Турция, Израиль, Финляндия, Латвия, Венгрия и Чехия: в какой стране выгоднее всего покупать недвижимость

  7164   3

Сегодня мы расскажем, насколько привлекательны для инвестиций в недвижимость рынки Турции, Израиля, Финляндии, Латвии, Венгрии, а также Чехии и на какую доходность могут рассчитывать инвесторы.

Турция

Весьма привлекательна в качестве инвестиции покупка недвижимости в Турции. Вложив деньги в коммерческий проект, инвестор гарантированно получает доходность от 8% годовых в евро.

— За сопоставимые деньги ничего подобного вы не купите, например, в Анталье, столице провинции. Здесь, из-за дефицита мест под застройку рядом с морем, цены на аналогичные по уровню проекты выше на 15−30%, чем в Алании, — уточняет специалист.

Решив вкладывать деньги в недвижимость Турции, инвесторы, прежде всего, получают полную защищенность своей собственности.

— Как бы ни складывались внешнеполитические отношения между странами, право собственности здесь действительно священно. В этой связи вспоминается конфликт между Россией и Турцией из-за сбитого самолета, который никоим образом не ущемил права российских собственников. Кроме того, в стране гарантируется полная приватность сделок. Турция не уведомляет другие страны о наличии счетов в турецких банках и владении объектами недвижимости, — рассказывает Сергей.

В Турции достаточно просто оформить сделку. На всю процедуру, начиная от подписания договора и внесения задатка до получения свидетельства о праве собственности, уходит 3−4 рабочих дня.

— Наше агентство недвижимости Liga Real Estate сопровождает покупателя на всех этапах сделки, контролирует ее чистоту и прозрачность, предоставляет переводчика и закрепляет за покупателем конкретного сотрудника. Также мы осуществляем полный послепродажный сервис: подбираем и покупаем технику, мебель, оформляем ВНЖ и т. д. Любые вопросы, связанные с адаптацией в Турции, мы решаем вместе с нашими клиентами, — дополняет специалист компании.

При покупке недвижимости вознаграждение агентству выплачивает застройщик. Цены на квартиры на сайтах риэлтерских компаний уже включают комиссию агентства. Покупатель сам оплачивает расходы на получение ТАПУ (свидетельства о праве собственности) и оформление счетчиков воды и электричества. Суммарно эти расходы составляют от € 1000 до € 1800.

Покупка недвижимости в Турции дает право на получение гражданства. С 2019 года в четыре раза, с $ 1 млн до $ 250 тыс., был снижен финансовый порог вхождения по программе «гражданство в обмен на инвестиции». Приобретая недвижимость (как жилую, так и коммерческую) на эту сумму, вы получаете право на получение гражданства Турецкой Республики. Процесс получения гражданства занимает от одного до трех месяцев.

— В нашей компании есть несколько десятков успешных кейсов получения гражданства россиянами, вложившихся как в жилую, так и в коммерческую недвижимость, — уточняет Сергей.

Израиль

Иностранные граждане имеют право покупать недвижимость в Израиле, если у них есть разрешение на въезд в эту страну.

Как рассказал генеральный директор агентства недвижимости «НирманРеалти» Александр Нирман, лучшими городами в Израиле для проживания и инвестиций в недвижимость являются Тель-Авив, Герцлия Питуах, Кейсария, Кфар Шмарьяу, Арсуф, Раанана, Рамат Ган, Гиватайм, Ришона ле Цион.

Основным фактором, влияющим на цену объекта, является его месторасположение. За $500 тыс. в Израиле можно купить квартиру в доме до 5 лет, с солнечным балконом 10−12 квадратных метров, видом на море, 3 спальнями, гостиной 100−110 квадратных метров, лифтом и парковкой. Такая квартира всегда будет ликвидной.

Эрик рассказывает, что сдать квартиру в аренду гораздо проще. Несколько особняком стоят квартиры в центре Хельсинки, которые сдаются в краткосрочную аренду. Пока в Финляндии нет никаких запретов на занятие этой деятельностью. Если инвестор в состоянии сам заниматься управлением такими квартирами, то он может выйти на доходность 6% и даже 7%.

Латвия

Очень привлекательной страной для инвесторов является Латвия.

— Это подтверждает практика нашего агентства недвижимости, которое работает непосредственно с иностранными инвесторами из русскоговорящих, скандинавских, европейских, англоговорящих стран, — говорит руководитель компании Mercury Group Ирина Алазова.

В первую очередь инвесторов привлекает месторасположение Латвии — транзитной туристической страны, с хорошим транспортным сообщением, а также море. Крупные инвесторы, в частности, IT-компании строят или арендуют офисные центры.

Наиболее популярными среди иностранных инвесторов являются Рига, Рижский район. Любят покупать дома в Юрмале.

