Бой с тенью

  389

Российское правительство продолжает искать виновных в отсутствии результатов реализации национального проекта «Доступное жилье» и намерено бороться с инвесторами, вкладывающими средства в недвижимость

В марте сначала Росстрой, а затем АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) заявили о том, что планируют побороть галопирующий рост цен на жилье, искоренив спекулятивные сделки с недвижимостью. Тогда же глава Росстроя Сергей Круглик заявил о том, что рынок недвижимости будет проанализирован с точки зрения спекулятивного спроса в течение одного-полутора месяцев. 5 апреля глава Министерства регионального развития Владимир Яковлев, выступая на пресс-конференции, конкретизирует планы правительства и заявляет о подготовке предложения по введению налога на покупку инвестиционных квартир. По его словам, для снижения ажиотажного спроса на жилье в налоговом режиме следует регулировать покупку второй, третьей (и так далее) квартиры. «Либо будет увеличен налог на покупку квартиры, либо увеличится оплата за вторую, третью, четвертую квартиру», — объяснил Владимир Яковлев. По данным Минрегиона, сейчас около 30% жилья в крупных городах покупается не для собственного использования, а с целью либо его перепродажи, либо сдачи в аренду. По данным столичных интернет-изданий, сегодня министерство изучает ситуацию, стараясь понять, «касается ли эта проблема всей России или только Москвы и Санкт-Петербурга». Вместе с тем, по мнению аналитиков, в такой ситуации было логично задаться другим вопросом: действительно ли только инвестиционные сделки являются главным фактором удорожания жилья? И к чему приведет уход частных инвесторов с рынка недвижимости?

По ложному следу?

Начнем с того, что инвестиционные сделки действительно присутствуют на рынке real estate целого ряда экономически стабильных регионов России, в том числе и в Самаре. По разным оценкам, их доля от общего оборота жилья составляет от 10% до 45% в зависимости от сегмента рынка. Средний показатель находится на отметке 20−25%. Верно и то, что в последние сезоны число инвестиционных сделок с недвижимостью возросло. «Вероятно, это продиктовано тем, что валютный и фондовый рынок в связи с их нестабильностью уже не прельщают тех, кто планирует заработать», — считает генеральный директор ООО «Берег-Риэлт» Игорь Филиппов. Однако на рост рыночной стоимости жилья влияет не только и не столько этот фактор, в один голос заявляют респонденты «Новостей рынка недвижимости».

«Было бы неверным однозначно говорить о том, что присутствие на рынке недвижимости инвестиционных сделок, продиктованное желанием заработать на обороте жилья, имеет определяющее или исключительное влияние на процесс ценообразования, — считает президент Самарского территориального института профессиональных бухгалтеров Дмитрий Яковенко. — На сегодняшний день правительство в рамках работы над программой „Доступное жилье“, в стремлении приостановить рост цен, занимается поиском крайнего в этой схеме. И этим крайним может стать инвестор. Хотя фактически подобные заявления являются абсурдными».

Заместитель генерального директора АН «Чек» Александр Чернов также считает, что присутствие на рынке недвижимости инвестиционных сделок — это всего лишь одна из составляющих формирования рыночных цен. Помимо нее существует ряд других факторов. Можно определить функцию рыночной стоимости жилья и параметры, влияющие на ее величину. Это общая и отраслевая (удорожание себестоимости строительства, связанное с ростом цен на стройматериалы, энергоресурсы, работы) инфляция, развитие жилищного кредитования, игра участников рынка (операторы, инвесторы). В каждый конкретный момент времени тот или иной параметр оказывает большее или меньшее влияние на формирование рыночных цен. «Сегодня главенствующим фактором, активно подстегивающим рост цен на жилье, является изменение условий кредитования. Будучи все более доступной для заемщика, ипотека выводит на рынок жилья новые и новые капиталы. Доступность денег рождает активный рост потребительского спроса. И этот фактор оказывает на рынок цен гораздо более существенное, нежели спекулятивные сделки инвесторов, влияние», — считает г-н Чернов.

