Кто после Zara? Теперь ждём H&M, Starbucks, Ikea и свою 5-ю Авеню

  7337   6

Рынок офисов пережил кризис и пошёл вверх

— Пару лет назад аналитики прогнозировали полное падение рынка офисов. Но мы видим, что он не только остаётся живым, но и активно развивается, — говорит Денис Четвериков, партнер, директор департамента консалтинга и исследований Colliers International в Беларуси.

В то же время, эксперт обращает внимание на то, что 2017 год был не простым для офисного сегмента. В прошлом году на рынке было введено в эксплуатацию всего 59 тыс. кв. м офисных площадей классов А, В и В1, или 6,7% к стоку, что является минимальным количеством за последние 5 лет. Для сравнения, в 2014 году рынок вырос на 220 тыс. кв. м, или 47% к стоку.

В 2017 году на рынок вышли такие БЦ, как «Абшерон», «Фортуна» (почти сразу после ввода снят в аренду одним арендатором сферы IT), «Ривьера Бизнес», «Академия» некоторые другие. А вот новых зданий класса, А так и не появилось. Единственным объектом в городе был и остается БЦ velcom.

Эксперт отмечает, что в Минске наблюдается явное увеличение спроса на офисы со стороны IT-компаний. В прошлом году в классе В1 они занимали более 30% от общего количества площадей.

Что касается ставок, то если в 2013 году в классе В1 снять в аренду офис можно было за 25 €/кв.м, в 2016 ставки опустились ниже 14 €/кв.м, то в 2017 году выросли примерно до 16−18 €/кв.м. При этом если год назад доля офисов от класса, А до класса В2 до 8 €/кв.м составляла 20%, то сегодня она снизилась до 2%. Сейчас на рынке (до 70%) в классе В1 превалируют ставки от 10−18 €/кв.м.

Вакантность офисов приближается к нулю. В настоящее время в классе В1 она составляет 6,5%, что можно отнести к статистической погрешности. В классе, А — не достигает и 1%.

— На ближайшие 1,5 года в Минске заявлены к вводу 180 тыс. кв. м офисных площадей. Но по факту в 2018 году на рынке может появиться не более 30−50 тыс. кв.м. Учитывая большой отложенный спрос, который мы оцениваем на уровне 70−100 тыс. кв. м, этих площадей будет явно недостаточного для нормального функционирования рынка, — оценивает ситуацию Денис Четвериков.

Предполагается, что в 2018—2019 годах на рынок выйдут такие БЦ, как «Футурис» на пр. Независимости (2019), комплекс офисов в МФК Shanter Hill на пр. Победителей (2019), БЦ на ул. Полесской (2019), «Магнит» (2019), «Софит» и некоторые другие.

Ожидается, что ставки в классе офисов, А сохранятся на уровне 23−26 €/кв.м, в классе В1 — 8−18 €/кв.м и В2 — 5−11 €/кв.м.

Увеличится спрос на индустриальную недвижимость, помещения под сoworking, набирают популярность майнинг-отели, hardware.

— Рынок коммерческой недвижимости цикличен. Девелоперам надо принять во внимание, что в 2021 году на рынке ожидается ввод большого количества объектов. Он приведёт к обострению конкуренции за арендатора. Поэтому уже сегодня как никогда активно должна проводиться работа по организации бизнес-процессов, причём на этапе получения участка и формирования первоначальной концепции. Сегодня можно говорить о том, что доходность БЦ составляет 14%, и это немало, — заключает эксперт.

ТЦ: ждём новые мировые бренды и свою 5-ю Авеню

В 2017 году столичный рынок торговли прирос 63 тыс. кв. м, или всего на 5,1% к стоку. Открылись такие объекты, как «ОМА» (ул. Каменногорская) и «Грин Сити» в Каменной Горке, «Спектр» в Уручье и некоторые другие.

Важным является и то, что в Минск пришли такие известные мировые бренды, как Zara, Rezerved, «Спортмастер», Silver Screen. Продолжает активно развиваться сеть фастфуда — Sbarro, Papa John's, Domino's Pizza, KFC и другие.

Снять в аренду торговое помещение можно в среднем за 20 €/кв.м. Однако в ТРЦ с гипермаркетом ставки намного выше, чем в среднем по городу.

Вакантность помещений в среднем составляет почти 8%. Она невысокая за счёт заполняемости новых объектов.

В 2018 году ожидается рост арендных ставок, в первую очередь за счёт новых ТРЦ.

— Приход в Беларусь такого известного мирового бренда, как Zara, встряхнул наш рынок. Сейчас к нему присматриваются другие мировые бренды. Недавно в Минск приезжали представили известной американской сети кофеен Starbucks. Мы встречались в ТРЦ Galleria Minsk. Объект, да и сам город Минск, им понравился. К сожалению, пока решение по входу в страну не принято. Но это дело времени. То же самое можно сказать об известном европейском бренде H&M («Эйч энд Эм», шведская fast-fashion марка). Что касается Ikea, то бренд присутствует в Литве. Летом этого года планирует прийти в Ригу. Осталось сделать один шаг — и Ikea будет в Минске, — говорит Андрей Алёшкин, партнёр, директор департамента брокериджа Colliers International в Беларуси. — Ритейл развивается, и мы, как потребители, заинтересованы в его развитии. Безусловно, произойдёт замена существующих брендов, не очень популярных, они будут меняться, укрупняться.