Есть немало случаев, когда недвижимость приобретается с целью переезда в страну. За € 100 тыс. можно купить однокомнатную квартиру общей площадью 35−40 кв. м в центре Риги и на удалении от него. Семьи с детьми покупают большие квартиры с 2−4 спальнями или частные дома за € 500 тыс. — € 1 млн в районах с развитой социальной инфраструктурой. Для них важно, чтобы вблизи дома были детские сады, школы, торговые центры. Это в основном состоятельные люди.

В локации между Ригой и Юрмалой находятся три коммерческие международные школы — американская, французская и британская. Но многие инвесторы при наличии ВНЖ отдают учиться детей в латышские школы. Обучение в них бесплатное.

Есть немало инвесторов, которые покупают недвижимость в Юрмале для летнего отдыха или приезда на выходные и в праздничные дни.

— Юрмала привлекает людей своим хорошим климатом, качественным общепитом, интересным досугом для детей и взрослых, различными видами спорта, музыкальными школами, — дополняет Ирина. —  Ее очень любят и белорусы, куда они приезжают семьями, с друзьями и родственниками. Сегодня уже можно говорить даже о целом сообществе белорусов в Юрмале. Здесь они покупают и квартиры, и качественные дома премиум-класса. Некоторые приобретают земельные участки и строят дома.

Если кто-то хочет приобрести хорошую недвижимость на побережье Юрмалы, он должен ориентироваться на сумму порядка € 1−3 млн. Можно, конечно, купить дом и за € 500−700 тыс., но он будет находиться не на первой линии, вблизи железной дороги. Но такую недвижимость тоже покупают.

При покупке недвижимости в Латвии стоимостью € 250 тыс. и госрегистрации прав на нее собственник (инвестор) и члены его семьи могут получить вид на жительство сроком на 5 лет. Затем его можно продлить еще на 5 лет либо получить постоянный вид на жительство. Но для этого надо сдать экзамен на знание латышского языка на первую категорию. Потом, еще через 5 лет, можно подавать документы на получение гражданства.

Латвийское агентство недвижимости берет комиссию только с продавца. Риэлтерское вознаграждение зависит от стоимости объекта и варьирует в пределах 2−5%.

— Сделки с недвижимостью в Латвии очень прозрачные и не несут никаких рисков. Есть так называемая Земельная книга, где собрана вся полная информация (история) по каждому объекту недвижимости. Она находится в свободном доступе. В ходе организации сделки, при необходимости, подписывается договор задатка, а потом готовится договор купли-продажи. Деньги поступают на счет продавца только после государственной регистрации недвижимости на имя покупателя, и заносятся все обременения, если они есть в Земельной книге, — говорит специалист.

При регистрации прав собственности покупатель (физлицо) должен оплатить налог в размере 2% от стоимости недвижимости. Юрлицу это будет стоить дороже — 6% от суммы сделки.

Также есть годовой налог на недвижимость. Например, за квартиру общей площадью 120 квадратных метров в центре Риги придется в год платить € 300−400, за жилое помещение в 100 «квадратов» в спальном районе в новостройке — порядка € 80. Квартира 120 квадратных метров в Юрмале может стоить порядка € 600 евро в год.

Содержание недвижимости премиум-класса с консьержем и сопутствующими услугами по комфорту проживания, которые предлагают такие комплексы, обходится в Латвии примерно в € 1,5 за квадратный метр жилой площади. Затраты на отопление, электроэнергию и водоснабжение оплачиваются дополнительно по индивидуальным счетчикам.

За квартиру в новостройке в спальном районе Риги придется платить в среднем 50 евроцентов за квадратный метр жилой площади. Как правило, предлагается недорогое газовое отопление. Жилое помещение 100 квадратных метров обходится в среднем в € 100 в месяц.

Венгрия

Европейский сервиc и относительно невысокие цены, а также локация страны делают ее очень привлекательной для отдыха и инвестиций.

Будапешт признан единственной столицей в Европе, которая является водным курортом. В городе находится много лечебных горячих источников, что привлекает огромное количество людей для лечения самых различных заболеваний.

Franchise-партнер franchise-компании Duna House Илона Чик, являющейся в Венгрии самой крупной компанией по торговле недвижимостью, рассказывает, что в прошлом году Венгрия признана одной из самых привлекательных стран для путешествий. Огромное количество туристов со всего мира нуждаются в жилье.

Специалист говорит о том, что большим спросом пользуются квартиры, сдающиеся в посуточную аренду. Они находятся в руках управляющих компаний, которые заключают договоры с владельцами. Такие квартиры приносят от 7−12% годовых, имеют высокую загрузку (годовая составляет 85%) и являются инвестицией, которая только растет в цене.

Самым привлекательным по доходности является исторический центр Будапешта, куда относятся 5-й, часть 6-го и 7-го районов города. Вложения в недвижимость здесь не только сохраняют свою цену, но и постоянно растут.

Илона рассказывает, что по сравнению с прошлым годом цены на недвижимость в центре города выросли на 25−30%. Большим спросом у семей и групп туристов пользуются 2-, 3- и многокомнатные квартиры в Венгрии с большой гостиной, объединенной с кухней, тремя спальнями и как минимум двумя санузлами. Но они должны находиться в отремонтированных исторических домах или домах, начиная с 2007 года постройки.

