«Так быстро цены поднимались последний раз в 2008-м». После локдауна в Москве наблюдается резкий скачок цен на вторичное жилье
4133 5Карантин весной 2020 г. буквально обрушил вторичный рынок жилья Москвы, однако ажиотаж во второй половине года позволил не только компенсировать форс-мажорную просадку спроса, но и разогнать цены на квартиры. Впрочем, с ростом цен продавцы все же перестарались, поэтому уже осенью наметились признаки снижения покупательской активности. Скорее всего, этот тренд в столице России сохранится и в 2021 г., сообщает портал irn.ru.
Спрос
В 2020 г. Росреестр оформил 148.946 переходов прав собственности на квартиры в Москве в рамках сделок купли-продажи жилья — на 2,3% больше, чем в 2019 г. Таким образом, спрос, фактически, остался на уровне предыдущего года.
— С одной стороны, в период всеобщей самоизоляции спрос на рынке был крайне низким, с другой — после его окончания на «вторичке» начался резкий рост покупательской активности. В итоге два этих фактора уравновесили друг друга, — отмечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость».
А вот для подмосковного рынка 2020 г. оказался урожайнее 2019-го, даже несмотря на коронакризис — во всяком случае, по оценкам местных риелторов. По словам Ольги Власовой, вице-президента Гильдии риелторов Московской области, гендиректора АН «Удачный выбор», в среднем уровень спроса в Подмосковье по числу сделок и внесенных авансов вырос за год на 30−40%.
В начале 2020 г. специалисты «Инкома» ожидали, что на вторичном рынке Москвы в 2020-м будет заключено как минимум на 20% больше сделок, чем по итогам 2019-го, в основном за счет активности покупателей-ипотечников и держателей крупных банковских вкладов. Последние еще в начале года начали активно интересоваться покупкой недвижимости из-за снижения доходности депозитов на фоне смягчения монетарной политики ЦБ.
Но пандемия перечеркнула все предыдущие прогнозы — в период карантина сделки на «вторичке» было проводить крайне трудно из-за закрытия МФЦ. По словам Куликова, в апреле 2020 г. «Инком» получил в четыре раза меньше авансов от покупателей, чем годом ранее; в мае — в 2,5 раза меньше. Относительно докарантинного периода количество сделок в компании в мае уменьшилось в четыре раза, авансов — в восемь раз. В целом по вторичному рынку Москвы, согласно статистике Росреестра, спрос в апреле сократился на 65% к марту, в мае — на 24,6% относительно апреля. В области, по данным агентств недвижимости, спрос во время карантина упал как минимум на половину.
Однако уже в июне, сразу после окончания «самоизоляции», продажи вторичного жилья в Москве и Подмосковье резко увеличились. Помесячная динамика сделок была положительной все лето и большую часть осени — рынок стимулировал отложенный спрос и удешевление ипотеки. Власти не субсидировали кредиты на вторичном рынке, однако благодаря снижению ключевой ставки Центробанка средняя ипотечная ставка на покупку готового жилья в России, по данным «Дом.рф», в 2020 г. сократилась на 1,2 п.п. — с 9,32% годовых в январе до 8,1% в конце года. В московском регионе ставки на вторичном рынке в конце года стартовали с 7,8%, хотя, конечно, такие кредиты были доступны небольшому количеству «идеальных» заемщиков.
В итоге количество ипотечных сделок на столичном рынке недвижимости в 2020 г. увеличилось значительно больше, чем вырос спрос, — на 15,8%, до 104 231. Отдельной статистики по сегментам Росреестр не приводит, но, например, на вторичном рынке Новой Москвы число сделок с ипотекой увеличилось минимум на 20%, говорит Анастасия Ковалева, директор офиса продаж «Центральный» в Троицке АН «Century 21 Римарком».
Соответственно, выросла и доля ипотеки в общем объеме спроса. За МКАД, в Новой Москве и Подмосковье, с привлечением заемных средств совершалось до 60% сделок на вторичном рынке. В «старой» Москве — примерно половина. Скорее всего, процент ипотеки был бы еще выше, если бы не инвесторы с наличными деньгами, которые продолжали искать способы сохранения капитала в условиях падения ставок по вкладам. «Это несколько размыло картину, когда все ожидали новых абсолютных рекордов в сфере ипотечного кредитования», — отмечает Ольга Власова.
