересное наблюдение: как и в случае со вторичкой, начиная с лета ежемесячно увеличивалась доля проданных однокомнатных новостроек. По итогам октября они занимали 81% от всех проданных новостроек, хотя в начале лета это показатель был на уровне 56%.

Этот факт может служить подтверждением нашей гипотезы о том, что ограниченные по периоду действия кредитные ставки на новостройки активизировали тех покупателей, кто до этого находился в состоянии паузы из-за нехватки средств на желаемую квартиру. А после продления действия акции Беларусбанка на ноябрь, они все же решили не упускать шанс и приобрести квартиру, пусть и меньшей площади. Более подробно об этом мы рассказывали в нашем видео.

В пользу этого также говорит и немного снизившаяся цена кв. м. проданных новостроек: с 1 984 $ в сентябре до 1 911 $ в октябре. И если единички практически не потеряли в цене, то наибольшее снижение цены отмечено по квартирам с двумя и более комнатами. То есть, возможно, покупались квартиры на первых этажах, с окнами во двор и т. п. — т. е. те, которые обычно продаются по более низким ценам.

Высокие продажи во многом базируются на стабильности обменного курса валют и желании решить жилищный вопрос до конца года. В т.ч. воспользовавшись сниженными кредитными ставками для приобретения готовых новостроек у застройщиков — эти сделки также учитываются в переходах права собственности (сделках).

При таких продажах, ждать стабилизации цен пока не приходится. Поэтому наш прогноз ценообразования пока остается неизменным — цены продолжат расти, как минимум, до конца года. А дальше все будет зависеть от курса доллара (в первую очередь) и ставок по кредитам.

Но уже, по определенным сегментам квартир (например, новостройки в Минск-Мире), где цены наиболее высокие, наметилась стабилизация цен предложения. И в целом на рынке, все больше продавцов идут на снижение цен в объявлениях.

Тогда каким образом это соотносится с ростом цен по сделкам в октябре? Механизм следующий: когда цены в объявлениях достигают определенного порога покупательских возможностей, покупатели начинают просто игнорировать подобные квартиры, в результате чего начинает растягиваться во времени продажа квартиры. И это вынуждает продавцов идти на снижение цены в объявлениях, чтобы привлечь больше интереса к квартире. Но при этом цены сделок остаются неизменными либо даже подрастают, по причине меньшего торга.

А уменьшаться цены сделок начинают, когда покупатели уже массово начинают отказываться от покупок по этим ценам — т. е. снижается количество сделок до уровня 1200 и ниже.

По части поведения курса доллара, который в первую очередь влияет на покупательскую способность, есть разные мнения. Например, прогнозы от представителей ряда белорусских банков успокаивают — среднегодовой обменный курс доллара на 2026 год прогнозируется на уровне 3,2 BYN. При этом сразу же уточняется, что следует рассматривать и иные сценарии, поскольку это всего лишь прогноз, который не всегда воплощается в реальности.

Менее оптимистичные прогнозы от международных аналитиков: Евразийский фонд стабилизации и развития ожидает средний курс на уровне 3,4 BYN, а аналитики ЕАБР в размере 3,69 BYN.

На наш взгляд, вероятность роста курса доллара с наступлением нового года, действительно есть. Может быть не сразу, но постепенно.

Потому что уже не первый месяц в открытых источниках можно встретить высказывания, что в РФ столь крепкие позиции российского рубля уже не нужны, а значит доллар может подрасти в цене. А как показывает практика, поведение белорусского рубля, во многом завязана на российскую валюту.

Именно поэтому, мы понимаем желания продавцов выйти на сделку именно до конца года, потому что в случае роста курса доллара, текущие цены на вторичке для покупателей могут стать уже слишком большими.

Держите руку на пульсе рынка с нашими еженедельными обзорами.

В следующем материале мы разберем самые интересные сделки октября.

Следите за нашими новостями, там где вам удобнее:

Telegram

Instagram

YouTube Realt. Эксперт

TikTok

Оцените свою квартиру с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка. Он рассчитает цену квартиры не только по факту сделки, но и порекомендует цену выставления на продажу, исходя из детальных характеристик квартир и величины торга для нее на конкретный момент времени. Это даст вам понимание цен и защитит от растягивания сроков продажи и необоснованных скидок.

У Вас остались вопросы? Задайте их нам — Реалт. Эксперт ответит в следующих материалах!