Эксперты Colliers International в Беларуси отмечают, что в последние годы в Минске стал активно развиваться такой сегмент торговой недвижимости, как street retail. Не за горами то время, когда в столице Беларуси, как в Нью-Йорке, появится своя торговая улица 5-я Авеню.

Уже сегодня есть популярные места в городе, например, такие как улицы Зыбицкая, К. Маркса, Комсомольская, Верхний Город, часть пр. Независимости и другие, где девелоперы активно приобретают площади для сдачи в аренду под общепит и стрит-ритейл.

Так, например, на Зыбицкой снять в аренду помещение под общепит площадью 150−200 кв. м у частника можно за 30−40 €/кв.м, на пр. Независимости площадью 50−150 кв. м — за 25−30 €/кв.м, в иных зданиях в центре города помещение общепита площадью 80−100 кв. м обойдётся арендатору в 17−27 €/кв.м.

Выросли ставки арендной платы и за помещения стрит-ритейла, находящиеся в частной собственности. Например, торговое помещение площадью 100 кв. м в локации с интенсивным трафиком можно арендовать за 20−35 €/кв.м, во второй линии застройки с менее интенсивным трафиком — за 12−15 €/кв.м, в локации на удалении от пешеходных потоков — за 6,5−10 €/кв.м.

Андрей Алёшкин говорит о том, что стрит-ритейл продолжит набирать популярность. Улица Зыбицкая получит дальнейшее развитие за счёт ввода нового объекта — многофункционального торгово-гостиничного комплекса Mercure, Верхний Город — за счёт общественного комплекса в пер. Музыкальном компании «Мортекс» БЦЗ», ул. Революционная и Раковское предместье в историческом центре Минска — благодаря реконструкции ряда старинных зданий.

Ничем не удивил и рынок складской логистики

В прошлом году в данном сегменте коммерческой недвижимости было введено в эксплуатацию 96,5 тыс. кв. м площадей, или 10% к стоку. Основным объектом, который наполовину пополнил рынок площадями, стал индустриальный парк «Великий камень».

Эксперты также отмечают ещё один такой интересный мультимодальный проект с различными видами складской логистики, как аэропорт «Болбасово» (г.п. Болбасово, Оршанский р-н, Витебская обл.).

Снять в аренду складское помещение можно за 4−6 €/кв.м без НДС, хотя в своё время ставки достигали 12 €/кв.м.

— Можно сказать однозначно, что таких ставок по 12 €/кв.м в сегменте складской недвижимости уже не будет. Предложение растёт, а спрос не так быстро догоняет предложение. На данный момент ставки стабилизировались. Правда, есть небольшие скачки из-за того, что некоторым девелоперам пришлось пойти на демпинг и снизить ставки ниже среднерыночных, чтобы быстро заполнить площади и возвратить задолженность банкам, — уточняет Андрей Алешкин.

С ростом потребительского спроса и ограниченным вводом площадей вакантность складов снижается.

В ближайшее время на рынке не появится новых крупных проектов, за исключением разве что «Болбасово» (2019 г.). Из-за отсутствия предпосылок для быстрого увеличения предложения, большой корректировки арендных ставок не предвидится.

Рынок отелей тоже сдал свои позиции

После чемпионата мира по хоккею-2014 минский рынок отелей из активной фазы развития перешёл в пассивную. В 2017 году в городе введены в эксплуатацию только 2 отеля на 137 номеров: «Полонез» на 17 номеров (ул. Пашкевич, 3) и Willing Hotel (ул. Ленина, 50). Рынок вырос всего на 2,3%. Для сравнения: в 2014 году он увеличился на 106%, или в 2,1 раза.

Сегодня в Минске функционируют 34 отеля на 5276 мест. Средняя загрузка отелей составляет 44,8%.

В 2018 году ожидается ввод 5 отелей на 982 номера. Набирают популярность апарт-отели.

По сравнению с 2016-м в прошлом году цены на проживание в отелях 5 звёзд снизились в среднем на 6%, 4 звезды — на 11% и 3 звезды — на 1%. Большой их корректировки не ожидается.

Рынок Беларуси — не уникален

Своё видение на дальнейшее развитие рынка высказал на конференции и Михаил Морозов, управляющий партнёр стран Балтии и Беларуси Colliers International.

— Рынок Беларуси не является уникальным и во многом повторяет те процессы, которые успешно прошли на соседних рынках или находятся в самой активной стадии их развития. Предложение на рынке растёт, и не настолько быстро, насколько увеличивается спрос. Поэтому мы предполагаем, что баланс спроса и предложения практически во всех сегментах рынка едва ли будет достигнут в ближайшие 5 лет, — говорит Михаил Морозов.

Эксперт остановился и на тенденциях, которые в ближайшие годы получат своё развитие. Одна из них касается непосредственно проектов, которые будут становиться всё более профессиональными.

— К 2023 году с рынка будет вытеснены наименее привлекательные объекты, которые не будут соответствовать ожиданиям арендаторов. Возможно, эти здания будут перестраиваться или менять своё функциональное назначение. Но есть вероятность, что они будут пустовать в связи с невостребованностью, — уточняет Михаил Морозов.

С появлением на рынке профессиональных арендаторов увеличится средняя арендуемая площадь помещений как в офисном, так и в торговом сегменте, что в свою очередь сформирует спрос на деловые кварталы и торговые улицы.

— Во всём мире тенденция такова, что востребованы в первую очередь не площади, а внутренняя инфраструктура объектов. В Минске такие проекты появятся в течение ближайших 5 лет, они будут востребованы и станут флагманами рынка, — дополняет эксперт.