Ставки снижаются, бренды в раздумьях: что будет со знаковыми торговыми центрами, открытие которых состоится в кризисный год?

  6541   5

Бренды в раздумьях

Последствия кризиса хорошо ощутимы для рынка торговой недвижимости уже сейчас: уровень спроса падает, арендные ставки снижаются, ритейлеры мигрируют, а СМИ все чаще говорят о том, что долгожданные бренды вынуждены отложить свой выход на белорусскую арену. Эксперты рынка тоже не тешат нас хорошими новостями, предупреждая, что новым объектам будет сложно привлечь операторов в 2015 году: объем ввода новых площадей очень велик, события на финансовом рынке неутешительны, а действия Минторга отпугивают потенциальных ритейлеров. Но по мнению Дениса Четверикова, ситуация отнюдь не столь однозначна.

— Иллюзия, что к нам в страну выстроилась очередь из ведущих мировых брендов, которые ждут 2015 года, чтобы занять все торговые центры Минска, была отчасти создана в сознании некоторых девелоперов, СМИ и посредников, спекулирующих в сфере недвижимости. На самом деле мало кто из серьезных fashion-операторов собирался войти в Беларусь в 2015 году, и те из крупных, которые планировали, в основном свои планы не поменяли. Так что 2015 год не принесет радикальных изменений в наборе потенциальных арендаторов.

Директор по исследованиям и консалтингу Colliers International отмечает, что многие бренды (Reserved, River Island, Mohito, Cropp Town и Ostin) рассматривают перспективы вхождения на минский рынок в самом ближайшем будущем и в первую очередь видят себя в новых торговых центрах, открытие которых запланировано на 2015 год. И все-таки кризис внес свои коррективы в текущую ситуацию.

— Беларусь действительно утратила определенную привлекательность для инвесторов и зарубежных компаний. А значит, те бренды, которые пока не зашли в страну, но собирались это сделать в ближайшие 2−3 года, могут отложить рассмотрение данного вопроса. На аренде качественных объектов это скажется незначительно. Наоборот, многие операторы, особенно иностранные, воспользуются текущей ситуацией и усилят свое присутствие, т.к. именно сейчас можно взять лучшие места по более привлекательным для себя ставкам аренды. На что действительно повлияла текущая ситуация, так это на планы инвесторов и операторов по вхождению в Беларусь. Однако, некоторая утрата доверия будет иметь эффект скорее не в 2015 году, а в 2016—2017-м. Связано это с повысившимися страновыми рисками и сложной прогнозируемостью развития в стране.

Ужесточенная конкуренция за ритейлера

Специалисты коммерческого рынка недвижимости сегодня говорят об избытке торговых пространств, с которым столица столкнется в ближайшем будущем. Сегодня обеспеченность Минска торговыми площадями составляет 500 кв. м на тысячу жителей, а если в эксплуатацию будут введены запланированные точки, то по итогам 2015 года этот показатель может достигнуть 700 кв. м на тысячу жителей и вплотную приблизиться к европейскому уровню. Но, по мнению Дениса Четверикова, подход, основанный на «средней температуре по больнице», в корне неверен: мелкие торговые центры едва ли составят конкуренцию знаковым объектам, открытие которых запланировано на 2015 год.

— Ряд локальных аналитиков приводят обобщённые цифры по рекордному объему вводимых торговых площадей, на основании чего делается вывод о том, что заполнить все площади не удастся. Но вводимые в 2015 году объекты неоднородны по размерам и формату. И, значит, далеко не все из них являются конкурентами друг другу. Крупные сетевые операторы будут выбирать удачно расположенный торговый центр (метро, пешеходные потоки, высокая плотность жилья в первичной зоне, транзитные автомобильные потоки без пробок и проч.), с GLA (арендопригодной площадью) не менее 30 000 кв. м и актуальной концепцией, позволяющей адекватно расположить на этаже современные магазины. С учетом требований операторов, в конце 2015 года в Минске появится сравнительно немного объектов, конкурирующих за звание современного ТРЦ и претендующих на наиболее популярные брэнды: Green City, «Замок», Dana Mall, Galleria Minsk.

— В любом случае, появление большого количества объектов, сопоставимых по размеру, формату и находящихся в пересекающихся зонах обслуживания, приведет к ужесточению конкуренции: снижению арендных ставок в более слабых объектах и «перетягиванию» лучших операторов в более удачные.

— Таким образом, ничего нового или необычного для белорусской действительности не произошло. Единственное изменение — предложение качественных объектов стало больше, но и спрос также вырос. Поэтому от участников рынка ожидаются действия, типовые для ситуаций ограниченного спроса и наличия предложения.

Как торговые центры, открытие которых запланировано на 2015 год, будут адаптироваться к новым условиям рынка? Этот вопрос мы задали представителям управляющих организаций.

Юрий Усик, директор управляющей организации СООО «ЕвроCтэпГрупп», которая реализует проект по открытию торгового центра Green City:

— Несмотря на непростую экономическую ситуацию, строительство торгового центра Green City продолжается, и его открытие запланировано в 2015 году. Сейчас фактическое заполнение торгового центра составляет более чем 75% арендных помещений, и заключены соответствующие договоры. По сдаче в аренду оставшегося количества торговых площадей ведутся активные переговоры с представителями, по нашему мнению, наиболее интересных, в том числе и не представленных в Республике Беларусь брендов, соответствующих концепции торгового центра Green City.

— В условиях кризисных проявлений наша компания испытывает определенные трудности. Вместе с тем позиционирование торгового центра Green City, его месторасположение и масштабы в совокупности с индивидуальным подходом к переговорному процессу не потребовали избирать антикризисную стратегию и позволяют продолжить работу по вхождению на рынок в современных условиях.

— Цель торгового центра Green City — стать местом притяжения для жителей Минска, членов их семей и гостей города, где будет возможно приобрести необходимые товары и прекрасно провести время.

— Заявлять о своем открытии мы будем за три месяца до него. Есть предварительные сроки, которые были озвучены на презентации проекта, более актуальную информацию мы пока распространяем только среди инвесторов.