Цена «квадрата» торговых помещений сравнялась с жилыми новостройками. Что будет с рынком дальше?
5120С точки зрения доходности от сдачи в аренду, торговая недвижимость всегда считалась наиболее прибыльной. Во многом благодаря этому, в середине 2000-х стоимость одного кв. м. торговых площадей зачастую была выше отметки в $ 3 тысячи, а ценовой потолок не ограничивался $ 10 тысяч. А что сейчас? Какие помещения и площади востребованы арендаторами и покупателями, а также какие цены и ставки аренды сейчас господствуют на рынке — об этом в нашем материале.
Помещения на прогулочных улицах бывают ценнее, чем в торговых центрах
Торговые площади Минска условно можно разделить на расположенные в торговых центрах и встроенные в иные объекты недвижимости, как например, жилые дома или бизнес-центры. На первый взгляд может показаться, что чаще арендаторы хотят снимать помещения в торговых центрах, но по мнению специалистов, это отнюдь не всегда так. И даже наоборот, зачастую торговые помещения на прогулочных улицах гораздо более интересны арендаторам — все зависит от профиля торговли. Чтобы разобраться, что сейчас происходит на этом рынке Минска, мы обратились к руководителю сектора торговой недвижимости «Твоя столица • Недвижимость для бизнеса» Артему Давидовичу.
— В настоящее время в Минске насчитывается порядка 11,5 тысяч торговых объектов, совокупной площадью более 1,3 млн. кв. м. При этом на долю торговых центров приходится только порядка 50% площадей. Все остальное — это прочие торговые объекты различного формата и площади, — говорит эксперт.
Артем Давидович говорит, что торговая недвижимость Минска очень многогранна. Официально порядок классификации розничных торговых объектов определен инструкцией о порядке классификации розничных торговых объектов по видам и типам (утверждена постановлением Министерства торговли Республики Беларусь от 26 июня 2014 г. № 25).
В инструкции достаточно подробно описаны различные торговые объекты — от неизолированных торговых объектов (или просто «островков» на проходах в торговых центрах
— Но на практике, как правило, участниками рынка используется более узкая терминология. Например, арендаторами различаются помещения в торговых центрах, жилых домах или на проходных улицах — так называемый street-retail. При этом, торговые центры также ранжируются в предпочтениях арендаторов на находящиеся под единым управлением (например, Galleria Minsk, Dana Mall и др.), и те, в которых помещения принадлежат различным собственникам (например, Силуэт, Globo и др.).
«Сегодня чаще арендуют, чем покупают помещения»
— Уже несколько лет, для торговых операторов более предпочтителен механизм аренды торговых площадей, чем их покупки в собственность. Причина — нежелание привязываться к определенному месту и оставаться мобильными. В то время как в собственность торговые помещения приобретаются, в большинстве своем, с инвестиционной целью. При этом соотношение количества сделок по аренде и купле-продаже имеет значительный перевес в сторону аренды.
По данным эксперта, основная доля сделок по аренде приходится на помещения площадью до 150 кв. м. При этом, сказать, что площади в торговых центрах являются наиболее желанными, нельзя. Многое зависит, во-первых, от профиля торгового оператора, а во-вторых, от успешности, а значит посещаемости торгового центра:
— И поэтому нередки случаи, когда торговые помещения, расположенные на первом этаже жилого дома, могут представлять больший интерес — за счет постоянного трафика потенциальных посетителей в его окружении. В то время как в торговый центр люди заходят в определенное время и/или дни.
«Низкая ставка не гарантирует заполняемость площадей»
В торговых центрах, которые находятся под единым управлением, арендовать площади не так просто. Даже если вас устроит заявляемая стоимость аренды, которая может доходить до 100+ EUR/кв. м. на самые маленькие площади (островки) и/или в самых проходных местах. Причина — в соблюдении единой концепции торгового центра — не все арендаторы ей соответствуют. Средняя ставка аренды находится на уровне 30−35 EUR/кв. м. с НДС за 80−150 кв. м.
Другая сторона монеты — торговые центры, в которых помещения принадлежат различным собственникам:
— За счет того, что ставки там невысоки и нет «кастинга» для арендаторов, то арендовать там помещение гораздо проще. Но со стороны арендаторов ажиотажного спроса на подобные помещения нет. Все потому, что и трафика посетителей там с каждым годом все меньше — за счет отсутствия четкого зонирования определенных групп товаров, посетителям сложно ориентироваться и они предпочитают посещать другие объекты. В таких торговых центрах среднии ставки аренды начинаются от 8 EUR/кв. м. для 20−40 метровых помещений.
