Январь 2019: спрос на квартиры в Минске оказался самым низким за два года  6713  11

Результаты первого месяца 2019 года оказались довольно неожиданными. Активность покупателей на столичном рынке жилья оставляла желать лучшего, однако выбирали они довольно дорогие квартиры. Итогом резкой смены покупательских предпочтений стал рост средней цены проданных квартир на 3%.

По заявлениям ряда столичных агентств недвижимости начало 2019 года выдалось не самым простым, кто-то даже успел окрестить его провальным. Действительно, количество сделок сократилось на 31% по сравнению с декабрем и на 36% по сравнению с январем 2018 года.

Но не стоит забывать, что год назад рынок «бурлил» под действием кредитов, ставки по которым были максимально привлекательными. Сейчас ажиотажа в кредитных отделах нет и январские результаты вполне вписываются в канву сезонности. Если не брать в расчёт 2018 год, то 700 с лишним сделок в январе являются не самым плохим результатом для первого месяца в году.

Предложение квартир в начале месяца сокращалось из-за падения рыночной активности в праздничный период, но затем начало восстанавливаться. Итоговое значение отличалось от предыдущего месяца на едва различимые 0,4%.

По сравнению с январем 2018 года сегодня на одну проданную квартиру приходится в 2 раза больше выставленных на продажу.

Ключевой особенностью января стала довольно необычная структура спроса, которая заметно отличалась от того, что мы видели в прошлые месяцы. 

На 1-комнатные квартиры пришлось 44% всех сделок — это очень высокое значение, которое наблюдалось лишь однажды за последние 5 лет. Доля «двушек» составила порядка 35% от всех проданных квартир.

С точки зрения качественных характеристик жилья выросла доля сталинок и  квартир в современных каркасно-блочных домах.

Среди районов заметно нарастил долю Первомайский, где продали 17% всех квартир в январе.

Доля готовых новостроек (дому не более года) продолжает оставаться на минимальном уровне за последние годы — это всего 6-7% сделок купли-продажи.

Ещё один любопытный факт – повышенная доля квартир в шаговой доступности от станций метро. В январе она была максимальной за 2,5 года. 

Резкий сдвиг спроса в сторону более дорогого жилья при небольшом объеме сделок сделали своё дело — средняя цена проданных квартир выросла в январе на 3,2% и достигла отметки в 1313 $/м2.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен): 

· 1-комнатные квартиры: 1409 $/м2 (+3,5% за месяц) – $48 900; 

· 2-комнатные квартиры: 1249 $/м2 (+1,1%) – $59 250; 

· 3-комнатные квартиры: 1194 $/м2 (-1,1%) – $82 000; 

· 4-комнатные квартиры: 1349 $/м2 (+20,3%) – $126 250.

Почти сравнялся средний уровень цен реальных сделок и предложения, но это не повод говорить об отсутствии торга. Если сравнить последние цены в объявлениях (прежде чем квартиры были сняты с продажи) и цены в договорах купли-продажи, то разница между ними составила в среднем 4,3%, а это максимальное значение за последние 13 месяцев.

Говоря простым языком, рост цен реальных сделок на 3% в январе — это не более чем статистическая аномалия. Структура проданных квартир слишком сильно отличалась от того, что было выставлено на продажу. Не исключено, что уже в следующем месяце мы можем увидеть соизмеримое с нынешним ростом падение цены реальных сделок.

Что касается цен в объявлениях, то и общий индекс, и цены различных типов квартир изменились в январе крайне незначительно.

В зависимости от динамики цен микрорайоны разделились на две примерно равные части. Максимальный рост цен был зафиксирован в микрорайоне Красный Бор (+3,9%), снижение — в Золотой Горке (-3,7%).

Изменения цен в соседних столицах были несущественными и не превышали 1%.  При этом Минск оказался единственным городом с отрицательной динамикой цен.

Январь был важным месяцем для понимания текущего состояния спроса. Возврат активности покупателей к привычному сезонному графику означает, что рынок окончательно «переварил» все изменения в сфере кредитования недвижимости. Приобретать квартиру, финансируя 40-50% её стоимости за счет кредита, стало такой же нормой, как и 10-15% несколько лет назад.

В ближайшее время нет оснований для нового витка повышенного спроса, следовательно конкуренция среди продавцов вряд ли ослабеет. В обзоре по итогам 2018 года мы указывали на то, что для текущего уровня спроса у нас уже довольно высокий уровень предложения, а ведь в январе ситуация ещё больше усугубилась.

