«Не стоит ждать, что ставки по кредитам снизятся». Эксперты — о том, что будет с ценами на квартиры до конца года и почему в приоритете новостройки

  7163

Ситуацию на рынке недвижимости в этом году нельзя назвать полностью стабильной. Высокие ставки по кредитам, снижение доходов населения, рост инфляции и ключевой ставки. Однако 2021-й принес и свои сюрпризы — число сделок на рынке вторичного жилья в этом году уже превысило уровень докризисного 2019-го. Кажется, белорусы решают жилищный вопрос не благодаря, а вопреки. Очередной причиной думать о будущем цен и кредитов на жилье стал недавно упавший курс доллара. Однако эксперты утверждают, что ориентироваться только на один этот фактор не стоит. Realt узнал, каких цен ожидают покупатели и эксперты рынка, будет ли ажиотаж в конце 2021-го, что будет со ставкой по кредитам и почему новостройки сегодня в приоритете.

«Увеличение покупательской активности к концу году ожидаем и мы»

— Чтобы узнать, каковы ожидания потенциальных покупателей по части дальнейшего поведения цен, мы провели опрос как среди потенциальных покупателей новостроек на портале Prometr.by (Путеводитель по новостройкам), так и на сайте «Твоя столица», где преобладающая часть аудитории ориентирована на вторичный рынок, — рассказывает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.

Только 8% из опрошенных посчитали, что до конца года цены в новостройках вырастут значительно. За незначительный рост проголосовали 17%. А за то, что цены снизятся, большая часть — 54%. Что касается вторичного рынка, большая часть проголосовавших посчитала, что цены снизятся, — 69%.

— Судя по нашим предыдущим исследованиям, покупатель квартир решает свой жилищный вопрос достаточно долго. В среднем около полугода, а то и года. За этот период любой покупатель старается каким-то образом разобраться, а что же будет дальше происходить на рынке, чтобы выбрать наиболее оптимальный период для покупки жилья. Ведь многие помнят, как в 2013—2014 годах, на пике цен люди покупали за большие деньги квартиры, а через два года теряли выгоду за счет снижения цен. Никто не хочет оказаться в такой ситуации. Но, с другой стороны, не у каждого есть возможность ждать эти два года. Особенно если арендуешь квартиру — в этом случае стоимость аренды не только нивелирует всю выгоду от ожидания снижения цен, но и даже наоборот, делает ожидание абсолютно невыгодным, — объясняет эксперт.

Поскольку большинство продавцов — это последующие покупатели, они вынуждены разбираться, за сколько им продать имеющуюся квартиру, чтобы потом меньше добавлять для покупки новой.

По словам Андрея Чернышева, возможно, что те, кто считает, что цены на недвижимость поднимутся, ориентируются только на немного припавший курс доллара. Но, во-первых, ценообразование привязано не только к нему, а во-вторых, доллар снова начал расти.

— Могу также предположить, что проголосовавшие за возможное повышение цен — это продавцы, которые предполагают, что к концу года будет некое увеличение активности покупателей на рынке, которые захотят успеть решить свой жилищный вопрос. В какой-то части они правы — увеличение покупательской активности ожидаем и мы.

Однако, считает он, в складывающейся ситуации, это следует расценивать не как возможность поднять цены, а лишь как возможность выйти на диалог с чуть большим количеством покупателей. Учитывая, сколько квартир предлагается на продажу, продавцы на вторичном рынке находятся в конкуренции не только между собой, но и с первичкой — сейчас на рынке самый большой за 10 лет объем предложений новостроек. И новостройки в 2021 году сильно переманивают покупателей на свою сторону.

«При рассрочке в 90 процентах случаев стоимость квадратного метра увеличивается»

Руководитель «Твоя столица — Новостройцентр» Наталья Жалова приводит следующую аналитику. В предложении сегодня находятся квартиры в 137 новостройках. Покупателям предлагается рассрочка в 112 домах.

— Этот инструмент сегодня выгодно отличает первичный рынок от вторичного. Ведь кредиты доступны не всем из-за увеличившихся процентных ставок и требований со стороны банков, а также не многие готовы решиться их взять. Рассрочка позволяет вносить оплату поэтапно. Особенно это удобно для тех, кто параллельно пытается продать квартиру, — говорит Наталья Жалова.

Что касается сроков рассрочки, то больше всего предложений на период до 1 года — 60 домов. При этом 16 домов из этого числа предполагают рассрочку до конца строительства дома, чья строительная готовность может быть уже весьма высокой, а значит срок рассрочки меньше. Максимальный срок рассрочки на сегодняшний день составляет до 8 лет и предлагается подобная рассрочка в 20 домах.

— Желающие воспользоваться рассрочкой должны помнить, что в 90 процентах случаев стоимость квадратного метра увеличивается, по сравнению с единовременной оплатой всей стоимости квартиры. Зачастую застройщики открыто об этом заявляют, однако есть и случаи, когда рассрочка называется «без увеличения стоимости», однако при 100% оплате предоставляются скидки.

Сегодня минимальная стоимость квадратного метра — 826 долларов на трехкомнатные квартиры в классе стандарт. Что интересно, в этом классе есть предложения квартир в диапазоне 1800−3000 долларов — это квартиры с отделкой, которые уже введены в эксплуатацию.

