Итоги 2015 года для коммерческой недвижимости: арендные ставки упали, долевое строительство полностью замерло

  4434   6

— За 2015 год рынок современной офисной недвижимости увеличился на 13% и на конец года составил 832 тыс. кв.м. Наибольшая доля рынка к концу года принадлежала классу В — 51% или 479 тыс. кв. м, в то время как на класс, А приходилось 12% или 99 тыс. кв. м, а на класс С — 37% или 304 тыс. кв. м офисных площадей. Основной количественный спрос на офисные площади в аренду формируют заявки до 100 кв. м, доля которых составляет чуть более 60%.

За 2015 год количество арендаторов, которые искали себе новые площади, уменьшилось на 22%. За счет того, что средний размер запрашиваемых площадей вырос, общий требуемый к удовлетворению спроса объём площадей уменьшился только на 13%.

Сокращение спроса вместе со значительно увеличившимся объемом предложения, а также экономической нестабильностью оказало давление на ставки арендной платы. По итогам года они снизились в среднем на 32%. Максимальное снижение зафиксировано по классу С — 44%, что говорит о переориентации арендаторов на более качественные офисы. В связи с этим сместилось и ценовое распределение спроса. Так, доля спроса на офисные помещения до € 15 за кв. м с учетом НДС за 2015 год увеличилась с 27% до 80%.

В 2016 году на рынке ожидается сохранение текущего уровня активности арендаторов, направленной в первую очередь на улучшение условий аренды, что в свою очередь приведет к усилению конкуренции между арендодателями. С учетом предполагаемых объемов ввода новых офисных площадей (порядка 110 тыс. кв. м до конца 2016 г.) и, понимая всю сложность экономической ситуации в стране, части собственников придется либо идти на уступки арендаторам, либо мириться с повышением уровня вакантности.

— Все большее распространение получает подход по формированию арендной ставки в привязке к объему торгового оборота. Данная форма особенно привлекательна для операторов, открывающихся в новых объектах, где сложно оценить перспективный объём трафика и торгового оборота.

Среди наиболее знаковых ТЦ, вышедших на рынок в 2015 году, необходимо отметить «Магнит», «МОМО», Outleto. В то время как ТЦ «Магнит» и «МОМО» являются типичными представителями современных торговых центров, ТЦ OutLeto имеет новый не только для Минска, но и Беларуси в целом формат дисконт-центра или магазина сниженных цен.

В 2016 году ожидается:

· увеличение объема площадей на 38% к объему января 2016 года;

· увеличение вакантности как по отдельным торговым центрам, так и в целом по рынку;

· увеличение сроков заполнения новых торговых центров;

· рост уровня ротации в торговых центрах и стрит-ритейле;

· снижение уровня арендных ставок в среднем на 10−15% и распространение механизма формирования арендных ставок исходя из величины торгового оборота арендатора;

· отсутствие высокого интереса у международных торговых операторов к выходу на белорусский рынок. Выход отдельных операторов на рынок связывается с открытием знаковых для города ТЦ (Dana Mall, Galleria Minsk, Green City);

· развитие микрорайонных и районных торговых центров;

· в связи с уменьшением количества индивидуальных предпринимателей в сегменте торговли одеждой и обувью — рост посещаемости торговых центров, имеющих в своем составе арендаторов ценового сегмента «средний минус», а также открытие в крупных региональных городах новых магазинов сетевых операторов сегментов «средний» и «средний минус».