В теории это сначала должно привести к гибридному снижению цен за счёт увеличения торга, а затем и к более частой коррекции цен в объявлениях. Первый пункт уже выполняется, второй пока нет. Цены предложения растут несколько недель подряд, но есть основания полагать, что в ближайшее время ситуация может измениться.

Эксклюзив Realt.by:

"Когда покупали, это была «убитая» квартира с аварийным балконом". В "Воротах Минска" за $179,9 тыс. продается стильная "двушка"

8661 8

Обзор рынка аренды квартир в Минске за июль 2020 года

457 1

Бюджетный отдых на Белом озере: койко-место в спальном корпусе – от 13 р. в сутки, в летнем домике – 18 р.

10146 2

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (27 июля — 2 августа 2020 года)

5514 4

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 27 июля - 3 августа 2020 года

9381 222

Тревожный знак для всей «первички»? Готовые квартиры в новостройке на ул. Серова не продались даже с большим дисконтом – итоги аукциона

14066 17

«Застройщик сказал, что мы не получим документы». Почему дольщикам дома в Логойске, полностью оплатившим жилье, не отдают ключи?

2880 1

Несколько этажей за два месяца. Посмотрели, как строится ЖК «Матвеевский», где «трешки» стоят от $84 тысяч

3750 1

На участок в Сенице подали 14 заявок, он продан с молотка за $64 тыс. Результаты аукциона

5267

Квартиры с окнами в ванной и пентхаусы с видом на 3 стороны. «СЕТКО РЕЗИДЕНШЛ» презентовал новую очередь ЖК «Олимпик Парк»

4219 5

Дачи под Минском: живописные холмы, вековой лес, цены от $3,7 тысячи за участок и от $4,5 тысячи за домик

6604

"Сейчас даже выгодно вкладываться". Эксперты говорят, что рынок коммерческой недвижимости в Минске оправляется после кризиса

4715 3

«Когда все заселятся, будет полный треш». Еще один рейд на автомобиле по элитным новостройкам Минска

8633 11

«Зарплату мне не платят, денег нет». Замдиректора «Жилстройкомплекта» рассказал про перспективы возведения «Грушевского посада»

3888 4

«Арабы и иранцы уже не приезжают». Почему квартиры премиум-сегмента в Минске стали покупать именно белорусы

3160 4

Сколько стоит снять «двушку» в Минске? Нашли варианты от 250 до 700 долларов в месяц

1653 1

Продажи квартир в регионах во II квартале были слабыми, цены снизились в большинстве городов

2162 2

«Цены будут минимум на 5% ниже, чем у конкурентов». Leroy Merlin начал строить гипермаркет около Ждановичей

3564

Лестницы и от $818 за "квадрат". Как выглядят самые дешевые двухуровневые квартиры с ремонтом в Минске

2798 1

Дома, квартиры и земельные участки. Какой недвижимостью владеют кандидаты в президенты 2020

2487 1
Комментарии к новости
Вы должны авторизоваться! Войти
12.8K 14.9K
2902
Любитель пива
0
06.03.2019 в 10:35
Действительно, количество сделок сократилось на 31% по сравнению с декабрем и на 36% по сравнению с январем 2018 года.

Пожалуй, это ключевые слова в данной статье.

Ждём дальнейшего падения цен до адекватных значений...
10.6K 8.8K
2162
Геннадий
0
18.02.2019 в 23:38
Не дождетесь в 09:26 18.02.2019:
при этом средняя цена предложения - 1318

Дальнейший рост неизбежен.
Слишком резкая свечка вверх после падения в декабре, кот. могло быть спровоцировано падением на фондовых рынках Допускаю, что народ активно ринулся покупать в январе на снижении и столкнувшись с реалностью жизни уже не сильно торговался, потому что на фондовых рынках пошли индексы вверх. Сейчас не 1929год. А может быть кто-то до сих пор торгуется. Вот и получилось меньше сделок.
261 219
70
Не дождетесь
0
18.02.2019 в 09:26
средняя цена проданных квартир выросла в январе на 3,2% и достигла отметки в 1313 $/м2.
при этом средняя цена предложения - 1318

Дальнейший рост неизбежен.
27.4K 40.2K
12563
Виталий
0
17.02.2019 в 16:52
Leozar в 12:16 17.02.2019:
2018 год вы случайно не включили?)
Год 2018 присутствует в аналитике Артема, с ним и идет сравнительный анализ.

