Что будет с ценами на квартиры в 2026 году? Прогноз от Realt

  235

2025 год в деталях

В 2025‑м покупатели квартир в Минске видели одну и ту же картину на первичке и вторичке: цены росли, а выбор становился меньше. Ситуацию частично смягчал подешевевший доллар и снизившиеся кредитные ставки на новостройки.

Несмотря на интенсивный рост цен, рынок оставался активным: за 11 месяцев прошли ~15 300 сделок купли‑продажи квартир, а по итогу года ждём около 16 800. Это выше доковидных лет, но ниже рекордных 2023−2024 (в 2024 было >20 000 сделок). В среднем в 2025‑м проходило примерно 1 400 сделок в месяц.

ТОП-3 самых активных по продажам месяцев: октябрь 1530 сделок, август 1520, июль 1500.

Самые низкие продажи были в январе 1055 сделок, ноябре 1240 и апреле 1265 проданных квартир.

Почему в 2025 году стало меньше сделок? Не из‑за падения желания купить. В столицу продолжают ехать люди, потребность в жилье не иссякает. Главная причина — меньше людей, которые реально могут потянуть покупку: цены выросли, а кредиты на вторичку подорожали.

Вторичный рынок

• Цены: по данным сделок за 11 месяцев — +21%. Средний «квадрат» поднялся с ~$ 1 600 в декабре 2024‑го до ~$ 1 930. Особенно подорожали «молодые» квартиры (дома с 2000‑х) и сталинки с исторической ценностью (~+18%).
• Однушки: средняя цена «квадрата» по сделкам в 1‑комнатных — ~$ 2 100. Ждать «однушек по $ 40 тыс.» в ближайшее время не стоит.
• Количество квартир в продаже сократилось на 20% — с ~5 700 до ~4 400 квартир на начало декабря. Однокомнатных выставляли заметно меньше, хотя именно они составляют около 40% всех покупок.
• Кредиты: ставки на вторичку выросли до ~18,5% (в 2024 было ~15%), что сузило круг «платёжеспособных» покупателей и сделало новостройки от застройщиков привлекательнее из-за более низких ставок.
• Курс доллара: просел примерно на 16% (с ~3,47 → ~2,95 BYN). В рублях квартиры из‑за этого выглядели доступнее, и это позволило долларовым ценам расти. Если «очистить» рост цен от падения курса, получится чистый рост около 5%.

Даже при дорогих кредитах и росте цен, сделок на вторичке Минска проходило много. Часть покупателей подтолкнули к покупке рост зарплат и снижение курса доллара, а дефицит новостроек и уменьшение выбора на вторичке, заставлял соглашаться на более высокие цены.

Первичный рынок (квартиры от застройщиков)

• Цены: рост ~26%, средний «квадрат» — ~$ 1 950 (чуть выше, чем на вторичке).
• Большинство квартир продается без чистовой отделки плюс нужно ждать сдачу дома — это увеличивает общий бюджет (ремонт + время). Поэтому до снижения кредитных ставок, покупатели частенько смотрели альтернативные квартиры от собственников на вторичке.
• Бюджетных компактных квартир стало меньше. В продаже чаще оставались премиальные и большие метражи. Застройщики нередко выпускали квартиры небольшими партиями, чтобы гибко реагировать на курс доллара — отсюда ощущение дефицита.
• Ставки по ипотеке на новостройки: осенью снизились, что под конец года поддержало рост цен и помогло распродать даже «не самые ликвидные» варианты (первый этаж, вид на стройку и т. п.).

Часть покупателей, не находя подходящего бюджета в Минске, смотрели в пригород — Фаниполь, Мачулищи. Ранее похожая ситуация была в 2015−2017, до появления доступного «Минск Мира». Сейчас «Минск Мир» фактически исчерпал дешёвый запас, а «Северный берег» — проект более небюджетный, и полностью компенсировать нехватку компактных квартир пока не может.

