«За годы жизни на одной кухне причин для ненависти находится много» — эксперты о том, что «затягивает» продажу комнат

  2482   3

Вы никогда не задумывались, почему один объект недвижимости продается на несколько недель, а другой не находит своего покупателя целый год? По рассказам риэлтеров, часто дело не только в цене. По их мнению, самыми сложными сегментами недвижимости для продажи являются комнаты и элитные квартиры.

Светлана Куделко, заместитель директора по продажам на вторичном рынке «Твоя столица. Агентство недвижимости»:

— Продажа комнат — очень трудоемкий процесс. Минимальный срок совершения сделки — от полутора месяцев. Начнем с того, что большинство комнат продается в старом жилом фонде, где длинная история квартиры и много сособственников. Далее, есть такой нюанс: первоочередное право на покупку комнаты имеют те же сособственники, количество которых может быть таким же, как и комнат в квартире. И желающий продать комнату обязан нотариально уведомить всех сособственников о предстоящей продаже и цене сделки или пригласить всех к нотариусу, чтобы получить отказ от преимущественного права покупки.

Далее, если в процессе продажи меняется цена, вся процедура повторяется, что влечет за собой дополнительные временные и денежные потери.

Часто сделка «тормозит» из-за манипуляций сособственника, который вначале был готов выкупить комнату, а после передумал. В этот период можно потерять реальных покупателей, которые были готовы на покупку.

Еще один момент, который может затянуть сделку — это скорость получения сособственником нотариального уведомления. Иногда они просто не живут в этих комнатах, и уведомление ищет своего абонента по месту жительства, или собственники просто занимаются саботажем и не хотят получать это уведомление по каким-то своим причинам, а ведь только с момента вручения уведомления исчисляется 30 дней для возможности продажи комнаты третьему лицу.

Когда чужие друг другу люди живут в коммунальной квартире, чаще всего у них таких проблем не возникает. Но есть ситуации, когда квартиру делят наследники или разводятся супруги. Тогда уже психологические моменты не дают сделке совершиться быстро и безболезненно. В моей практике была ситуация, когда родители разводились и делили между собой двухкомнатную квартиру. У них была дочь. Отец продавал свою комнату, оставляя для мамы и дочери только одну. Естественно, бывшая жена пыталась саботировать, так как психологически не была готова к такой ситуации. Она была уверена, что вся квартира ее и что никакие чужие люди в ней жить не могут. В этом случае риэлтеры должны учесть всю сложность ситуации и постараться найти покупателя, который подойдет этой семье.

Сложно продать долю в квартире, если она не соответствует площади комнаты. В этом случае определяется порядок пользования. Но мало кто хочет купить маленькую комнату и еще несколько метров в соседней. Для того чтобы проблем с продажей было меньше, владельцу доли нужно потратить время и деньги, чтобы договориться с сособственниками и привести доли в соответствие с комнатами.

— Вообще, сложной недвижимости не бывает. Есть сложная цена. Если она не рыночная, то продать будет сложно. Однако есть еще один сегмент, который может продаваться месяцами — это элитная недвижимость. Хотя в этом случае нет никаких особых нюансов, которые бы тормозили сделку, дело лишь в цене, — добавила Светлана Куделко.

Павел Астапеня, директор агентства недвижимости «Эксперт»:

— При продаже комнат есть два основных нюанса, которые затрудняют осуществление сделки юридический и жизненный. Юридическая проблема заключается в том, что совладелец квартиры имеет преимущественное право покупки продаваемой комнаты. Все бы ничего, ведь в законодательстве четко прописано, как нужно обратиться к сособственнику с предложением о покупке комнаты, сроки и т. д. Для этого риэлтерской организации необходимо обратиться к нотариусу, оформить заявление от продавца комнаты о том, что продается комната по такой-то цене. Сособственник может воспользоваться предложением в течение 30 дней с момента получения уведомления от нотариуса. Если же он отказывается от возможности, то объект может быть продан третьим лицам.

Документ нужно вручить в руки. Вот здесь и начинаются нюансы. Сложно организовать тот самый момент получения. Сособственники очень часто осознанно не хотят получать документ. Причин много, самая популярная: желание «насолить», ведь за годы жизни на одной кухне причин для ненависти друг к другу находится много. Вторая — желание купить продаваемую комнату, но по более низкой цене. Отказываясь получать уведомление, сособственник шантажирует продавца. Если цена уменьшается, то необходимо вновь обратиться к нотариусу и составить новое уведомление. Если же повышается, то в обновлении документов нужды нет.

Эксперт объяснил, что комнаты всегда были самым нюансным сегментом на рынке. Из его практики есть случай, когда риэлтеру пришлось бегать за совладельцем четыре недели, чтобы вручить ему нотариальное уведомление. Он обращался за помощью к местному почтальону, участковому, но все без толку. В итоге человеку надоело, что за ним бегают, и он согласился купить комнату на выставленных условиях. Сделки с комнатами занимают как минимум месяц. Павел отметил, что если за долгое время риэлтеру не удается вручить сособственнику уведомление, то в этом случае продажа комнаты возможна через суд. Безусловно, это отнимает большое количество времени.

— Второй момент, который может «тормозить» сделку при продаже комнаты — это жизненный. Покупка комнаты в первую очередь означает наличие соседей по кухне. Покупателя может устраивать цена, но если не устроил сосед, то сделке не состояться. Плюс продажа комнаты очень часто является результатом развода, дележки имущества или наследства, а такие ситуации всегда сопровождаются негативом, — поделился Павел Астапеня.

Читать:
Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

24525

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

13590

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

15567

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

11304

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

28607

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

7063

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

98580

«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине

7491

Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности

9353

В июле 1944 года тут прошел уникальный парад. Рассказываем о «золотом полуострове» в центре Минска

2238

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

1740

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

7594

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

67979

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1759

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2339

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706