В недвижимость Венгрии инвестируют граждане США, Канады, Израиля, Китая, Вьетнама, а также много русских и украинцев. Некоторые инвесторы имеют по 3−4 квартиры. Что касается белорусов, то они покупают недвижимость в этой стране нечасто. Но среди них есть те, кто в течение 2 лет купил уже по 3 квартиры.

По мнению Алеси, наиболее привлекательными для инвестиций являются Прага и Центральная Чехия. Но если инвестор не может позволить себе приобрести объект в Праге, можно присмотреться к небольшим городам поблизости, например, Млада-Болеслав, где находится головной завод по выпуску легковых автомобилей под торговой маркой Škoda.

— Лично я не люблю известные курортные города вроде Карловых Вар. Это самый экономически отсталый регион в Чехии, сильно зависящий от спроса со стороны «наших» покупателей. В других регионах такого нет. Хорошую доходность могут предложить и объекты в промышленных или студенческих центрах: Плзень, Острава, Ческе-Будеевице, но там сложно найти надежного доверительного управляющего. Однако если объект будет по-настоящему крупный, то и эта проблема решаема, — дополняет директор агентства. — Однозначно не рекомендую, а точнее, горячо отговариваю от покупки супердешевой недвижимости «в тихих зеленых городках на границе с Германией«. Это гетто, качественная недвижимость не может стоить €10 или €20 тыс.

Агентство недвижимости Admireal s.r.o управляет сдачей в аренду нескольких десятков квартир, и подавляющее большинство их объектов вообще не простаивают в течение года. То есть после выезда арендатора на следующий же день в квартиру заселяется другой.

Алеся рассказывает, что максимизировать доходность от сдачи жилья в аренду можно, если сдавать квартиру в посуточную аренду через сервисы вроде Airbnb.

— Таким управлением мы тоже занимаемся, там много своих нюансов, но в итоге доходность квартир (микроапартаментов) может достигать 7−8% годовых, — уточняет директор агентства.

Спрос на жилье в Праге уже много лет стабильно превышает предложение. В связи со сложностями в получении строительных разрешений на новые проекты темпы строительства не отвечают темпам прироста населения в городе. А выдача новых строительных разрешений — это очень политизированный процесс, на который сильно влияют местные инициативные группы и самые разные политические силы города. Поэтому можно не ждать принципиального изменения этой ситуации в ближайшем будущем. Таким образом поддерживается дефицит предложения, цены на жилье растут.

Несмотря на то, что они (цены) достигли порога покупательной способности пражан, жить людям все равно где-то нужно, поэтому осталось пространство для роста арендных ставок.

Кроме того, стал хорошо себя чувствовать ближайший пригород — кому не хватает денег на жилплощадь в Праге, те выбирают таунхаусы или квартиры в ближайших поселках. Эти вот направления для инвестиций особенно интересны с точки зрения проектов микродевелопмента. Рост цен на жилье в Праге в ближайшие годы сейчас прогнозируется на уровне инфляции около 2−3% в год. В пригороде есть пространство для роста до 5−7% в год.

Цена качественной квартиры в Праге стартует от €100 тыс. Можно найти более дешевые варианты, но в любом случае не дешевле €80 тыс. Но и они всегда будут иметь такие недостатки, которые сделают их непривлекательными для инвестирования.

— Мы не советуем вкладывать деньги в объекты в плохом техническом состоянии: даже предложив их в аренду по низкой цене, мы сталкиваемся с проблемами в поисках арендатора. Приличные люди туда селиться не хотят, их доходы позволяют снять жилье получше. А те категории арендаторов, которые согласны снимать убитые варианты, мы сами селить не хотим, так как это чревато перебоями в оплате, жалобами соседей, вызовами полиции и другими проблемами, от которых мы призваны своих клиентов защищать, — говорит Алеся.

Если говорить о коммерческих объектах, то в компании рекомендуют рассматривать только те, которые стоят от €1 млн и дороже. С маленькими бюджетами можно присмотреться к магазинам на первых этажах жилых новостроек, особенно если это большой проект «в чистом поле». Но там можно недорого купить и удачно сдать в аренду, потому что нет другой инфраструктуры и, соответственно, конкуренции у вашего арендатора.

Покупка недвижимости в стране дает возможность получать чешскую шенгенскую визу с правом пребывания не более 90 дней в сумме за каждые полгода. Прав на ВНЖ, ПМЖ и гражданство или каких-то других преимуществ она не дает.

В Чехии нет никаких ограничений по покупке недвижимости иностранцами. На чешской стороне могут возникнуть сложности только с открытием банковского счета до оформления недвижимости в собственность, поскольку с некоторых пор банки стали требовать подтверждение «экономической взаимосвязи с Чехией» от иностранцев. Однако запись вашего имени в кадастр снимает все неудобства. При покупке вторичной недвижимости или нежилой новостройки покупатель должен иметь в виду, что ему придется платить налог в размере 4% от цены сделки.