Цены опережают зарплату

  468

Как отмечают риэлтеры, с начала текущего года вторичный рынок жилья в Минске пребывает в несколько необычном для такого длительного срока состоянии. База данных о предлагаемых на продажу квартирах ежемесячно прирастает на 15−30%, а спрос остается таким, как в январе, когда традиционно отмечается пониженная активность покупателей. Ожидалось, что в апреле ситуация со спросом улучшится, но этого не произошло. Почему, куда же подевались покупатели? И как долго будет продолжаться установившееся затишье?

Поскольку каких-то видимых причин снижения спроса на вторичном рынке жилья нет, пришлось обратиться к расчетам. Мы попытались проанализировать, как менялись средние цены на вторичном рынке жилья, средняя заработная плата в Беларуси и курс доллара США за последние 4 года. Результаты сравнения, которые говорят сами за себя, представлены в таблице.

Расчеты показывают, что средняя цена квадратного метра одно-, двухкомнатных квартир в последние годы превосходила среднюю заработную плату в 3,7−4,2 раза. При этом самое большое значение этого показателя (4,5 раза) было зафиксировано в апреле 2004 г. Спустя год оно снизилось до 3,8 раза, а затем снова увеличилось и составляет на сегодня 4,2 раза. То есть темп роста цен в прошлом году значительно опережал темп роста заработной платы.

Расчеты также показывают, что у семей с доходами ниже среднего вообще нет возможности накапливать средства на жилье, даже если предположить, что человек при нынешних ценах на продукты питания, одежду, проезд в общественном транспорте, жилищно-коммунальные услуги может укладываться в минимальный потребительский бюджет (МПБ), установленный с 1 апреля 2006 г. на уровне 116 USD. Среднестатистическая семья из 4 человек, имеющая средний доход, при ежемесячных затратах на потребительские нужды в пределах МПБ способна оплатить однокомнатную «хрущевку» примерно за 70 лет.

Здесь важно обратить внимание еще вот на какой аспект. Как утверждают риэлтеры, в общем объеме сделок с квартирами доля чистых покупок не превышает 10%. Остальные случаи — это обмены и размены через куплю-продажу. Исходя из этого и используя данные таблицы, попробуем подсчитать, за какое время минская семья из 4 человек (двое детей, двое работающих) с совокупным ежемесячным доходом 660 USD (в Минске сегодня средняя зарплата — около 330 USD) сможет накопить сумму, необходимую для переезда из однокомнатной в двухкомнатную или из двухкомнатной в трехкомнатную квартиру. Минимальный размер доплаты, если речь идет о квартирах примерно одинаковых потребительских характеристик, сегодня составляет для этих случаев 10 тыс. USD.

Если семья сможет ежемесячно укладываться в минимальный потребительский бюджет (116 USD на человека), то сумму необходимой доплаты она в состоянии накопить примерно за 4 года. При ежемесячных расходах 150 USD на человека накопительный срок увеличивается до 12 лет. В случае же отказа от жесткой экономии (невозможности так экономить по определенным причинам) способность минской семьи со средними доходами ежемесячно откладывать средства на будущий обмен квартиры сводится к нулю.

Вывод напрашивается сам собой: сегодня у цен на вторичные квартиры нет резервов для дальнейшего роста. Потому что для основной массы населения такое жилье остается недоступным в силу низкой заработной платы. А та небольшая часть граждан, которая способна накапливать средства на покупку жилья, в большинстве своем уже решила жилищные проблемы либо решает путем строительства.

И в завершение — данные о сбережениях граждан. Остатки вкладов населения в банках на рублевых и валютных счетах составили на 1 марта 2006 г. 5,9 трлн. BYR и по сравнению с началом года увеличились на 6,2% при росте потребительских цен за этот период на 1,5%. Это примерно 2,744 млрд. USD. Если исходить из того, что себестоимость строительства 1 квадратного метра жилья типовых потребительских качеств составляет сегодня около 450 USD, то на имеющиеся банковские сбережения граждан можно возвести около 6 млн. кв. м жилья. Но за те же 2,744 млрд. USD можно приобрести на вторичном рынке (чисто теоретически) не более 2,5 млн. кв. м, или примерно 40 тыс. квартир. Много это или мало — решайте сами.