Как делать оценку стоимости имущества при неопределенности рынков из-за экономического кризиса. Рекомендации БОО

  2250   2

В нашей стране экономическое влияние мировых потрясений начало проявляться в марте. По данным Нацбанка, 10 марта белорусский рубль впервые в году резко просел по отношению к доллару США и евро. Отметим также одновременный подъём по отношению к российскому рублю. Анализируя данные агентства Bloomberg, можно заметить, что доходность еврооблигаций Республики Беларусь на вторичном рынке (как, впрочем, и других стран с сопоставимым уровнем кредитного рейтинга) резко возросла в конце первой декады марта.

Например, в течение января-февраля наши долгосрочные (погашение в 2030 году) обязательства котировались на уровне доходности в 5% годовых, а на 11 марта их доходность возросла до 6,5%. Экспресс-обзор Нацбанка «Мониторинг предприятий — конъюнктура» за март указывает на текущий спад экономических показателей, таких как объём производства (уменьшение на 6,3% за месяц) и индекс экономических настроений, особенно в строительстве (уменьшение объёма заказов на внешнем рынке на 22,2% за месяц, на внутреннем рынке - на 15,0%) и на транспорте (уменьшение спроса на услуги на 25,5% за месяц).

Это повлияло и на рынки недвижимости. По данным аналитической службы Realt.by, во вторую половину марта сильно (более чем в 2 раза) увеличилось число объявлений о продаже жилой недвижимости, в которых цены предложения были уменьшены по сравнению с первоначальными на 5−15%. Квартирный индекс БОО, представляющий собой цену квадратного метра общей площади квартир в долларах США по всему объему предложения, после 13 марта пошёл вниз и к апрелю значил менее 1400. Все эти, и многие другие обстоятельства влияют на рыночную ситуацию объектов оценки, особенно инвестиционной недвижимости и предприятий.

Деятельность оценщика усложняется, поскольку рынок сужается, уменьшая количество объектов сравнения и приобретая большую неопределённость о будущем развитии. При этом начало и характер таких изменений индивидуальны для каждого отдельного рынка объекта оценки. Ниже даны основные рекомендации по работе в подобных условиях на основе Международных стандартов оценки (МСО) [1] и гармонизированных с ними Евразийских стандартов оценки стоимости (ЕСОС) [2].

Соблюдение профессиональной этики оценщика

ЕСОС 1 «Кодекс этики» требует, чтобы оценки стоимости «были сделаны честными и компетентными профессиональными оценщиками, свободными от предвзятости или своекорыстия, итоговые документы которых ясны, не вводят в заблуждение и раскрывают все аспекты, существенные для надлежащего понимания оценки. Оценщики должны действовать так, чтобы не нанести вред заказчикам, профессии или своему национальному объединению оценщиков, способствовать сохранению и повышению общественного доверия к профессии оценки стоимости».

В текущих условиях профессиональная этика оценщика привлекает всеобщее внимание.

Задание на оценку. Валюта

Содержание задания на оценку подробно описано в МСО 101, которое, среди прочих составляющих, необходимых для проведения оценки, выделяет валюту (денежную единицу) оценки. «Необходимо определить валюту, которая будет использована при проведении оценки и в окончательном отчёте или в заключении об оценке. Например, оценка может быть выполнена в евро или в долларах США».

С этим перекликаются требования Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утверждённого указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615, где в главе 4 (п.п. 9,11,12) в качестве обязательной составляющей договора на оценку, заключения об оценке и отчёта об оценке фигурирует «наименование валюты, в которой проводится оценка». Это предписание Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь Белорусское общество оценщиков (БОО) считает одним из своих достижений. Будучи членом Совета по международным стандартам оценки, БОО добивалось включения этого положение в МСО, где в пожелательном виде оно появилось в 2013 году, а в императивном — в 2020.

Предварительная конкретизация денежной единицы становится особенно важной в условиях нестабильных экономик, когда обменные курсы между мировыми валютами и местной денежной единицей на рынках различных объектов оценки могут различаться, как известно из опыта предыдущих кризисных лет, в разы. Конкретизация денежной единицы влечёт за собой и использование соответствующих исходных данных и методологии расчётов, которые, в общем случае, дают различающиеся результаты. В нынешних условиях разумный оценщик должен категорически исключить, как и требует белорусское законодательство, принятие оценки в нескольких валютах, например, «в белорусских рублях или в долларах США». Обменный курс на рынке объекта оценки неизвестен, но практически наверняка не соответствует курсу Нацбанка или какого-либо другого финансового органа.

Задание на оценку. Вид стоимости

МСО 101 «Задание на оценку» также требует предварительного определить вид стоимости, который будет рассчитываться в оценке. Документ говорит о том, что используемый вид стоимости должен соответствовать цели оценки. Описанию возможных видов стоимости посвящены МСО 104 «Виды стоимости» и ЕСОС 2 «Виды стоимости».

Хотя в указе Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615 понятие вида стоимости отсутствует, до настоящего времени наиболее часто оценщики рассчитывали рыночную стоимость. Но понятие рыночной стоимости тесно связано со стабильностью рынка объекта оценки. Чем более нестабилен рынок, тем дальше определяемая стоимость объекта от рыночной. Понятие рыночной стоимости — это идеализация, в основе которой лежит открытый, конкурентный и стабильный рынок однородного товара (стоимость которого пропорциональна его количеству, такого как зерно, нефть и т. п.). Большинство из этих условий нарушаются в современной экономической ситуации. Поэтому при обсуждении задания на оценку следует по возможности уходить от рыночной стоимости, используя в зависимости от цели оценки другие меновые виды стоимости (справедливая, ликвидационная) или потребительные виды стоимости (инвестиционная, пользовательская).

Анализ рынка объекта оценки

Описан в МСО 102 «Проводимые исследования и соответствие стандартам». В текущих условиях рынок усложняется. Исходные данные изменяются. При этом, хотя оценка стоимости использует преимущественно микроэкономические данные, макроэкономические показатели также уже начали меняться. Возможно, понадобится включение в анализ докризисного состояния рынка. В этом случае применяются соответствующие поправки.

Подходы к оценке

В силу возможного отсутствия или повышения ненадёжности исходной информации следует использовать максимум доступных подходов к оценке. По тем же причинам возможно использование нескольких методов в рамках одного подхода.

Сравнительный подход

При применении сравнительного подхода к оценке следует обращать внимание на поправку на состояние рынка, особенно при рассмотрении в качестве объекта сравнения докризисной сделки. Следует исследовать тенденцию поведения цен на рынке объекта оценки, понимая, что она в общем случае неравномерна и отличается от тенденции других рынков. Особое внимание следует обратить на изменение характера рынка, его возможное сокращение вплоть до единственного составляющего — объекта оценки, что может потребовать изменения используемых методов и уменьшит надёжность применения сравнительного подхода.

Доходный подход

Работа с доходным подходом в условиях увеличения будущей неопределённости дохода требует особого внимания. При применении доходного подхода следует решить, в зависимости от задания на оценку, будет или не будет учитываться в расчёте инфляция и жёстко контролировать данный выбор во всех исходных данных. Неопределённость в отношении будущего практически исключает использования метода прямой капитализации, даже при аккуратном учёте обесценивания актива.

При использовании метода приведенного потока платежей (DCF) нестабильность рынка вызывает применение переменных ставок приведения (discount rate) [3]. При расчёте прогнозирования дохода следует учитывать его будущее снижение также, как и уменьшение конечной отдачи (terminal value). Требует внимания также и расчёт прогнозного периода, который может быть ограничен возможностями надёжного прогнозирования. Ставки приведения для текущего потока платежей и для конечной отдачи в общем случае должны различаться. Если валюта оценки отличается от валюты в прогнозах денежного потока (в МСО п. 50. последняя названа «функциональной валютой»), то для приведения потока следует применять ставку приведения для функциональной валюты, а затем конвертировать в валюту оценки по обменному курсу на рынке объекта оценки на дату оценки.

При использовании для расчёта ставки приведения способа накопления рисков для расчётов по доллару США следует пользоваться четырёхчленной формулой, исчерпывающе учитывающей по экономическому местоположению все независимые (не пересекающиеся вероятностно) риски:

R = R₀ + R_с + R_отр + R_об,

где R₀ — безрисковая ставка, R_с — премия за страновой риск (CRP), R_отр — премия за отраслевой риск, R_об — премия за объектный риск. Наиболее сильно изменяется в условиях экономического спада премия за страновой риск. Она определяется БОО с учётом текущей доходности долгосрочных ценных бумаг Республики Беларусь и казначейства США. На 01.04.2020 R_с = 6,7%. Отраслевые риски также возрастают в условиях неопределённости.

С особой тщательностью следует отнестись к методу опционов, вероятность реализации которых в кризисных условиях может резко уменьшиться.

Затратный подход

При применении затратного подхода к оценке следует во всех используемых методах учитывать нынешнюю стоимость составляющих объекта.

Точность оценки

Результаты оценки принципиально содержат погрешность, внимание к которой должно быть повышено в условиях неопределённости. ЕСОС 3 «Итоговый документ об оценке» по этому поводу пишет следующее: «Итоговая величина стоимости должна быть дана в виде цифры или диапазона. В первом случае желательно, чтобы цифра оценки сопровождалось указанием на степень её точности».

Заключение

В условиях наметившегося экономического спада профессиональная безопасность оценщика во многом зависит от оперативного учёта и использования в работе текущих рыночных данных и позиции профессиональных объединения оценщиков — республиканских (БОО) и международных (Совет по международным стандартам оценки).

Литература для более подробного чтения

1. International Valuation Standards. Effective 31 January 2020. — S.l.: International Valuation Standards Council, 2019. — 132 p. (Рус. пер.: Международные стандарты оценки. Вступают в силу 31 января 2020 г. / пер. с англ.; ред. колл.: И. Л. Артеменков (гл. ред.), С. А. Табакова, М. А. Федотова, Х. М. Увайсова, А. Г. Саркисян, Н. Ю. Трифонов / - Москва: Российское общество оценщиков, 2020. — 182 с.)
2. Евразийские стандарты оценки стоимости. 2014. — Минск: Совет объединений оценщиков Евразии, 2014. -11 с. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: rep.bntu.by/bitstream/handle/data/41 539/ свободный.
3. Трифонов Н. Ю., Оценка стоимости доходной недвижимости в современных условиях // Новая экономика. — 2019. — № 2 спецвыпуск. — С. 108−112.
4. Aronsohn A., Dealing with valuation uncertainty at times of market unrest: A letter from the IVSC’s technical standards boards. March 2020. — London: IVSC, 2020. — 6 p. [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://www.ivsc.org/files/file/view/id/1719 свободный.

Читайте также:

Как проводить оценку имущества в условиях пандемии и экономического кризиса. Рекомендации НКА