Прогнозы Realt

2025‑й научил рынок одной вещи: покупательская способность не резиновая. И базируется она на трех составляющих: 1. Рост заработных плат (вселяет оптимизм «на завтра» и помогает получить одобрение кредита «сегодня»); 2. доступное по ставкам кредитование (помогает купить «сегодня», а не копить 20 лет); 3. снизившийся обменный курс валют (уменьшил стоимость квартир в пересчете на BYN, и тем самым нивелировал рост цен). В 2025 это выглядело так: когда курс и зарплаты помогали — цены шли вверх; когда банки снижали кредитные ставки — покупатели перетекали со вторички к застройщикам.

Поэтому как бы кто не искал скрытые факторы влияния на рынок и покупателей, но в 2026‑м все будет зависеть от курсов валют и кредитов.

Важная ремарка: прогнозы сегодня можно строить только с учетом допущения сохранения текущей экономической ситуации: доступности кредитов, стабильности курса доллара и продолжения роста заработных плат.

В этом случае в первом полугодии 2026 года можно ждать осторожное торможение продаж (как вторичка, так и первичка), а вслед за ним и постепенную стабилизацию цен: из-за увеличивающихся уступок со стороны продавцов на вторичке, желающих ускорить продажу, а также увеличивающегося числа акций от застройщиков со снижением цен на отдельные квартиры и отказа от увеличения цен на новые выходящие в продажу.

А вот падения цен при стабильной экономике, ждать не стоит. По крайней мере значительного.

В то же время рост цен может и продолжиться — если доллар просядет еще больше либо кредитные ставки пойдут вниз. Без этого и только на основе роста заработных плат — большого потенциала роста у цен не будет.

И наоборот — поднявшийся до 3,5 BYN доллар и подорожавшие \ пропавшие кредиты, могут быстро стабилизировать цены за счет снижения продаж. Если будет еще хуже — вот тогда цены пойдут вниз.

Условия, при которых цены…

• Остановят рост (плато): если несколько месяцев подряд объём сделок на вторичке <1 200/мес. -> продажи начинают растягиваться, и продавцы уступают, чтобы «закрыть» сделку.

• Начнут снижение (запуск тренда вниз): если вторичка опуститься ниже <1 100/мес. (кроме сезонного января) -> начнётся волна точечных снижения цен — сначала у тех, кому нужна скорость, затем шире по вторичке. Но застройщики будут держаться до последнего.

Как это будет выглядеть

Январь — традиционно вялый по причинам праздников и наблюдений за экономикой. Если все будет хорошо, то со второй половины начнется оживление покупателей.

Небольшой рост цен возможен до весны. Далее, при стабильной экономике и текущем обменном курсе, ожидается их постепенная стабилизация к лету: продавцы на вторичке вынуждены будут чаще идти на уступки в цене и закладывать все меньше надбавки «на торг». Уже в первом квартале однушки, скорее всего, по цене упрутся в потолок — перегретый сегмент всегда первый остывает.

Застройщики уже испытывают сложности с продажами, поэтому будут с интересом наблюдать за цифрами продаж на вторичке — как индикатором покупательских возможностей. Ведь стабилизация (и снижение) цен начинается именно со вторички.

Если курс доллара пойдёт вверх (Br3,2−3,4), покупатели станут еще осторожнее. При Br3,5−3,6 и росте кредитных ставок начнется стабилизация цен с риском небольшого отката. В то же время снижение кредитных ставок на вторичку (что маловероятно) даст новый импульс спросу и продажи подрастут, за счет чего ценовое плато растянется и цены сохранят уровень.

На первичном рынке ожидается…

• анонсирование новых не‑премиальных проектов, что в перспективе усилит конкуренцию между застройщиками и немного ослабит ценовой накал;
• сохранение сниженных кредитных ставок или повторение акций по еще их большему снижению;
• точечное появление акционных предложений отдельных квартир по сниженным ценам.

Из-за сужающегося выбора доступных по соотношению «цена / площадь / локация» квартир на первичном рынке и более выгодного кредитования, застройщики все еще находятся в более сильной позиции. Поэтому стабилизация цен на новостройки наступит позже вторички. Насколько? Все будет зависеть, как минимум, от доступности кредитов.