Квартирный рынок: март поставил рекорд

  681   30

Если за два первых месяца этого года цены на столичные вторичные квартиры в долларах США снизились в среднем на 12%, то за март квартиры подешевели на 8,4%. Получается, что еженедельно квартиры дешевели в среднем на 2%. Как считают специалисты рынка недвижимости, нормальным для рынка считается 2-процентный рост или падение цен на квартиры за месяц, но не за неделю.

Итак, если на начало марта квадратный метр однокомнатных квартир в г. Минске на вторичном рынке жилья стоил 1734 долл. США, двухкомнатных — 1727, трехкомнатных — 1691 и четырехкомнатных — 1628 долл. США, то на конец месяца цена квадратного метра однокомнатных квартир составила 1579 долл. США, двухкомнатных — 1580, трехкомнатных — 1551 и четырехкомнатных — 1497 долл.США. Получилось, что за март месяц однокомнатные квартиры подешевели на 9%, двухкомнатные — на 8,5%, трехкомнатные — на 8,2% и четырехкомнатные — на 8,0%. В среднем все квартиры подешевели за первый весенний месяц на 8,4%. Статистические данные говорят о том, что с наступлением весны цены на квартиры стали снижаться более быстрыми темпами.

Но это средние цены предложения столичных квартир на минском рынке жилья. Если же говорить о реальных ценах, по которым продаются квартиры, то они гораздо ниже. Почему? Да потому что в настоящее время на рынке находится еще достаточно много квартир, выставленных на продажу по завышенным ценам, владельцы которых не соглашаются снижать цены. Реально же, если продавец заинтересован в продаже квартиры, он в сегодняшних условиях, конечно, идет на снижение цены, иначе на его квартиру еще долго не обратят внимания. Причем цены на квартиры меняются каждую неделю, это подтверждают и статистические данные.

Чтобы не быть голословными, сравним цены, по которым квартиры выставлялись на рынок в январе и феврале 2009 года, и реальные цены продаж.

В январе этого года цена предложения квадратного метра одно — трехкомнатных квартир на рынке жилья составляла в среднем 1928 долл.США. При этом квадратный метр однокомнатных квартир стоил 1967 долл. США, двухкомнатных — 1936 и трехкомнатных — 1880 долл.США.

Согласно открытой статистики Национального кадастрового агентства в январе в г. Минске было совершено 289 сделок с квартирами. Как правило, при заключении договора продажи квартиры цена сделки указывается в белорусских рублях. Чтобы получить средние цены, по которым реально были проданы квартиры, мы из общего количества всех проданных квартир выбрали типовые квартиры, таковых получилось 232, из них однокомнатных квартир — 66, двухкомнатных — 111 и трехкомнатных — 55 квартир.

Итак, общая сумма от продажи 66 однокомнатных квартир составила Br 8 556 617 725, цена одной квартиры — Br 129 645 723, цена квадратного метра — Br 4076,9. Разделив цену квадратного метра в белорусских рублях на курс доллара 2650 руб., мы получили, что реальная цена квадратного метра однокомнатных квартир в долларах США в январе составила в среднем 1538.

Произведя аналогичные арифметические действия, мы получили, что реальная цена квадратного метра двухкомнатных квартир в долларах США составила 1361, трехкомнатных — 1357 долл.США. Как видим, средняя реальная цена квадратного метра одно — трехкомнатных квартир существенно отличается от средней цены предложения.

В феврале 2009 года цена предложения квадратного метра одно — трехкомнатных квартир на рынке жилья составляла в среднем 1799 долл.США. При этом квадратный метр однокомнатных квартир стоил 1832 долл. США, двухкомнатных — 1815 и трехкомнатных — 1749 долл.США.

Согласно все той же открытой статистики Национального кадастрового агентства в феврале в г. Минске было совершено 411 сделок с квартирами. Отобрав из общего количества проданных квартир типовые квартиры и произведя арифметические действия, мы подсчитали реальную цену квадратного метра квартир в долларах США. Получилось, что средняя реальная цена квадратного метра однокомнатных квартир в феврале снизилась по сравнению с январем и составила 1504 долл. США, двухкомнатных — 1355 и трехкомнатных — 1261 долл.США.

К сожалению, на момент написания статьи официальных статистических данных Национального кадастрового агентства о количестве проданных квартир в марте еще не было. Поэтому мы не смогли сравнить цену предложения квадратного метра квартир и реальную цену продажи. Тем не менее, официальные данные статистики говорят о том, что и цена предложения, и реальная цена продажи квартир и в январе, и в феврале снижалась. Правда, снижение цены предложения по сравнению с реальной ценой продажи квартир существенно выше.

В то же время общая тенденция говорит о том, что цены на квартиры начиная с этого года снижаются как в долларах США, так и в белорусских рублях. Такая тенденция объясняется снижением курса белорусского рубля по отношению к доллару США на 20,5%, которое по решению Нацбанка Беларуси произошло со 2 января 2009 года.

Если говорить в целом о состоянии квартирного рынка в настоящее время, то надо отметить, что по сравнению с январем активность рынка выросла. Это заметно по возросшему количеству совершаемых сделок с квартирами. Тем не менее, как подтверждают специалисты и аналитики рынка, эта не та активность, которая, как правило, характерна для такой поры, как весна. Поэтому не будем сравнивать состояние, в котором квартирный рынок находится сегодня, с состоянием рынка, в котором рынок находился год назад. Слишком разные условия для сравнения. Как сказал на пресс-конференции «Лицензирование риэлтерской деятельности как обеспечение защиты прав граждан при заключении сделок с недвижимостью», которая прошла в Доме прессы 31 марта, Владимир Завгородний, директор ООО «Динас», победитель конкурса на лучшую риэлтерскую организацию в 2008 году, сравнивать состояния, в которых рынки находились в 2008 и 2009 годах, «по определению просто нецелесообразно. Это приблизительно как сравнивать развитие промышленности сегодня с состоянием, в котором она находилась в 1913 году, как это любили делать в советские времена».

Тем не менее, в начале 2008 года квартирный рынок был все же более активный. Это подтверждают и данные Национального кадастрового агентства. Так, в январе 2008 года в г. Минске было зарегистрировано 483 сделки с квартирами, в феврале — 581 сделка, в марте — 759 сделок. И это больше по сравнению с первым кварталом 2009 года.

Как отметил на пресс-конференции В. Завгородний, сейчас количество сделок во многих риэлтерских организациях существенно уменьшилось. Основными причинами сокращения сделок, по мнению директора риэлтерской компании, явились кризис, слишком высокие процентные ставки по кредитам в банках. «Частично и средства массовой информации подогрели эту ситуацию», — уточнил В.Завгородний. При этом специалист рынка недвижимости не сделал никаких прогнозов по поводу дальнейшей ситуации, сказав, что делать это еще преждевременно.

В последнее время, как утверждают специалисты рынка, наметилась еще одна тенденция: с рынка уходят продавцы. «Безусловно, часть продавцов с рынка уходит. Как правило, это владельцы двух и более квартир, продающие „лишнюю“ недвижимость. Они свои объекты выставили на рынок еще на пике цен, потом немного снизили цену и этим ограничились. Больше они сбавлять не будут, и им „не горит“ продавать эти квартиры. Это около 20% продавцов. Кроме того, до поры до времени отказались от мысли продавать свою недвижимость те, кто планировал к вырученным за свое жилье деньгам взять кредит и купить более комфортное жилье или же разъехаться: вместо одной „двушки“ купить две однокомнатные квартиры. Сейчас кредиты выдаются под нереальные проценты, и никто не хочет их брать», — сказал В. Завгородний агентству interfax.by.

Аналогичная ситуация наблюдается и в регионах. Например, в г. Витебске начиная с нового года количество совершаемых сделок сократилось в 2−2,5 раза, сказал на пресс-конференции 31 марта Владимир Кабанов, директор РУП «Витебское агентство по оказанию риэлтерских услуг». А в филиалах организации — Полоцке, Новополоцке и Орше с начала года еще не было совершено ни одной сделки, и специалисты получают только оклад 350 тыс.рублей.

Март 2009 года, пишет аналитический центр irn.ru, как и начало весеннего делового сезона в целом, во многом, оказались для московского рынка недвижимости переломными и принесли поводы для оптимизма. Во-первых, как отмечал центр еще в февральском обзоре, рынок, очевидно, тормозит по мере приближения к уровню цены 4 тыс. долл. за квадратный метр, готовый стабилизироваться на нем. Так, если в феврале темпы снижения цен на квартиры в Москве составляли 2−3% в неделю (почти как в Минске в марте), то во второй половине марта они уже не превышали 1% в неделю, то есть сократились более чем вдвое. Во-вторых, последнее время многие участники рынка отметили рост активности и оживления спроса, что вполне естественно после почти полугодовой «комы» на рынке.

Тем не менее, по статистике снижение цен на недвижимость в Москве за март выглядит довольно внушительно. Так, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru снизился за март на 8,1%, что примерно равно снижению в феврале. Однако аналитический центр отмечает, что это отношение среднего значения индекса в марте к среднему в феврале, то есть, по сути, изменение цен с середины февраля по середину марта. Согласно более динамичным еженедельным индексам снижение стоимости квадратного метра с начала по конец марта составило меньшую величину — 5,7%. Но более существенно то обстоятельство, что во второй половине марта, когда курсы валют относительно стабилизировались, темпы снижения индекса стоимости жилья в Москве не превышали 1% в неделю.

При этом поведение рублевых цен на квартиры в Москве в феврале-марте 2009 года оказалось более запутанным. Так, заметная девальвация рубля, имевшая место с начала года, привела к тому, что на фоне очевидного падения реальной стоимости недвижимости рублевые цены на нее росли. Нечто подобное было и после дефолта 1998 года, когда в рублях недвижимость подорожала, при том что сам рубль потерял гораздо больше. Поэтому не удивительно, что по мере окончания девальвации рубля с марта 2009 года рублевые цены на жилье испытали техническую коррекцию вниз, то есть потеряли формальный прирост, вызванный игрой курсов валют. Так, по данным журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры, достигнув в максимуме отметки в 175 тысяч рублей за квадратный метр, теперь скорректировались ниже уровня в 150 тысяч рублей за метр.

Если ситуация на минском квартирном рынке будет в дальнейшем развиваться по московскому сценарию, то темпы падения цен на минские квартиры должны также снизится. Но это пока лишь предположение, а не прогноз.

Газета "Недвижимость Белоруссии"