Рынок офисов снова развернуло — приходит «эра арендодателя»
4661 7Все рынки развиваются циклично. Не исключением является и рынок офисов. В 2015 году, в разгар кризиса, собственникам бизнес-центров приходилось снижать арендные ставки и идти на другие уступки арендаторам. Сегодня рынок снова меняет свой цикл: на смену «эре арендатора» приходит «эра арендодателя».
- БЦ на пр. Дзержинского, 8
Изменения, происходящие на рынке офисов Минска, мы обсудили с Русланом Воронецким, старшим консультантом Департамента брокериджа Colliers International в Беларуси.
Спад рынка, который наблюдался в 2015—2016 годах, привёл к существенному снижению объёмов строительства новых объектов. Ряд девелоперов отказались от проектов, строительство других объектов было заморожено.
В 2017 году начала восстанавливаться экономика, толчок для активного развития получили IT-компании. Это привело к практически полному заполнению офисных площадей в новых бизнес-центрах. Уровень вакантности в целом по городу с 17% в 2015 году снизился до 5% в 2017 году.
— На рынке образовался отложенный спрос, который сегодня не может быть удовлетворён имеющимся предложением. Это означает, что рынок вступает в новый цикл — «эру арендодателя», — говорит Руслан Воронецкий.
По мнению эксперта, восстановление девелоперской активности на рынке офисов — позитивный тренд не только для данного сектора, но и для рынка коммерческой недвижимости в целом. Он позволяет «сделать работу над ошибками» и не допускать их на новом этапе развития.
— Время многому научило наших девелоперов. Они стали более опытными и профессиональными. Об этом говорит рост количества обращений в нашу компанию по вопросам содействия в подготовке бизнес-планов проектов, разработке концепций, аудита планировок зданий на предмет последующей коммерциализации
Что влияет на успешность бизнес-центров
По мнению экспертов компании, на успешность офисных зданий влияют следующие факторы:
Транспортная доступность. Несмотря на рост автомобилизации и популярности велосипедов, транспортная доступность по-прежнему остаётся одним из главных критериев поиска нового офиса. Преимуществом для арендодателя является также наличие ветки метро в пешеходной доступности (максимум до 1 км).
Месторасположение (в первую очередь инфраструктура вблизи объекта). Учитывая большое количество времени, которое сотрудники проводят в офисе, дополнительные преимущества имеют объекты с наличием тренажёрных залов, точек питания, отделений банков, страховых компаний, детских комнат.
Удачные планировки. Формат помещения в виде чистого open space пока в бизнес-центрах не прижился. В первую очередь потому, что арендаторам нужны переговорные комнаты, кухонная зона, зона отдыха, отдельные кабинеты для юридических и финансовых служб.
Формат офиса в виде open space наиболее популярен среди продуктовых IT-компаний, количество которых будет расти вместе с развитием отрасли.
Среди IT-компаний, оказывающих аутсорсинговые услуги, наиболее востребована кабинетная система, когда каждая команда может находиться в отдельном помещении. Такая же модель организации рабочего пространства характерна и для большинства белорусских компаний не из IT-сферы.
Кроме самой конфигурации помещения арендаторы обращают внимание на глубину помещения, шаг колонн, соотношение офисной площади и общей площади этажа
Для того чтобы конфигурация этажа стала ещё одним дополнительным преимуществом объекта, арендодателю уже на стадии проектирования объекта надо понимать, какой целевой аудиторией будет востребован бизнес-центр и какие требования она предъявляет к офисному пространству.
Качество инженерных систем. С точки зрения инженерии в первую очередь востребованы здания с как минимум 2-кратным воздухообменом, возможностью использовать системы вентиляции и кондиционирования в любое время года и суток, с несколькими источниками питания, возможностью установки дизель-генератора, двумя-тремя и более провайдерами.
— В этом направлении рынок активно развивается. Мы видим, что девелоперы, которые уделили большое внимание инженерным системам, сдают офисы в аренду иногда дороже, чем конкуренты с более выгодным месторасположением и планировкой зданий, — уточняет Руслан Воронецкий.
