«Цены на квартиры начинают кусаться» — в каком состоянии рынок недвижимости закончил 2019 год  10336  3

2019 год уже в истории. Столичному рынку жилья не пришлось испытывать бурных ценовых колебаний, рекордного уровня спроса или предложения. Но это не повод называть минувший год скучным — любопытных трендов хватало.

Зависимость рынка от кредитов стала ещё сильнее

За 11 месяцев 2019 года в Минске заключили 12692 сделки купли-продажи квартир (без комнат и долей). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос немного сократился (-2,7%), но по месяцам были серьёзные отличия. В первом полугодии сделок было на 16% меньше, зато за июль-ноябрь «прибавка» составила 15%. Данных по декабрю пока нет, но шансы побить прошлогодний показатель довольно велики.

Главная причина, по которым первая и вторая половины года были такими разными, кроется в возможностях покупателей по финансированию покупки жилья.

Катализатором повышения спроса во II полугодии стало снижение ставки рефинансирования сначала в августе, а потом и в ноябре до рекордно низких 9%. Параллельно свои аппетиты умерили банки, в основной массе сократившие процент, прибавляемый к ставке Нацбанка.

Ещё в мае лучшие предложения по кредитам на покупку и строительство жилья находились на уровне 15-15,5%, сейчас основная масса расположилась в диапазоне 12,6-13,9%.

Положительный эффект от роста доступности кредитов длится уже полгода. В прошлый раз, на рубеже 2017 и 2018 годов, период высокого спроса продолжался примерно 12 месяцев. Можно предположить, что в начале 2020 года спрос сохранится на высоком уровне, но в дальнейшем активность покупателей будет затухать и возвращаться к норме. Впрочем, банки ещё могут «подбросить дров» в виде очередной волны смягчения условий по кредитам, но есть ли у них возможности для этого?

«Свежая вторичка» как никогда востребована

Обьёмы строительства жилья в Минске в последние годы значительно сократились по сравнению с уровнем 2013-2015 годов. Предложения новостроек сконцентрированы в небольшом количестве локаций, в некоторых районах города строящиеся дома можно пересчитать на пальцах одной руки или их вовсе нет.

Как следствие — покупатели активно изучают предложения квартир в тех домах, которые были сданы не так давно.

Улучшение жилищных условий

Структура спроса на вторичном рынке жилья по числу комнат очень стабильная — в лучшем случае она меняется от года к году на несколько процентов. Тем не менее, анализ даже этих небольших изменений на более длинной дистанции позволяет выявить фундаментальные сдвиги в покупательских предпочтениях. Итак, квартиры с каким числом комнат покупали в Минске?

Важная оговорка: из анализа исключены квартиры в готовых новостройках. Многие из них не имеют межкомнатных стен и по умолчанию попадают в категорию 1-комнатных квартир, искусственно завышая долю последних в общем объёме сделок.

1-комнатные квартиры — 39,3%.  Доля «однушек» в структуре спроса снижалась с 2015 года — всё то время, пока цены на квартиры падали и какое-то время оставались низкими. По всей видимости, покупатели со сбережениями, а затем и с кредитной поддержкой, чаще могли себе позволить более комфортное и просторное жильё.

Но в 2019 году произошел переломный момент — доля 1-комнатных квартир начала расти, что может указывать на то, что цены начинают «кусаться» даже несмотря на беспрецедентные условия по кредитам. Во время роста цен в 2012-2014 года картина была аналогичной.

К слову, доля Заводского района, с самым бюджетным жильём в Минске, также оказалась в 2019 году максимальной за 10-летие.

2-комнатные квартиры — 36,2%. В 2016 году, когда цены на квартиры находились на «дне», доля «двушек» была максимальной, но спустя всего 3 года она опустилась до своего самого низкого значения за последние 10 лет. Кроме роста цен можно также предположить, что покупателей «двушек» перетягивают новостройки, где широкое распространение получили компактные квартиры евроформата с объединенными кухней и гостиной, пока не представленные на «вторичке».

3-комнатные квартиры — 20,4%, что является самой высокой отметкой за последние годы. Более того, рост спроса на «трешки» наблюдается четвёртый год подряд. Не секрет, что средний возраст жителей Беларуси (и Минска в том числе) растёт. Всё больше людей нуждается не в покупке первого жилья, которым обычно становится 1- или 2-комнатная квартира, а в улучшении жилищных условий. Квартиры с тремя комнатами отлично вписываются в эту категорию.

4 и более комнат — 4,1%. Данный сегмент является очень стабильным, доля меняется несущественно.

Квартиры дорожают третий год подряд

Средняя цена реальных сделок поднялась за 11 месяцев на 5,4%, цены предложения выросли за год на 6,2 %. Впрочем, реальные примеры всегда интереснее сухих процентов. Мы выбрали 6 типов квартир, которые очень распространены в Минске (с ними ежегодно совершаются десятки и даже сотни сделок) и проследили, как менялась их средняя цена продажи.

Строительство метро разгоняет цены

Рост цен вблизи станции метро «Фрунзенская» составил за год без малого 18%. Район на долгое время потерял привлекательность у покупателей квартир из-за строительства 3-ей ветки метро, что всегда сопровождается повышенным шумом и грязью. Но в июне возобновилось движение по улице Мельникайте, что сразу отразилось на стоимости квартир. Тенденция к росту цен в этом районе имеет все шансы на продолжение, когда заработает третья ветка метрополитена.

Среди других «горячих» районов Минска, где квартиры подорожали на 10 и более процентов, можно выделить Немигу, Институт Культуры, улицу Кальварийскую и Новинки.

К слову, не все столичные микрорайоны могут похвастаться ростом цен. Небольшое снижение наблюдалось в каждом восьмом случае, причем чаще дешевели «старые» районы, где жильё и так довольно доступное. Так, с небольшой коррекцией год закончили Курасовщина, Тракторный завод, Харьковская, Масюковщина и ряд других.

Ценовой рекорд — 650 тысяч долларов

Столько заплатили за 6-комнатную квартиру по улице Жасминовой, что стало самой крупной сделкой на «вторичке» по итогам 11 месяцев 2019 года. Впрочем, ещё есть шанс, что одна из декабрьских сделок сможет сместить лидера.

Общий рост цен привел к тому, что доля «бюджетных» сделок до 50 тысяч долларов оказалась самой низкой за последние 4 года. В то же время доля сделок от 100 тысяч долларов по сравнению с прошлым годом не изменилась. Сегмент более дорогого жилья не может похвастаться повышенным спросом, а если посмотреть на самую вершину айсберга, то и вовсе начинает прослеживается обратная тенденция.

За 50 самых дорогих квартир, проданных в 2019 году на «вторичке», отдали 16,4 миллиона долларов. Аналогичная цифра для 2018 года составляла 20,5 миллионов, для 2017-го — 19,1 миллиона. Не исключено, что премиальных покупателей переманили новостройки, но однозначно утверждать это нельзя.

Жилую недвижимость чаще ассоциируют с инвестициями

Три года подряд растут цены на квартиры, аналогичная ситуация наблюдается и на рынке аренды жилья. Такое развитие событий заставило многих переосмыслить инвестиционную привлекательность жилья. Причем, рекордно низкие ставки дают основания задуматься о привлечении кредита для частичного финансирования покупки квартиры, чтобы проценты по ним оплачивали арендаторы. Впрочем, пока ставки по кредитам остаются двузначными, эта затея остаётся довольно рискованной.

Самым быстрорастущим разделом Realt.by в 2019 году стала аренда квартир на сутки. Размеры этого рынка стремительно увеличиваются, во многом из-за роста туристической привлекательности Минска, связанного с безвизовым режимом для иностранцев.

Читайте также:

«Цены будут расти, но не сильно». Прогнозы экспертов рынка недвижимости на 2020 год

Эксклюзив Realt.by:

Переборщили с ценой? УКС Ленинского района объявил акцию на квартиры в доме в Лошице-6 и снизил стоимость кв. м «трешек»

11398 2

Самое важное на рынке недвижимости за неделю. Подборка редакции Realt.by (10-16 февраля 2020 года)

5974

В Минске с аукциона продали 6 квартир. На одну из них претендовало 11 заявителей

3196 2

«Очень много могилевчан уезжают из города, поэтому продается немало квартир». Как обстоят дела на рынке недвижимости Могилева

3025

Бизнес по цене квартиры. Под Мозырем за 150 тысяч рублей продают действующую страусиную ферму

2395

«Помещения под магазины и офисы ищут через баннеры на домах, а не агентства». Почему в Гомеле так дешево сдаются офисные и торговые площади

706

Айрон готовит площадку возле метро «Грушевка» под строительство жилого комплекса. ФОТОФАКТ

4716 2

«Школ, садов и почты не хватает, автобус не ходит по выходным». Готовы ли Смолевичи к «большому заселению» минских очередников

4053 12

«Риэлтер должен выглядеть на свою комиссию и уметь отказывать клиентам». Бизнес-тренер Алексей Гусев рассказал в Минске о продажах

2123 11

«Это «живой» дом с определенной энергетикой». Архитектор продает необычный коттедж под Минском дешевле, чем «по 500»

11805 14

В ЖК «Гранд Хаус», на стройке которого было ЧП с рухнувшими перекрытиями, однушки продают от $1390 до $1470 за «квадрат», машиноместо — от $8300

1266 2

В пределах 15 км от МКАД. Как выглядят новые участки с недостроями, которые разыграют в марте

3914 3

Возле парка «Дружбы народов» в Минске строят костел, из-за которого несколько лет назад вспыхнули протесты в Котовке

2678 2

800 «квадратов» сюрреализма и фэнтези. Посмотрите, какой необычный коттедж построили в Ратомке

2757 4

Участки в Дзержинске ушли с молотка за $12 тыс. и $ 22 тыс. - результаты аукциона

3463

Мониторинг цен предложения квартир в Минске за 10-17 февраля 2020 года

9658 222

«Ипотека под 3% годовых на 30 лет, но только с проверкой юристами». Подводные камни покупки недвижимости в Испании

4766 5

Пока квартиры дорожают лишь в объявлениях: первые данные о сделках в 2020 году не подтвердили рост цен

5440 19

«Это наш бизнес: мы это умеем и делаем с удовольствием». Какие новые агентства недвижимости открылись в регионах

612 1

Из 36 дачных участков под Минском торги прошли только по одному. Итоги аукциона

5494
Комментарии к новости
Вы должны авторизоваться!
6.9K 8.6K
1882
Bad
-4
04.01.2020 в 10:59
Вадим в 09:53 04.01.2020:
В 20м году всё будет с точностью до наоборот.
«Цены на квартиры начинают кусаться»
Ждуны попитсот начнут кусать хрущи?)))
12.9K 10.1K
3860
Вадим
+2
04.01.2020 в 09:53
В 20м году всё будет с точностью до наоборот.
9.4K 8.1K
1604
Геннадий
+2
04.01.2020 в 05:49
"К слову, доля Заводского района, с самым бюджетным жильём в Минске, также оказалась в 2019 году максимальной за 10-летие."
Я тоже обратил на это внимание.
На сотню уменьшилось количество на продажу за пару месяцев.
Но на уровне 2010-2014.