Северный берег подорожал на 5%, а Минск-Мир менее чем на 1%. Итоги осени на вторичке Минска
376Столичный вторичный рынок жилья этой осенью словно играет по новым правилам: выбор становится все уже, цены продолжают расти, но уже не так стремительно, а спрос ведет себя непредсказуемо. Одни квартиры исчезают с объявлений почти мгновенно, другие месяцами ждут своего покупателя. Почему так происходит и какие сюрпризы готовит рынок — читайте в нашем обзоре.
Что предлагается на продажу?
Уже не первый год на вторичном рынке жилья Минска наблюдается уменьшение количества квартир на продажу. Только за осень текущего года выбор уменьшился на 6% или -310 квартир. А по сравнению с началом года выбор квартир уменьшился на -19% с 5,7 тыс. в январе до 4,6 тыс. квартир в ноябре 2025 г. В их числе также находятся и новостройки без чистовой отделки (порядка 1,4 тыс. квартир), продаваемые физлицами.
Поэтому если вы ищете квартиру хотя бы с минимальным, но чистовым ремонтом, то выбор сужается всего лишь до 3,2 тыс. вариантов.
Самый большой выбор среди трехкомнатных квартир (1,7 тыс. вариантов), что хорошо для покупателей. Но не очень для продавцов, потому что на долю трешек приходится только порядка 16% сделок (240 проданных квартир в октябре).
Если перевести это в цифры, то получится, что на одну сделку приходится выбор из 7 предлагаемых на продажу квартир.
Поэтому продавцам квартир с тремя и более комнатами приходится сильно конкурировать между собой за немногочисленных покупателей.
Противоположная ситуация с однушками: их покупается больше всего (40% от всех сделок или 730 квартир в октябре), но при этом в продаже 890 квартир или 19% от всего рыночного предложения.
Поэтому в расчете на одну сделку в среднем приходится чуть более одного варианта квартиры для выбора, что очень мало.
В зависимости от года постройки дома, на первом месте по количеству предложений находятся дома в возрасте до 5 лет (38% или 1 780 квартир). Интересно, что еще в начале года их доля в общем объеме предложения была меньше — на уровне 32%. Получается, что несмотря на общее уменьшение квартир в продаже, доля новостроек среди них увеличивается, что наглядно показывает как омолаживается рынок за счет пр тока квартир, которые (возможно) изначально строились продавцами для последующей перепродажи. Но среди подобных квартир наибольшее количество без чистовой отделки.
На втором месте, со значительным отставанием от лидера располагаются современные дома 2011−2020 гг. (21%). А на третьем с 17% всех квартир находятся типовые девятиэтажки 1970−1990 гг. постройки.
Средняя цена предложения наиболее активно росла в начале года — по нескольку % за месяц. А сейчас динамика уменьшилась.
По каким ценам?
Цены продолжают расти. Но если за осенние месяцы сильной разницы в динамике роста цен сделок и в объявлениях не отмечено (примерно +3% +4%), то с начала года различия существенные: в сделках квартиры подорожали на +18% или +285 USD\кв. м., а по объявлениям на +21% или +365 USD\кв. м. Различия осеннего периода по части роста цен обусловлены совокупностью таких причин как:
Высоким уровнем цен на квартиры в целом, и в частности на свежие дома;
Снижением спроса на квартиры вторичного рынка на фоне снизившихся кредитных ставок на новостройки от застройщиков.
Все это немного остудило спрос на вторичку и снизило количество сделок в сентябре и ноябре. В результате, выросло количество продавцов, кто за последние месяцы пошел на ценовые уступки в объявлениях, что и снизило темпы роста цен предложения.
Из интересного: средняя цена кв. м. двухкомнатных квартир в объявлениях сравнялась с однокомнатными и составила 2 230 USD\кв. м. А по квартирам в современных домах, моложе 2011 г. п., квадрат в двушках и вовсе выходит дороже единичек.
В разрезе районов города наибольшее подорожание с начала года отмечено за Октябрьским — по причине нахождения на его территории «Минск Мира». В то же время за осенние месяцы рост цен предложения продажи в этой локации минимизировался до менее 1% до уровня 2 070 USD\кв .м.