Паркинг. Паркинг всегда был, есть и будет основным камнем преткновения: арендатор хочет больше машиномест, а арендодатель не может их предоставить чисто физически. Эксперты советуют уделять этому вопросу максимум внимания. Ширина парковочного места должна позволять арендатору без препятствий открывать дверь автомобиля. Сам паркинг должен просматриваться с камер видеонаблюдения. Эффективно должна работать и система допуска на паркинг. Немаловажным является и наличие гостевого паркинга.
Руслан Воронецкий отмечает, что в последнее время машиноместа стали сдаваться в аренду за определённую плату. Это новая позитивная тенденция.
— Девелоперы, которые хотят иметь хорошую заполняемость и лояльных арендаторов, должны выполнять все вышеперечисленные требования, предъявляемые к бизнес-центрам, — дополняет эксперт.
Образцом такого здания он называет БЦ «Академия».
О чём надо задуматься девелоперам
Эксперты Colliers International в Беларуси считают, что для того, чтобы проект был успешным, девелоперы должны задуматься над концепцией объекта и его позиционированием. Позиционировать объект на рынке и выстраивать ценовую политику необходимо только с учётом целевой аудитории.
Кроме того, надо грамотно выстраивать бизнес-процессы на стадии проектирования, строительства, что позволит ввести объект в эксплуатацию в необходимые сроки и снизить себестоимость проекта.
Эксперт считает, что объекты, которые будут введены в эксплуатацию в 2018 — первой половине 2019 года (БЦ на Полесской, БЦ на Дзержинского и др.), будут максимально востребованы на рынке.
Подтверждением этому может быть уже реализованный проект IDC Group, который был полностью заполнен арендаторами ещё до момента ввода в эксплуатацию. Это при том, что проект имел ряд минусов.
Большое внимание должно также уделяться и грамотному заполнению здания арендаторами, а также его управлению.
Немаловажным моментом является и правильное выстраивание отношений с арендаторами и последующий маркетинг. Необходимо постоянно проводить работу с арендаторами: иметь обратную связь, делать совместные мероприятия
«Были дома, а сейчас – хибары». Как живет приговоренный к сносу частный сектор на Гурского
37818
Минчанин построил дом в деревне по-фински: теплый, с сауной и печкой. Побывали у него в гостях
62584
Белорусы построили дом из пенопласта — и очень довольны. Побывали у них в гостях
13028
Сколько стоит квартира в Минске? Большой обзор новостроек с ценами от застройщиков (часть 2)
35436
Такого мы еще не видели! Минчанин построил дом с выезжающей на улицу кроватью
48126
Как агенту искать клиентов в 2025 году? Настраиваем поток входящих заявок
1737
«Сейчас это тихий центр». Как живется в недорогих хрущевках у метро «Пушкинская»
23414
«Не переехала бы отсюда никогда». Как живется на некогда престижной улице Заславской в Минске
94991
«На рынке дефицит однушек». Эксперты — о том, что происходит с квартирами в Минске
19658
Белоруска продала квартиру в Минске и построила необычный дом у леса. Побывали у нее в гостях
35319
«В понедельник я показала квартиру, а уже в пятницу получила деньги». История быстрой продажи двушки в пятиэтажке
26472
«Отсюда очень сложно переехать». Как живется в советских панельках возле Дроздов
21055
«Однажды я прямо на сделке одолжила покупательнице деньги». Агент по недвижимости — честно о своей работе
1071
«Хотелось вернуть этому месту былое величие». Белорус построил дом на месте панской усадьбы
20555
Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?
1625
В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?
9624
«Тут даже туалета не было». Семья превратила две старые коммуналки в очень красивую квартиру
17394
«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group
9187
«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска
12270
«Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами
24453- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 629 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2020 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1730 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 151 объявление
- Продажа склады, производства 1023 объявления
- Продажа бизнес, сфера услуг 782 объявления
- Аренда офиса, помещений 2291 объявление
- Аренда магазины, торговые помещения 1851 объявление
- Аренда рестораны, бары, кафе 125 объявлений
- Аренда склады, производства 672 объявления
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 385 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 47 объявлений