Благими намерениями-

Да, цены на недвижимость растут. Но, предположим, из реального сектора экономики уйдут инвесторы. Зададимся вопросом: все ли желающие решить квартирный вопрос способны проплатить покупку квартиры? Нет. Другой вопрос: все ли потенциальные потребители рынка жилой недвижимости отвечают требованиям кредиторов, а значит, имеют возможность стать участником ипотеки? И опять — отрицательный ответ. Исходя из этого, можно говорить о том, что уход с рынка инвесторов может обернуться активным ростом арендных ставок. Это проблематика, связанная с «серыми деньгами»: граждане не могут получить кредит в банке, поскольку не имеют официально подтвержденных доходов. Зато у них есть «живые» деньги — и значит, они могут решать свой квартирный вопрос. Не за счет покупки, а за счет аренды. Рост спроса повлечет за собой рост ставок. Между тем аренда — это всего лишь временное решение жилищного вопроса. И уж этот механизм не имеет ни малейшего отношения к продвижению программы «Доступное жилье». Рассмотрим ситуацию с другой позиции. Для того чтобы начать строительство дома, нужно, чтобы кто-то первым вложил в проект деньги. «Тот, кто покупает вторую, третью или десятую, квартиру, найдет эти средства быстрее, нежели тот, кто покупает первую квартиру, да и охотнее вложится в проект на стадии котлована. То есть если из строительства уйдут частные инвесторы, у застройщиков вполне могут возникнуть сложности с финансированием реализации проектов. В итоге это станет минусом для рядовых потребителей» — так считает Дмитрий Яковенко.

Рынок регулируется собственными рыночными законами: сокращение предложений вызывает повышение цен на то, что остается в продаже. Выбора-то у покупателя нет! А застройщику необходимы средства, чтобы продолжать строительство: он не может искусственно занижать цену, иначе завтра будет просто не на что строить. Брать кредиты может себе позволить далеко не каждая строительная организация. Поэтому основной и подчас единственный источник финансирования строительства — это покупающие квартиры инвесторы. Особенно актуальны поступления на начальном этапе строительства, и потому на данной стадии устанавливаются самые выгодные цены, привлекающие покупателей. «Пожалуй, сегодня строительство продолжается только благодаря частным инвесторам, и поэтому новый законопроект по борьбе с инвестиционными сделками может очень пагубно повлиять на строительный рынок, сократив количество денежных поступлений и тем самым приостановив строительство, — констатирует Евгений Поберезкин. — Это означает — усугубление дефицита предложений и — новый виток цен». Таким образом, карательные меры к инвесторам приведут не к снижению цен, а к переводу части сделок в криминальную плоскость. В любом случае обходные пути найдутся. Возможно, квартиры станут оформлять на подставных лиц. Кто-то будет покупать на юридическое лицо — ограничения таких сделок пока не предусматриваются. И закон опять не выполнит задач, ради решения которых его планируют принять. Более того, не исключено, что под новые нормы подпадут не только инвесторы, но и рядовые граждане, которые получили в собственность несколько квартир, например, в порядке наследования.

Ой, извините, мы ошиблись!

По мысли чиновников, существует два способа распознать инвестора в недвижимость. Один из них — изучение ЕГРП (единого государственного реестра прав) на предмет владения одним и тем же лицом несколькими квартирами или коттеджами. Второй — получение информации о сделках из первых уст, то есть в строительных или риэлторских компаниях. При этом, если проанализировать ситуацию, станет ясно, что оба способа не так уж совершенны. Поскольку таким образом не удастся установить всех инвесторов — это раз. И в их число могут войти рядовые потребители, не помышляющие зарабатывать на недвижимости, — это два.