Сказывается уже и так очень высокий уровень цен и широкий выбор квартир в «Минск Мире», что сильно ограничивало продавцов осенью в поднятии цен.
В то же время в «Северном береге» только за осень средняя цена предложения продажи кв. м. выросла на 5% (+130 USD\кв .м.) до уровня 2 670 USD\кв. м. А с начала года подорожание составило +37% или +720 USD\кв. м. Для сравнения, квадрат в «Минск Мире» за 2025 год подорожал значительно меньше — на 25% или +415 USD. Однако по-прежнему, количество предлагающихся на продажу квартир в «Береге» и «Мире» не сравнимы: 50 квартир против 1000+ соответственно.
В частности именно по причине ограниченного выбора квартир от физлиц в «Северном береге» и сохраняющегося высокого интереса к нему и позволяет немногочисленным продавцам столь сильно понимать цены на предлагаемые в продажу квартиры.
Выводы Realt
Осень на вторичном рынке жилья Минска прошла под знаком сокращения предложения и замедления ценовой динамики. Количество квартир в продаже снизилось на 6% за сезон и на 19% с начала года, при этом растет доля новостроек без отделки, что ограничивает выбор готового жилья. В структуре по количеству комнат сформировался дисбаланс: однокомнатных квартир минимальный выбор, тогда как трехкомнатные остаются в избытке.
Несмотря на замедление темпов роста цен осенью (+3−4%), с начала года в сделках цены выросли на 18%, а в объявлениях — на 21%. Особенно в современных домах и популярных (и дефицитных) локациях вроде «Северного берега». Однако снижение спроса на фоне привлекательных кредитных условий по новостройкам от застройщиков усилило конкуренцию среди продавцов и привело к ценовым уступкам в ряде сегментов.
Из позитивного: предложение вторичного рынка Минска продолжает омолаживаться. Порядка 60% всех предлагаемых на продажу квартир находятся в современных домах моложе 2011 г. п. Кроме того, в их числе сформирован объемный пласт «вчерашних» новостроек — квартир без чистовой отделки, продающиеся физлицами. Эти квартиры выступают интересной альтернативой новостройкам от застройщика, потому что доступны здесь и сейчас (не нужно ждать окончания строительства) и в широком выборе. Но при покупке требуют тщательной юридической проверки, поскольку это уже вторичный рынок и по части права собственности могут быть вопросы.
Хотите продать или обменять квартиру до конца года? Тогда вам поможет наш специализированный сервис для продавцов Realt.Сделка. Продажа и обмен квартиры быстро, комфортно, безопасно и по максимально возможной цене.
Покупаете или продаете квартиру? Узнайте ее рыночную стоимость с нашим бесплатным сервисом Realt.Оценка. Он рассчитает не только объективную рыночную стоимость по факту сделки, но и порекомендует цену выставления на продажу, исходя из детальных характеристик квартиры и величины торга на конкретный момент времени. Это даст вам понимание цен и защитит от растягивания сроков продажи и необоснованных скидок.
Выбираете квартиру в новостройке? Тогда вам поможет наш обзор по всем новостройкам Минска и пригорода. Мы собрали в одном месте всю необходимую информацию: от наличия квартир до условий кредитования. А сейчас обзор стал еще информативнее: мы добавили цены реальных сделок по новостройкам от собственников. Эта информация сэкономит вам время и поможет сделать максимально рациональный выбор!
Следите на нашими новостями, там где вам удобнее:
YouTube Realt. Эксперт
У Вас остались вопросы? Задайте их нам — Реалт. Эксперт ответит в следующих материалах
- Бизнес центры
- Торговые центры
- Продажа гаражи, машиноместа
- Продажа офисы, нежилые помещения
- Продажа магазины, торговые помещения
- Продажа рестораны, бары, кафе
- Продажа склады, производства
- Продажа бизнес, сфера услуг
- Аренда офиса, помещений
- Аренда магазины, торговые помещения
- Аренда рестораны, бары, кафе
- Аренда склады, производства
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес
- Аренда гаража, машиномест