Помещения, располагающиеся на пешеходных улицах (street-retail) также готовы принять арендаторов, только исходя из их платежеспособности. Ставки аренды на них стартуют с 15 EUR/кв. м. с НДС и запросто превышать отметку в 40 EUR/кв. м. с НДС — в зависимости от месторасположения, формата и площади помещения.
Цена «квадрата» коммерческого помещения сравнялась с ценой жилых новостроек
Если же вам нужны площади не в аренду, а для инвестиций и последующей сдачи, то есть несколько вариантов. Артем Давидович говорит, что за январь-май в Минске было продано 56 торговых и 20 административно-торговых помещений:
— Какое количество из них приобретено с целью последующей сдачи в аренду, с точностью сказать сложно. Но основываясь на поступающих к нам заявкам на поиск помещений (в том числе и со стороны инвесторов), могу предположить — что инвестиционный характер имеет преобладающая доля сделок купли-продажи.
Средняя площадь приобретенных торговых помещений — 55 кв. м., административно-торговых — 120 кв. м. Эти цифры наглядно подтверждают тот факт, что наибольший спрос сконцентрирован на небольших площадях. Кроме того, поскольку инвесторами зачастую выступают физические лица, то и бюджеты у них соответствующе ограничены. В этом отношении, торговые помещения малой площади для них самые желанные, потому как минимизируется стоимость покупки.
Что касается цен, то они могут приятно удивить. Согласно данным совершенных сделок, средняя цена кв. м. торговых помещений в 2019 г. составила порядка 1 230 USD, что соответствует стоимости кв. м. в новостройках класса «Стандарт». В то время как раньше, стоимость коммерческой недвижимости была значительно выше жилой. Причина текущего подобного соотношения цен — в высокой востребованности жилой недвижимости, и широкого предложения торговой. Например, сегодня в большинстве новостроек класса «Стандарт» и выше, на первых этажах предусмотрены торговые помещения.
Максимальные стоимости кв. м. проданных торговых помещений, в 2019 г. зафиксированы на уровне чуть более 3 тыс. USD, но это скорее исключение, чем правило. Такие цены характерны для уникальных по совокупности параметров, помещений.
Эксперт считает, что в ближайшем будущем, при условии сохранения стабильной экономической ситуации в стране, снижения цен на торговую недвижимость ожидать не стоит. Но и значительного потенциала для роста, в ситуации увеличивающегося предложения, у них тоже нет. При этом рынок торговой недвижимости будет все больше уходить от купли-продажи к аренде.
Читайте также:
На знаковом универсаме «Первомайский» в Минске появилась вывеска «Дионис». ФОТОФАКТ
«Мягкое покрытие площадки, чтобы дети не падали в асфальт». Каким должен быть идеальный жилой комплекс для семьи: мнения
4650
«Со временем такие объекты автоматически растут в цене». Смотрим малоэтажные жилые комплексы в Минске и пригороде
7661
В Зеленой гавани появятся детский сад и школа. А какое жилье расположится рядом?
6765
«Тут даже туалета не было». Семья превратила две старые коммуналки в очень красивую квартиру
10955
«Собственнику агентства недвижимости важно не отставать от меняющейся реальности». Интервью с основателем Greenman Realty Group
6765
«Стоимость квадрата здесь точно вырастет». Как живет и меняется один из самых ярких кварталов Минска
7864
«Мы на пике цен, дальше — снижение». Эксперты рассказали, что происходит с квартирами
20227
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973
Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает
52401
Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить
31706
Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса
92290
"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х
80457
До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить
84124
"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске
35883
«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов
6691
Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен
30750
"Такого числа свободных офисов еще не было". Рассказываем, что происходило с бизнес-центрами Минска в 2021 году и что будет дальше
10727
Нашли маленькие и стильные квартиры в Минске, где сразу можно жить. И вот почем их продают
17897- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 629 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2064 объявления
- Продажа магазины, торговые помещения 1724 объявления
- Продажа рестораны, бары, кафе 151 объявление
- Продажа склады, производства 1007 объявлений
- Продажа бизнес, сфера услуг 777 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2251 объявление
- Аренда магазины, торговые помещения 1839 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 126 объявлений
- Аренда склады, производства 665 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 392 объявления
- Аренда гаража, машиномест 47 объявлений