Господа, предлагаю не рассматривать рынок с таким аномальным спросом на однокомнатные квартиры, как нечто из разряда "вон выходящего". Достаточно просто взглянуть как изменялся индекс в конкретных сегментах.
Однухи показали рост на 3,5%. Даже если предположить, что хапуна якобы и не было, то все равно мы бы увидели рост индекса, пусть и в меньшей степени (хотя почему в меньшем, это под вопросом). Двушки тоже показали рост 1,1%, что тоже немаловажно. Единственный сегмент, который показал минус, так это трешки - минус 1,1%. А какова их доля? Менее 18% от всего спроса. Я не буду рассматривать 4к из-за малой их доли (менее 4%), так как в этом сегменте постоянно выявляются большие отклонения из-за низкого числа сделок, как в одну так и в другую сторону.

Исходя из этих цифр хорошо видно, что даже если бы количество сделок с однушками было значительно меньше, то все равно общий индекс поднялся бы. Другими словами, январь, как бы его не обозвать, поддержал тренд рынка на повышение цены. И это не аномалия. Это просто такой тренд, при котором аномальный спрос на однушки может спровоцировать дальнейшее продолжение тренда.
7 8
3
Leozar
-1
17.02.2019 в 12:16
Пожизненный ждун в 15:57 15.02.2019:
Сделки по данным ТС:
Январь 2014 - 595
Янарь 2015 - 638
Январь 2016 - 553
Январь 2017 - 681
2018 год вы случайно не включили?)
6.8K 9.9K
1970
Jason 16.02.2019 в 14:31

Комментарий удален согласно пункту 4 правил размещения комментариев

6.8K 9.9K
1970
Jason
0
16.02.2019 в 14:30
Пожизненный ждун в 15:57 15.02.2019:
Сделки по данным ТС:
Январь 2014 - 595
Янарь 2015 - 638
Январь 2016 - 553
Январь 2017 - 681
То есть этот год даже без кредитов лучше предыдущих.
6.8K 9.9K
1970
Jason
+1
16.02.2019 в 14:28
Ар Лук в 22:04 15.02.2019:
Как вы думаете, кто лучше разбирается в тенденциях рынка: собственники на вторичке, которые повышают цены, либо коммерсанты на первичке, которые понижают цены?

Читайте новость на портале realt.by : УКС Центрального района Минска предложил «трешки» в первом доме на Грушевке. Цена метра без машиноместа — 990 долларов.
А какая цена будет готового когда построят и выкинут на вторичку?
27 23
7
Ар Лук
-3
15.02.2019 в 22:04
Как вы думаете, кто лучше разбирается в тенденциях рынка: собственники на вторичке, которые повышают цены, либо коммерсанты на первичке, которые понижают цены?Читайте новость на портале realt.by : УКС Центрального района Минска предложил «трешки» в первом доме на Грушевке. Цена метра без машиноместа — 990 долларов.
4.5K 4K
1038
Пожизненный ждун
+4
15.02.2019 в 15:57
Сделки по данным ТС:
Январь 2014 - 595
Янарь 2015 - 638
Январь 2016 - 553
Январь 2017 - 681
3K 8.3K
1868
Мирабелла
-5
15.02.2019 в 15:12
"С точки зрения качественных характеристик жилья выросла доля сталинок и квартир в современных каркасно-блочных домах."

Правильно, от сталинок вовремя надо избавляться - время идет, содержание дорожает, ремонт только чего стоит в помещениях больших объемов. Владельцы этого сегмента жилья все прекрасно понимают и снизили цену на стадии торга, вот и купили сталинок больше.
Каркасно-блочных доля выросла - конечно, их же год от году становится все больше и больше.

"Доля готовых новостроек (дому не более года) продолжает оставаться на минимальном уровне за последние годы — это всего 6-7% сделок купли-продажи."

Акции-акции!!! "Дайте акции!" - Ждут-с...

"Ещё один любопытный факт – повышенная доля квартир в шаговой доступности от станций метро. В январе она была максимальной за 2,5 года."

Класс лэндлордов растет, вслед за "ростом благосостояния"?))))))
19.9K 13.3K
4145
Евгений
+4
15.02.2019 в 14:26
Спасибо за отчет. Хорошая работа и выводы.