Ипотечников, бывших банковских вкладчиков и покупателей, отложивших сделки из-за карантина, оказалось достаточно для того, чтобы во второй половине 2020 г. на рынке Москвы и области возник ажиотаж или нечто к нему очень близкое. По данным Росреестра, число сделок с московской «вторичкой» в июле-декабре увеличилось на 87% по сравнению с I полугодием 2020-го, что полностью компенсировало провал во время локдауна.
На фоне роста спроса, достигшего пика в сентябре-октябре, предложение начало быстро сокращаться, в первую очередь в массовых сегментах, а цены, наоборот, быстро пошли вверх. Как следствие, в середине осени появились признаки снижения покупательской активности. «К ослаблению спроса привело существенное сокращение ликвидного предложения, а также неготовность потенциальных покупателей принять новую ценовую реальность», — подчеркивает Михаил Куликов.
Формально, наибольшее число новых прав на столичной «вторичке» Росреестр зарегистрировал в декабре — 20.128, на 17,9% больше, чем в ноябре, и на 27,5% - чем в декабре 2019 г. Однако традиционный всплеск спроса в конце года во многом носит технический характер — Росреестр старается оформить в декабре как можно больше документов в преддверии длинных январских праздников. При этом, по наблюдениям риелторов, в декабре покупательская активность снижалась — как и в ноябре.
По словам Анастасии Ковалевой, на вторичном рынке Новой Москвы спрос в декабре упал на 20% относительно ноября. В Подмосковье число авансов и сделок сократилось примерно на 10%, сообщает Ольга Власова. Причины все те же — недостаток ликвидных, то есть адекватно оцененных квартир.
В начале января покупательская активность на вторичном рынке Москвы и области была минимальной — в отличие от начала 2020 г. Однако ближе к середине месяца показатели вернулись на декабрьский уровень. Впрочем, по мнению Ольги Власовой, радоваться пока рано, так как цены вновь выросли: «Январь всегда был не самым лучшим месяцем в году в плане активности рынка, и растущие ценники на „вторичку“ в нынешнем январе могут только усугубить ситуацию, которая и без того непростая из-за нехватки ликвидных объектов на рынке».
Предложение
Одним из главных трендов на вторичном рынке московского региона в 2020 г. стало сокращение объема предложения. В начале года многие продавцы решили повременить с продажей своих объектов в связи с ослаблением курса рубля, напоминает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья». Весной процесс исхода продавцов с рынка ускорился из-за неопределенности ценовой динамики и боязни личного общения с потенциальными покупателями во время пандемии. В июне, после снятия ограничений, предложение начало восстанавливаться, однако к осени, на фоне высокого спроса, возник острый дефицит качественных и относительно недорогих объектов. По оценке «Инкома», в октябре количество запросов покупателей в масс-маркете в три раза превышало объем ликвидного предложения. Осенью недостаток предложения начал негативно влиять на объемы продаж, так как многие потенциальные покупатели уже не могли найти подходящий по цене и качеству объект.
По данным «Азбуки Жилья», в конце 2020 г. на вторичном рынке жилой недвижимости «старой» Москвы экспонировалось 9,07 тыс. квартир или, в пересчете на квадратные метры, — 703 тыс. кв. м. По сравнению с ноябрем объем предложения уменьшился на 18% в лотах и на 20% в метрах, а в годовом выражении — на 54 и 55% соответственно.
В Новой Москве, по словам Анастасии Ковалевой из АН «Century 21 Римарком», число квартир на рынке сократилось в декабре на 20% по сравнению с ноябрем и на 40% - относительно декабря 2019 г.
Впрочем, по информации «Инкома», объем предложения вторичного жилья на присоединенных территориях в 2020 г. не уменьшился, а вырос — с 5638 до 5850 лотов, то есть на 3,8%, за счет перехода объектов с первичного рынка.
«В Подмосковье, где в конце декабря было выставлено на продажу 6,8 тыс. квартир суммарной площадью 397 тыс. кв. м, в месячном выражении предложение упало на 16% - как по числу лотов, так и по их общей площади, а в годовом — на 18%», — рассказывает Ярослав Дарусенков.
Вице-президент ГРМО Ольга Власова приводит немного другие цифры. По ее оценке, объем предложения на вторичном рынке жилья Московской области в декабре уменьшился на 15−20% к ноябрю, а по сравнению с декабрем 2019 г. — более чем на 30%.
«Многие покупатели так и остались „у разбитого корыта“ и не смогли найти подходящий объект. Кто-то, отыскав приемлемый вариант, был удивлен новой стоимостью выставленных на продажу лотов и решил отложить покупку в надежде на снижение цен. И если в декабре такое поведение казалось оправданным, то уже в январе 2021 г. многих из них удивил продолжившийся рост цен. Насколько долго он продлиться и поможет ли нарастить объем предложения, предсказать сейчас практически невозможно», — говорит Власова.
Особенно учитывая, что, по словам Анастасии Ковалевой, многие собственники все еще надеются продать свои квартиры позже и дороже.
Цены
Существенный рост спроса во II полугодии 2020 г. в сочетании со значительным сокращением предложения привел к рекордному ценовому скачку. По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке «старой» Москвы в прошлом году прибавила 16,2% и достигла 207 460 руб. Так быстро жилье не дорожало с 2008 г.
Средняя стоимость квартиры в предложении, по оценке «Азбуки Жилья», за год увеличилась на 10% до 25,73 млн руб. Цены росли в основном в массовых сегментах: в экономклассе средний бюджет покупки увеличился на 16% до 10,74 млн руб., в комфортклассе — на 10% до 20,62 млн. При этом квартиры бизнес-класса даже подешевели — на 5% до 38,5 млн руб. в среднем.
За МКАД жилье дорожало еще быстрее, чем в «старой» Москве, так как в Новой Москве и области «вторичка» активнее пополняется более качественными квартирами с первичного рынка. По данным «Инкома», в ТиНАО стоимость 1 кв. м за год увеличилась на 17%, квартиры — на 12,7%. Метр сейчас в среднем стоит 169,6 тыс. рублей, квартира — 8,9 млн рублей.
По данным Анастасии Ковалевой (АН «Century 21 Римарком»), за год цены на новомосковскую «вторичку» увеличились примерно на 25−28%.
В Подмосковье, по словам Михаила Куликова («Инком»), годовой рост цен составил 21,7% и 22% - соответственно, за метр и за объект. Но, как отмечает Ольга Власова (ГРМО, АН «Удачный выбор»), динамика роста цен в области сильно различалась в зависимости от расстояния до МКАД. Если в ближнем Подмосковье квартиры подорожали на 22−26%, то в среднем и дальнем Подмосковье — только на 6−15%. В конце декабря среднестатистическая подмосковная квартира, по данным «Азбуки Жилья», стоила 6,64 млн руб.
Источник: irn.ru
Читайте также:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом
27780
Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом
15851
Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?
17288
Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи
12375
«Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке
29682
Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене
7741
Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там
104600
«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине
8878
Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности
10876
В июле 1944 года тут прошел уникальный парад. Рассказываем о «золотом полуострове» в центре Минска
4012
Села на мотоцикл в 50 лет — и нашла участок мечты. Как минчанка построила уютный дом в деревне
20216
Купить квартиру без первого взноса? Рассчитайте свои возможности с новым партнером Realt
2564
Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?
1863
Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?
7894
«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке
68391
Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?
1860
Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?
2619
Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось
64027
Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?
63440
За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе
29973- Бизнес центры 123 объявления
- Торговые центры 40 объявлений
- Продажа гаражи, машиноместа 626 объявлений
- Продажа офисы, нежилые помещения 2035 объявлений
- Продажа магазины, торговые помещения 1705 объявлений
- Продажа рестораны, бары, кафе 152 объявления
- Продажа склады, производства 1031 объявление
- Продажа бизнес, сфера услуг 787 объявлений
- Аренда офиса, помещений 2296 объявлений
- Аренда магазины, торговые помещения 1846 объявлений
- Аренда рестораны, бары, кафе 124 объявления
- Аренда склады, производства 669 объявлений
- Аренда сфера услуг, игровой бизнес 387 объявлений
- Аренда гаража, машиномест 48 объявлений