Долевое строительство придумали из-за бедности?
939 2

21.05.2012 Елена Масловская, Елена МАСЛОВСКАЯ

В большинстве развитых стран мира заказчики, как правило, строят новое жилье либо за собственные деньги, либо с привлечением кредитных ресурсов, самостоятельно управляют всеми этапами строительства, а потом предлагают квартиры на рынок для приобретения в собственность или аренду. В Беларуси, как, впрочем, и в России, большинство заказчиков и застройщиков привлекают к строительству средства населения. И это вынужденная мера.

Сегодня в Беларуси в секторе жилищного строительства работают единичные компании, которые способны построить новое жилье за собственные средства. Получить кредит в банке весьма сложно. Во-первых, они очень дорогие, а, во-вторых, кредитополучателю нужно иметь хорошее обеспечение. Поэтому большая часть застройщиков, особенно мелких, привлекают к строительству средства дольщиков.

В свою очередь застройщик, привлекая белорусские рубли, берет на себя все риски, связанные с долевым строительством — ростом цен на энергоносители, стройматериалы, инфляцией и т. д. По мнению Юрия Жаркова, исполнительного директора инвестиционной группы компаний «ViVa Invest», такая модель строительства не совсем эффективная с точки зрения ведения этого бизнеса. Но в Беларуси вынуждены работать по таким стандартам.

Несовершенно и само законодательство о «долевке». Казалось бы, оно должно помогать выстраивать отношения между сторонами — застройщиком и дольщиком, чтобы они оставались простыми и прозрачными. Но на практике получается все намного сложнее, нежели это выглядит на бумаге.

Много проблем и неразберихи в работу частных застройщиков внес указ о долевом строительстве № 324. Хотя, по мнению Ю. Жаркова, сегодня, по сути, уже отработана процедура регистрации договоров долевого строительства. В то же время, этот процесс достаточно растянут во времени, поэтому тормозит работу застройщиков. «Эта процедура в меньшей степени нужна строительным компаниям. Но она должна помочь защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, повысить имидж долевого строительства и уменьшить риски, связанные с ним», — сказал Ю.Жарков.

С первым экзаменом справились все

В дополнение к указу № 324 Правительством принято два постановления. Одним из них — № 1497 от 8 ноября текущего года утверждены дополнительные требования к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов. Документ обязывает застройщиков один раз в квартал предоставлять отчет о финансовом состоянии компаний. По итогам первого квартала отчеты уже были представлены в Мингорисполком. Вроде как, пока все компании остались работать на рынке. Но что их ждет впереди? Смогут ли и дальше все застройщики выдерживать такие серьезные экзамены? «Пока компании, на самом деле, сталкиваются с трудностями, потому что до конца не понятно, насколько скрупулезно будет осуществляться контроль. Если компания строит долевым способом и хочет привлекать к процессу строительства деньги дольщиков, то она должна иметь 30% собственных средств. И каждые три месяца подтверждать свою финансовую устойчивость. При таком серьезном контроле статотчетности компаний может случиться так, что мелким застройщикам придется уйти с рынка», — сказал исполнительный директор инвестиционной группы компаний «ViVa Invest».

С одной стороны, считает Ю. Жарков, это, безусловно, позитивный момент. Ведя такой контроль, государство, по всей видимости, преследует цель, чтобы на рынке остались работать только крупные и финансово устойчивые компании, имеющие активы. Это должно привести к минимизации рисков при долевом строительстве. С другой стороны, рассуждает специалист, в настоящее время на рынке есть достаточно много компаний, ведущих точечное строительство недвижимости. Многие из этих домов находятся в стадии строительства. И если, к примеру, случится такая ситуация, что в доме на 300 квартир уже продано 100, а финансовую состоятельность застройщик подтвердить не сможет. Какая учесть ждет застройщика, если ему запретят работать? Получается, что он не сможет продать оставшиеся 200 квартир. А что делать с дольщиками, которые уже вступили в строительство и как им возвращать деньги? Да и вообще, что дальше будет со стройкой? Ведь в документе не говорится, что его действие не распространяется на уже начатые стройки, порассуждал Ю. Жарков, добавив при этом, что пока никто не дал ответа на эти вопросы.

Можно работать и по жилищным облигациям

Многие застройщики, чтобы избежать рисков при долевом строительстве, стали строить жилье с помощью жилищных облигаций. Но и здесь не все так гладко. Чтобы выпустить облигации, их надо обеспечить активами. Поэтому далеко не каждый застройщик может привлекать деньги к строительству данным способом. К тому же, на сегодняшний день страховые компании исчерпали свои ресурсы для страхования соответствующих рисков. «Поэтому у застройщиков остается один путь — строить за собственные деньги или брать кредиты в банках. Но банки ведут очень жесткую политику в отношении кредитования и предоставляют кредиты только компаниям, имеющим хорошую репутацию и кредитную историю, которые кредитуются уже из года в год. Поэтому мелкие компании, занимающимся строительством от случая к случаю, видимо, будут вынуждены уйти с рынка», — высказал свою точку зрения Ю.Жарков.

Чем это чревато для покупателей?

Сокращение на рынке количества застройщиков приведет к уменьшению предложения и росту цен на квартиры. Это, конечно, отрицательный момент. Но, с другой стороны, на рынке останутся работать только надежные застройщики, которые будут вызывать у потребителя высокое доверие. Вот они как раз и будут платить за качество ровно столько, сколько оно будет стоить. «Сначала с рынка уйдут мелкие компании, потом закончится долевое строительство, и на рынке, как это существует в развитых европейских странах, останутся работать только те компании, которые смогут строить за свои деньги», — высказал свое мнение Ю.Жарков.

Realt.by Недвижимость

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь