Риэлтеры: аренда квартир подешевела на 20%, и это не предел

  5656   12

— Основная причина падения цен — девальвация рубля и снижение покупательской способности населения. Дальновидные хозяева пошли навстречу квартирантам, понимая, что цены все равно просядут, а потеря арендаторов сулит им сплошные убытки, особенно в условиях огромного количества предложений. Ясно, что старых цен уже не будет, а новые еще только формируются.

Сейчас происходит закономерная миграция: арендаторы покидают дорогое жилье и стараются снять квартиру дешевле. Поскольку курс доллара нестабилен и покупательская способность населения продолжает снижаться, падение цен на аренду жилья будет длиться до тех пор, пока квартиранты не разберут все дешевые варианты. Вот тогда цены стабилизируются, спрос вырастет и арендаторам придется снимать жилье подороже.

В среднем цены просели процентов на 20. Значительно потеряли в стоимости дорогие квартиры и жилье с большим количеством комнат. На однокомнатных квартирах эконом-класса падение сказалось не так значительно. Стоимость таких «однушек» сформировалась на уровне $ 300 в месяц. Двухкомнатные квартиры сегодня можно снять за $ 350 — $380, «трешки» — от $ 450.

Трехкомнатные квартиры в условиях кризиса совершенно не пользуются спросом, но собственники это не учитывают. Среднестатистическая белорусская семья не может себе позволить квартиру за $ 500 в месяц. Особенно, если речь идет о квартире в новостройке без ремонта и мебели. Так что в сегменте двух- и трехкомнатных квартир мы ожидаем наибольшего падения цен.

Если говорить о трехкомнатных квартирах премиум-класса, то цена сформировалась на уровне $ 900−1000. Здесь мы наблюдаем самое значительное падение цен. Дело в том, что в последнее время в столице построилось много качественного жилья (р-н Скрыганова, «Маяк Минска» и т. д.), собственники сделали там престижный ремонт, оборудовали квартиры дорогой мебелью и техникой. Но не учли, что в Минске мало арендаторов, которые могут позволить себе такие варианты. Времена экономического бума прошли, иностранные бизнесмены не едут сюда так активно, как раньше. У россиян кризис, они сворачивают бизнес в Беларуси, забирают свои сбережения и возвращаются на родину. Кроме того, из-за кризиса в туристической отрасли суточники столкнулись с существенными трудностями, и многие субарендаторы отказались от квартир бизнес- и премиум-классов. В итоге на рынок «выбросили» большое количество предложений, которое, в свою очередь, спровоцировало падение цен.

Ситуация в стране не благоволит арендодателям, которые инвестируют большие деньги в ремонт сдаваемых квартир. Ведь для того чтобы сдать трехкомнатные апартаменты за $ 1000 в месяц, нужно вложить в ремонт и мебель $ 40 тыс. — $ 70 тыс., да и то при условии, что квартира находится в престижном месте. В среднем окупаемость такого проекта составляет более 4 лет. А через 4 года отделка квартиры неизбежно устареет. Отнимите от этого простои и затраты на амортизацию и посчитайте, что выйдет в итоге. Даже если там заложена прибыль, она не стоит тех усилий и рисков, с которыми сопряжен дорогой ремонт. На сегодняшний день люди, которые пошли на такие риски, терпят убытки. В этом и раньше было не очень много смысла, а сейчас и подавно.

Но не следует ожидать, что квартиры премиум-класса понизятся в цене до уровня белорусского потребителя. Скорее собственники возьмут тайм-аут и подержат их до лучших времен.

Елена Огризко, специалист по операциям с недвижимостью АН «ПАКОДАН»:

— Количество предложений на рынке аренды значительно превышает спрос. Каждый день в нашу базу поступает множество вариантов. Причина такого ажиотажа среди арендодателей — снижение покупательской способности населения. Происходит отток людей обратно в провинции. Если раньше они приезжали в Минск и искали здесь работу, то сейчас предприятия отправляют сотрудников в отпуска, и иногородние квартиросъемщики решают на время покинуть Минск: подождать, пока отрегулируются цены, раз уж идет процесс их снижения.

Еще одна причина кроется в том, что многие хозяева квартир решили все-таки не идти на уступку арендаторам, которые в результате были вынуждены съехать. К слову, хозяева квартир от этого только потеряли: осознав, что по старым ценам квартиру не снимут, они выставили жилье уже по новой, сниженной цене. А простой им никто не компенсирует.

Арендодателям трудно смириться с новыми условиями рынка, ведь предыдущий кризис не принес им никаких убытков. В 2011 году платежеспособность населения снизилась втрое, но хозяева квартир категорически не шли на уступки, потому что существовал дефицит жилья. Сейчас его нет: на рынке масса предложений. И хозяева понимают, что они уже в двойной зависимости: с одной стороны, не снизив цену можно остаться без арендатора, с другой — квартиры по старым ценам уже не выдерживают конкуренции на рынке и месяцами лежат в базах агентств, отнимая у хозяев потенциальную прибыль.

Сегодня «однушки» стартуют в цене от $ 270 — $ 280, очень много предложений в ценовом сегменте $ 330 — $ 350. Однокомнатные квартире в центре города с качественным ремонтом и мебелью, которые когда-то сдавались за $ 500 — $ 600 в месяц, сегодня предлагаются уже за $ 450. Двухкомнатные квартиры стартуют в цене от $ 330, и это отнюдь не маргинальные варианты. Например, в такую стоимость обойдется «двушка» с мебелью в Курасовщине.

Хозяева элитных квартир сегодня тоже вынуждены снижать цены. Особенно активно они просели в декабре. Правда, здесь есть свой ценовой предел. Если квартира всегда сдавалась за $ 1,5 тыс., в нее должным образом были вложены средства на ремонт, мебель и бытовую технику, то ниже тысячи долларов эту квартиру сдавать невыгодно. В крайнем случае, арендодатель предпочтет, чтобы она постояла и дождалась лучших времен. Так что в сегменте элитного жилья цены вряд ли просядут ниже тысячи долларов.

Но я все равно считаю, что дорогой ремонт в квартире — это хорошая инвестиция. Ремонт с собой никто не унесет: если он действительно качественный, амортизация будет минимальная. Даже через 5 лет можно будет немного снизить цену и на квартиру непременно найдутся желающие. Конечно, если жилье находится в Чижовке — не стоит вкладывать в него большие деньги. Но если у вас квартира в центре города, то спрос будет всегда. Не сегодня, так через полгода, когда найдется солидный клиент. Тем не менее, не следует рассчитывать, что в ближайшие три года вам удастся отбить вложения. Дорогой ремонт может окупаться десятилетиями, и это нормальная мировая практика.

Кроме того, несмотря на снижение покупательской способности, клиенты остаются требовательными к качеству квартир. Бюджетный ремонт сегодня постепенно становится неконкурентоспособным, ведь предложений с качественным ремонтом более чем достаточно.