Январь — 2012. Обзор рынка недвижимости. Версия REALT.BY

  1879

Главное событие января, вызвавшее бурю эмоций и на форумах, и на телевидении, и множество статей и дискуссий в прессе — принятие Указа Президента Республики Беларусь № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений».

Резкое сокращение льготных кредитов и критериев постановки в очередь нуждающихся планировалось давно, но, тем не менее, вызвало огромный резонанс в обществе. Что интересно, голоса людей, выступающих против льготного кредитования, были слышны порою значительно громче, чем стоны обиженных и обошедших стороной решением государства людей.

Подробно о новых условиях получения льготных кредитов мы писали в статье «Кто не успел — тот опоздал» и собираемся внимательно следить за дальнейшим развитием ситуации. Тем более что январь был богат на комментарии чиновников различного ранга и предложений о том, как в дальнейшем будет решаться жилищный вопрос при поддержке государства. Уже заявлено о том, что активно будет развиваться институт арендного жилья, а строительство жилья осуществляться по госзаказу. Но первое, с чем придется столкнуться многим нуждающимся, так это с корректировкой очереди на жилье. Специально созданные комиссии начали проверять минских очередников.

За комментариями мы обратились к нашему постоянному эксперту — заместителю директора по коммерческим вопросам ЗАО «Универсальные юридические услуги» Артему Вайниловичу:

— Если говорить о моей первой реакции на указ № 13, то, рискуя навлечь гнев определенной части читателей, отвечу одним словом: наконец-то. О пагубной роли раздачи невиданной щедрости льготных кредитов для экономики страны мы могли убедиться в полной мере в прошлом году. Я — за льготы только инвалидам, сиротам и многодетным от 5 детей, и только адресные. Молодые семьи должны быть самой активной и трудоспособной частью нашего общества. Почему остальные граждане путем уплаты налогов должны «скидываться» им на жилье. Согласен с резким, но, по сути, правильным ответом экономиста Леонида Заико ноющим и стонущим на форумах обиженным льготникам: «Нет денег на квартиру? Купи велосипед и езжай в Тюмень на заработки. Там от 3 000 долларов в месяц платят».

С критериями постановки в очередь в Минске давно нужно было навести порядок. С одной стороны, в очереди состояло более 200 тыс. семей, с другой стороны, более 500 тыс. минчан имеют в собственности по одной квартире, 55 тыс. — по две. Есть даже люди, у которых по 6 и более квартир. Ввод жилья в эксплуатацию в 2008—2009 годах на 1 тыс. населения увеличился почти вдвое. 40 тыс. минчан ежегодно сдают свои квартиры в аренду. Это все цифры официальной статистики. Да одного района Каменная горка хватило бы, чтобы решить проблему для реально нуждающихся. Еще пару лет льготы продержались бы — и льготником считался бы уже гражданин, в собственности которого находится менее двух построенных за льготный кредит квартир. Интересно, а в очередь за арендным жильем от государства уже многие записались? Или если это жилье нельзя приватизировать, то и в очередь становиться не надо?

Что касается самого рынка недвижимости, то отмена многих льгот должна благоприятно сказаться на его развитии. От перекосов в ценообразовании страдали и застройщики (часть недополученной прибыли, а иногда и прямых убытков от строительства жилья льготникам, они должны были перекладывать на остальных дольщиков), и покупатели минской недвижимости. В 2009—2011 годах согласно решению Мингорисполкома № 101 льготные кредиты раздавались вне зависимости от времени постановки в очередь. Достаточно было заключить договор с застройщиком, причем не обязательно государственной структурой. Результат — за льготников платило государство (за 2011 год суммы остатков по кредитам превратились в смешные цифры), и цены их не сильно волновали. Платили бы все своими деньгами — очень скоро цена «уперлась» бы в платежеспособный спрос и остановилась.

Придут ли бывшие льготники на вторичный рынок жилья? — мнения наших экспертов можно прочитать здесь.

В январе неожиданно много было сообщений о противостоянии минчан планам города по строительству тех или иных объектов, в первую очередь связанных с уплотнением существующей застройки. Жильцам дома по ул. Руссиянова удалось отстоять родной двор от уплотнения 19-этажкой. Похожая ситуация складывалась и по ул. Куйбышева. А у жильцов микрорайона Восток-2 получилось сохранить заброшенный детский сад. Но самым громким скандалом стала ситуация со строительством гостиницы «Пекин» в парке имени 40-летия Октября. Понятно, что многие из горожан вообще против какого-либо строительства в непосредственной близости от их жилья. Но прав ли город, разрешая инвесторам пускать под бензопилу зеленые насаждения и строить жилые дома и в так сверхплотной застройке отдельных микрорайонов?

Комментарий специалиста:

— Конечно, как минчанин, я горжусь тем, что у нас чистый и зеленый город. И вырубка любых насаждений должна проводиться только после тщательного изучения вопроса и проработки альтернативных вариантов. Что касается парка имени 40-летия Октября, то еще студентом я часто там играл в футбол и прекрасно знаю это место. К сожалению, в последние годы парк превратился в место вечерней релаксации любителей плодово-ягодного. Я не считаю, что строительство рыбного ресторана по весьма оригинальному архитектурному проекту хуже здания бывшего общественного туалета в этом парке. А что касается строительства гостиницы «Пекин», то городские власти обещают, что это будет гостиница-сад, и китайский инвестор предусматривает при реализации проекта большое количество дополнительного озеленения, причем декоративными породами. Так может лучше сразу разработать детальный проект парковой зоны, представить его возмущенной общественности и обязать инвестора перечислять средства для его реализации в городской бюджет, чтобы не пришлось впоследствии за ними бегать. Тем более что восточные традиции ландшафтного дизайна весьма необычны и могут стать украшением парка.

Еще одним информационным поводом января можно считать сдачу в эксплуатацию двух жилых домов в небезызвестном комплексе «Маяк Минска», разговоры о котором идут уже с 2009 года. Масштабная по своим планам застройка за это время неоднократно подвергалась критике как со стороны представителей власти, так и простых обывателей, активно обсуждающих тему «Маяка» в Интернете.

Интервью с заместителем директора по строительству ИООО «Зомекс Инвестмент» можно почитать здесь.

Так выглядит строительная площадка сегодня

Как раз сейчас начинается заселение первых двух жилых домов.

Комментарий специалиста:

— Не менее амбициозно и пафосно, чем о строительстве комплекса «Минск-Сити», было в свое время заявлено о реализации грандиозного проекта «Маяк Минска». И что мы видим? Как раз оба этих проекта реализуются с отставанием от заявленных сроков и серьезным отступлением от первоначальных планов и архитектурной концепции.

О проблемах и перспективах «Минск-Сити», я думаю, будет повод поговорить в феврале после очередного совещания по проекту на высшем уровне. А вот что касается «Маяка Минска», то это одна из лучших площадок столицы, пригодная для комплексной застройки, грозит превратиться в очередной микрорайон с жильем типовых потребительских качеств. Ни о каком единственном архитектурном шедевре в Европе речи уже не идет. Вот уж ответили, так ответили Дубаю.

А если серьезно, то, принимая во внимание хорошее месторасположение, наличие лесопарковой и рекреационной зоны, что дома — не панельные, а каркасно-блочные, с не «раздутыми» метражами и условно свободной планировкой, то по соотношению цена/качество предложение в «Маяке Минска» — одно из лучших в городе. Цена на такое жилье в рамках 1 200 — 1 300 долл./кв.м, а во время акций — от 999 долл./кв.м — вполне справедливая, учитывая, что расположенные рядом объекты по ул. Жасминовая, Ваньковича, Тепличная выставляются на продажу по цене минимум на 30−50% дороже и пользуются спросом благодаря отдельным признакам элитного жилья, прежде всего малоэтажной застройке.

В такой ситуации тем более не понятно, почему застройщик «Маяка Минска» до сих пор позиционирует свой комплекс как четвертый в мире после Дубая, Макао и Лас-Вегаса. Давно нужно было откорректировать пиар-кампанию, ибо записные остряки на интернет-форумах грозятся нагуглить фото с видами Дубая, Макао и Лас-Вегаса и принести их в офис застройщика, чтобы тот почувствовал разницу.

Тем не менее «Маяк Минска» строится, первые жилые дома уже введены в эксплуатацию, а квартиры в них полностью распроданы. Будем надеяться, что инвестор, закончив строительство жилой и коммерческой части и получив основную часть прибыли, не забудет о благоустройстве территорий и социальных объектах.

Напоследок представляем наш традиционный мониторинг цен предложения квартир в январе 2012 года и обзор по новостройкам столицы. Так выглядят графики изменения цены в прошедшем месяце.