По словам застройщиков, «поймать» инвестора, вкладывающегося в строительство, сложно потому, что, как правило, переуступка совершается до регистрации объекта. Это классика инвестиционного жанра. «Иногда переуступка доли совершается после регистрации дома, поскольку квартира в зарегистрированной новостройке оценивается как минимум на $ 1−3 тысячи дороже по сравнению с ее аналогом в незарегистрированном объекте. Однако регистрация объекта и вступление в права собственника жилья сопряжены с довольно сложным документооборотом. В связи с этим, по оценке нашей компании, более 50% инвесторов предпочитают проводить сделки переуступки доли, не дожидаясь регистрации», — рассказал еженедельнику директор подразделения жилой недвижимости РСЦ «Мабис» Никита Петухов.

Кроме того, понятно, что на рынке существует достаточно примеров, когда собственником нескольких объектов недвижимости становится не инвестор: речь идет о покупке жилья для детей или родителей, приобретении одновременно или по очереди городской квартиры и загородного коттеджа, покупку квартиры в кредит до продажи прежнего объекта. Получается, что наряду с истинными инвесторами платить налоги с учетом специального коэффициента будут рядовые потребители рынка недвижимости.

Инвесторы же вряд ли уйдут с рынка даже после введения новых налоговых ставок. «Инвесторы приходят на рынок недвижимости не только и не столько в связи с тем, что жилье так стремительно растет в цене, — комментирует ситуацию Никита Петухов. — Недвижимость является той вещью, которая никогда и никуда не денется — вот главная мотивация инвесторов». Да, квартиру, коттедж или офис можно реализовать, получив как минимум сумму, равную размеру совершенного некогда вложения. Даже если происходит дефолт, снижение рыночной стоимости носит временный характер: спустя какой-то период цены сначала восстанавливаются, затем начинают расти. Даже если удорожание жилья не будет столь активным или инвесторы вынуждены будут платить завышенные налоги, вряд ли они уйдут с рынка. Таким образом, с помощью рассматриваемой нами меры вряд ли удастся добиться желаемых результатов.

Ксения Карева

Генеральный директор ИК «Дом» Евгений Поберезкин: «В европейских странах жилье является и доступным, и дорогим одновременно. Сдержать цены может только создание условий для нормального функционирования всего строительного комплекса. Для того чтобы установить реальный баланс между спросом и предложением и тем самым сдерживать рост цен, правительству необходимо поддержать застройщика. Наряду с этим надо создавать условия для заинтересованности банков в кредитовании строительства и возможности застройщиков эти кредиты получать. Основой формирования себестоимости строительства являются цены на стройматериалы. Без поддержки их производителей комплекс мер по формированию цен на недвижимость будет неполным. Возможность получения дешевых кредитов производителями стройматериалов и самими застройщиками — вот меры, которые смогут сдержать рост цен на рынке строительства жилой недвижимости.

На сегодняшний день высокие цены складываются у наиболее надежных застройщиков — на объекты с высоким темпом строительства и гарантированными сроками сдачи. Низкие цены должны, напротив, насторожить потребителя — помните, что приостановившие строительство компании не смогли завершить работы именно из-за нехватки принятых у дольщиков денег. Серьезный застройщик не будет работать ради низкой рентабельности: он ставит целью построить и сдать дом. Так что один из ориентиров для покупки квартиры в новостройке это как раз высокий ценовой сегмент. Это и есть гарантия надежности».

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

36078

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

22418

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

21991

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

9169

Почему нам так хочется переехать в новостройку и сделать свежий ремонт? Разбираемся в психологии нового

6871

«Миллениалам важен престиж, а зумеры верят блогерам». Спросили у риэлтера, как выбирают квартиры разные поколения

16043

Ипотека под 4,7% годовых, дорогая аренда и много работы «за минималку». Белоруска рассказала о жизни в Чехии

16900

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2737

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8873

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

69765

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

2252

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

3603

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124