Минский рынок новостроек: время — деньги…
1107 2

07.07.2014 Андрей Ахрем

На прошедшей неделе увидел свет очередной номер журнала Train Voyage, для которого информационно-аналитический отдел портала Realt.by подготовил материал о столичном рынке новостроек. Предлагаем его вашему вниманию с оговоркой: в тексте представлена информация, частично публиковавшаяся в наших статьях ранее.

В последние месяцы 2013 года по данным портала Realt.by средняя стоимость квартир в новостройках достигала $ 1625 за квадратный метр, но уже в январе 2014 она снизилась на $ 50 до отметки $ 1575/кв.м. Но дальнейшего падения цен не последовало — лишь небольшие колебания. Существующую ситуацию можно охарактеризовать как стабильную. Но это не может продолжаться бесконечно и рано или поздно рынок оживится.

Само собой, напрашиваются два варианта развития событий: первый — цены начнут расти, второй — цены упадут. Как у сторонников повышения, так и у экспертов, говорящих о возможном падении, есть весомые аргументы в защиту своих точек зрения. Рассмотрим обе позиции, оставив каждому читателю право самостоятельно сделать выводы.

Итак, аргументы в пользу повышения: аукционная система предоставления земельных участков для проектирования и строительства жилья, зачастую обремененных сносом существующих строений и отселением жильцов; отсутствие свободных территорий для застройки; как следствие — снижение объемов строительства.

Владимир Новохрост, помощник руководителя АН «Западные Земли Эстейт»:

— В столице есть несколько площадок, в которых сконцентрировано долевое строительство: Лебяжий, оборот в котором будет продолжаться примерно в течение 2,5 лет, «Маяк Минска» и Каменная Горка, которая в большинстве своем представляет собой социальное жилье.

Как только они будут реализованы на 50% и более, выбор минчан будет ограничен. Придется идти на вторичный рынок, где цены диктуют собственники, жаждущие заработать.

Также, по мнению Владимира Новохроста, минчане могут столкнуться с перспективой переезда в города-спутники, в которых сосредоточится строительство бюджетного жилья. Но, будем объективны, в деле развития городов-спутников разговоров пока значительно больше, чем действий.

Альтернативой для застройщиков может стать реновация территорий промышленных предприятий. Но на сегодня это настолько затратное мероприятие, что большинство игроков рынка не готово пойти на него даже в страшном сне.

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest):

— В текущем состоянии экономики и рынка недвижимости вынос предприятий инвесторам не выгоден. Когда у нас цена квадратного метра достигнет хотя бы половины московской, тогда девелоперы возьмутся за реновацию этих территорий. Есть еще вариант. Площадки пойдут в ход, когда свободных земель в Минске совсем не останется. Кроме того, снос и застройка промзон — это инвестиции уровня выше среднего, речь идет о десятках и даже сотнях миллионов долларов. Белорусские застройщики без кредитной поддержки не в состоянии инвестировать такие объемы собственных денежных средств. Процесс строительства с выносом промышленного предприятия дорогой и сложный: непосредственно снос и утилизация, подготовительные мероприятия на десятках гектаров земли, строительство инфраструктуры и т. д.

Действительно, практически все новостройки сегодня возводятся долевым способом, т. е. фактически за счет будущих жильцов. Лишь одна компания ведет строительство за собственные средства и продает уже готовые квартиры. И компания эта с китайским капиталом. Поэтому можно смело констатировать, что без помощи государства никто из девелоперов не в состоянии справиться с реновацией промзон. На данный момент в Минске реализован лишь один проект такого рода — жилой комплекс «Каскад», для строительства которого потребовалось избавить центр столицы от исправительного учреждения.

Казалось бы, застройщики в ближайшее время могут столкнуться с проблемами, поэтому перспективы для желающих обзавестись жильем не радужные и нужно торопиться, ведь завтра может быть поздно. Но продажи на первичном рынке сегодня идут тяжело, девелоперам приходится прибегать к маркетинговым схемам привлечения клиентов, регулярно объявляя о новых акциях и скидках.

Таким образом, приходим ко второму варианту развития событий: снижению цен на новые квартиры. Главный аргумент — отсутствие денег у населения. Экономическая ситуация в стране сложная, девальвационные ожидания подогреваются постоянным ростом курса доллара, поэтому граждане, имеющие средства на покупку жилья, заняли выжидательные позиции, рассчитывая спустя некоторое время купить квартиру дешевле.

Ну, а те соотечественники, которые не имеют на руках достаточной суммы, вынуждены и вовсе продолжать заниматься «собирательством», поскольку привлечь недостающую сумму в виде кредита сегодня фактически невозможно. Недавно Беларусбанк отрапортовал о возобновлении кредитования покупки и строительства жилья, но ставка в 37,5% годовых и условия выдачи делают этот кредит существующим лишь формально. Человек, среднемесячный доход которого позволяет получить от банка сумму, составляющую хотя бы половину от цены новой двухкомнатной квартиры, более чем в состоянии купить эту квартиру за собственные средства.

Лев Хаютин, генеральный директор СООО «ТАМБАЗ»:

- Ситуация на рынке новостроек гораздо хуже, чем вы можете себе представить. Сегодня люди вынуждены покупать квартиры полностью за свои кровные деньги. Но откуда их взять? Привлечь кредит невозможно из-за слишком высоких процентных ставок. Такого нигде нет в мире. Даже в более богатых странах, чем Беларусь, ипотечные кредиты предоставляются по очень низким ставкам — от 2,5% до 5%. Но даже если предположить, что у кого-то и есть такие большие деньги, готовы ли они их потратить в течение одного года на строительство жилья? Ведь одно дело — строить квартиру в кредит и совсем другое — собрать полную сумму на покупку. Ведь машины, холодильники и другие товары, которые стоят намного дешевле, чем недвижимость, продаются в кредит. А жилье — только за наличные. Конечно, никто не будет покупать. У людей попросту нет денег.

Нельзя не согласиться с экспертом. Если аргументы сторонников грядущего повышения цен гипотетические, то отсутствие доступных кредитов — факт. Здесь и сейчас. Не стоит забывать и о существовании вторичного рынка жилья. Несмотря на более высокую среднюю стоимость квадратного метра на нем ($ 1745/кв.м. на момент подготовки материала), в итоге квартира оказывается дешевле за счет меньшего метража, что позволяет приобрести жилье за сумму, которая может оказаться в полтора раза ниже, чем у квартиры с таким же количеством комнат в новостройке. Но и на вторичном рынке наблюдается падение: объем предложения растет, средняя цена падает, количество сделок также снижается. Сегодня в базе портала Realt.by можно обнаружить квартиры, срок экспозиции которых составляет более полугода.

Напоследок вспомним о таком явлении рынка недвижимости как цикличность. Она присуща и «первичке», и «вторичке», которые падают и растут практически синхронно. И если мы посмотрим на график изменения средней стоимости столичного жилья, то увидим, что за бурным ростом 2007 года, когда цена достигла $ 2000/кв.м., и дальнейшим колебаниям в течение года, уже в середине 2008 года последовало резкое падение и спустя год цена опустилась до $ 1355/кв.м. А в середине 2012 года мы и вовсе увидели среднюю стоимость в $ 1280/кв.м., после чего цены начали расти и достигли своего пика в октябре 2013 года. Затем началось плавное снижение цен, но как будут развиваться события в дальнейшем — покажет время.

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь