«Это интересно. Но нужны конкретные предложения и гласность». Помогут ли государству частные застройщики строить арендное жилье?

  11026   1

— Все это интересно, но надо просчитывать экономику. Если за счет прибыли от строительства коммерческого дома можно будет построить арендный дом и сдавать квартиры в аренду — это заманчиво. Но не надо забывать, что окупаемость таких проектов при сложившихся ставках пока нулевая, она очень длинная — примерно 20−30 лет. Даже имея на балансе дом и сдавая его в аренду, бизнес может быть убыточным. Собственнику надо платить налог на землю, на недвижимость, эксплуатировать дом и т. д. Все эти платежи могут быть гораздо выше, нежели доход от арендной платы, что часто и происходит сегодня с государственным фондом. Содержание и эксплуатация объекта — это не такое большое удовольствие, если собственник не имеет права его ни продать, ни заложить.

Строительство арендного дома — это не бизнес-проект. Но с точки зрения развития ВВП, вовлечения в оборот активов предприятия, обеспечения строителей работой и заработной платой, он жизнеспособен. Если будут какие-то конкретные предложения, будем просчитывать экономику и будем участвовать в проектах.

Предложение властей неплохое. Оно стимулирует строительство арендного жилья. Государство предлагает застройщикам прибыль от реализации коммерческого проекта инвестировать в строительство арендного жилья. Не в акции предприятий для дальнейшего получения дивидендов, не на счета за границей, а оставлять в своей стране. Это полезно. Но при распределении площадок обязательно нужно соблюдать принцип гласности, чтобы они не ушли приближенным к властям компаниям. Можно даже предлагать их через аукционы.

«Застройщик должен строить, а не содержать жилье»

Вадим Тачкин, директор консультационной компании «Вива Капитал» (торговая марка ViVa Invest):

 — Мы в Международной ассоциации менеджмента недвижимости уверены, что предложенный план по строительству арендных домов — шаг в абсолютно правильном направлении. И совсем не важно, европейский это опыт или наш, белорусский. Главное, что арендное жилье необходимо для устойчивого развития современного города в любой стране мира.

В Австрии и Германии для строительства арендных многоквартирных домов используют разные схемы для разных категорий жилья. Владельцами арендных домов являются частные, муниципальные и со смешанным капиталом жилищные компании (только покупают) и жилищно-строительные компании (строят и покупают), а также иностранные инвесторы, крупные фирмы, церковь и другие.

Государство никогда не выступает в роли застройщика. Оно пополняет свой бюджет лишь за счет подоходного налога, который выплачивают арендодатели. Но оно выступает регулятором и проводит целенаправленную политику, создавая стимулы для частных инвесторов в строительстве социальных арендных домов.

Частно-государственное партнерство строится так. Муниципалитет создает преференции для частного застройщика, наподобие предлагаемых в нашей стране, а затем становится единственным арендатором всех помещений многоквартирного дома, оплачивая инвестору-арендодателю стоимость аренды по рыночной цене (что инвестору крайне выгодно). Рыночную стоимость арендной платы для каждого квартала города определяют совместно администрация города, ассоциации арендаторов и ассоциации собственников жилья, и эти сведения публичны. Затем муниципалитет сдает в субаренду квартиры нуждающимся гражданам с понижающим коэффициентом стоимости аренды, который зависит от совокупного дохода семьи.

Часто муниципалитеты в Австрии, Германии и других странах создают акционерные общества, группы компаний для поиска свободных земельных участков, проектирования многоквартирных домов, их строительства, управления и сервиса. Цель — решение жилищной проблемы, а не получение прибыли. При этом большую пользу в эксплуатации и в содействии заселению-выселению арендаторов приносят хаусмастера (работают в Минске в качестве специалистов по комплексному обслуживанию и эксплуатации жилых домов).

Применительно к Минску, следует реалистично оценивать возможности застройщиков, которых условно можно разделить на две категории — инвестирующие собственный капитал и использующие кредитные средства. Мнение второй группы застройщиков о перспективах участия в строительстве арендного жилья одинаково на всем постсоветском пространстве — «слишком большой срок окупаемости». Например, несмотря на прямое поручение Нурсултана Назарбаева строить арендное жилье, классических арендных домов в Казахстане так и не появилось.

Но, если говорить об инвесторах, использующих собственный капитал, картина иная. Например, инвестор вложил 10 млн долларов в строительство многоквартирного арендного дома в центре Минска. У него не стало меньше денег — есть ликвидное капитальное строение, которое в перспективе можно продать еще дороже и которое генерирует ежемесячный доход в виде арендных платежей. И вот здесь самое интересное. Задача такого инвестора — выбрать проектное решение, которое будет способствовать минимальным эксплуатационным затратам на содержание дома на протяжении как можно более длительного времени. Это инвесторы обычно и делают, способствуя устойчивому развитию городов. У застройщиков коммерческих совместных домовладений такой задачи нет, они строят не для себя.

Также читайте:

Минский домостроительный комбинат выставил на продажу 10 торговых помещений в строящемся паркинге рядом с метро «Аэродромная»

УКС выставил на продажу два этажа торговых помещений в стилобате под домом-долгостроем в ЖК «Аркадия»

Станет проще погасить кредит на жилье. В Беларуси планируют расширить возможности досрочного использования семейного капитала