— В стоимость квартиры порой заложена и стоимость машиноместа в подземном или наземном паркинге, которая имеет разбежку от 2,5 тысяч до 30 тысяч. Предлагаются они сегодня в 109 домах. Кстати, в двух из всего трех новостроек класса Эконом обязательно приобретение машиноместа стоимостью от 2,5 до 5 тысяч долларов. Лояльнее ситуация в классе Стандарт — из 107 домов только в 6 обязательно приобретение машиноместа от 7 до 15 тысяч долларов, а также в классе Комфорт — в 3 из 13 домов стоимостью от 10 до 25 тысяч. А в классе Престиж, наоборот, несмотря на то, что в 13 из 14 домов предусмотрены паркинги, обязательства по приобретению машиномест отсутствуют, — рассказывает эксперт.

«Если в октябре 2016 года малогабаритные квартиры предлагались в 7 новостройках, то сейчас в 86»

Новостройки популярны отчасти потому, что застройщики сегодня предлагают популярные форматы евроквартир, где площадь кухни совмещена с гостиной, но при этом в обязательном порядке присутствует хотя бы одна изолированная комната. Такие квартиры привлекают покупателей небольшими площадями и расположением в составе современных жилых комплексов.

— Если говорить о классических квартирах с изолированной кухней, то одни из самых востребованных площадей среди однушек — 38−45 квадратов. Эта площадь предполагает и кухню минимум на 8−9 «квадратов», и два раздельных санузла, и большую гостиную. При этом минимальная площадь, доступная на рынке, это 26 квадратных метров и спрос на такие квартиры высокий. Среди двухкомнатных квартир сегодня оптимальной считается площадь до 60 «квадратов», — утверждает Наталья Жалова.

Чтобы понять, насколько изменилось предложение малогабаритных квартир, «Твоя столица» сравнила пятилетний период с октября 2016 года по октябрь 2021-го. Как показывает рынок, эти квартиры покупаются в первую очередь. И за пять лет все существенно изменилось. Если в октябре 2016 года подобные квартиры предлагались только в 7 новостройках, то сейчас уже в 86 домах.

— Если в начале двухтысячных на рынке отчетливо прослеживалось увеличение средних площадей квартир, то сегодня идет тенденция к уменьшению. Сейчас в самом многочисленном классе Стандарт средняя площадь однокомнатной квартиры составляет 37 «квадратов», двухкомнатной — 53, трехкомнатной — 73. Эти цифры очень схожи с площадями, которые были в обычных «панельках» 70−90-х годов.

По словам Натальи Жаловой, у покупателей все еще сохраняется предубеждение к панельным домам. Сегодня среди новостроек лишь 15 панельных домов, а преобладают каркасно-блочные — 122 дома. Но стоит отметить, что нынешние панельки — это совсем другие по своим потребительским свойствам и по качественным характеристикам дома.

Отразится ли нынешнее снижение курса доллара на ставках по кредитам в лучшую сторону?

Кредиты на вторичку, как было сказано выше, сегодня хоть и доступны, однако высокие ставки порой препятствуют воспользоваться этим инструментом. Как рассказывает Андрей Чернышев, некоторые покупатели часто задаются вопросом: отразится ли нынешнее снижение курса доллара на ставках по кредитам в лучшую сторону? Может стоит отложить решение жилищного вопроса до следующего года?

— В проекте республиканского бюджета на 2022 год предварительно заложена ставка рефинансирования в 9,9%. Сегодня она составляет 9,25%. И примерно таких же ожиданий придерживается в своих прогнозах Европейский банк реконструкции и развития. А рост ставки рефинансирования неизбежно приведет к росту ставки по кредитам. Поэтому ждать, что ставки по кредитам снизятся, на наш взгляд, однозначно не стоит, — объясняет эксперт.

Есть мнение, что активность на рынке может вызвать досрочное использование семейного капитала. К тому же, на сайте Минтруда большинство из поступивших заявлений на использование этого капитала направлены на улучшение жилищных условий.

— Даже если все заявки в Минске и Минской области будут одобрены и направлены на приобретение недвижимости, то существенного влияния это не окажет. Ведь сумма капитала составляет около 10 тысяч долларов, что с учетом достаточно высокой стоимости квартир в Минске, совсем не много. А вот в регионах, где стоимость жилья существенно ниже, этот фактор может оживить рынок.

Эксклюзив Realt.by:

Рассказываем, какие участки и почем продали сегодня на аукционе в городе-спутнике Минска

8225

"Потратили 60 тысяч долларов". Как молодая семья сделала ремонт в квартире в "Новой Боровой" всего за 2,5 месяца

10332

Застройщик предложил квартиры в почти готовом доме у метро «Грушевка». Узнали, как изменилась цена с момента котлована

13506

Участок с недостроем в Прилукской Слободе продали за 67 тысяч долларов. А за сколько купили остальные наделы под Минском и не только?

9424

«Двушка тут стоила 43 тысячи долларов, а в Новой Боровой – 80». Побывали в перспективном поселке под Минском

43972

25 соток у озера за $ 3 тысячи – такое бывает? На аукцион попали участки у одного из самых больших водоемов в Беларуси

1267

«Квадрат» от 966 долларов. Госзастройщик выставил на аукцион готовые двушки в новостройке в Минске

14306

«Работали в аврале». В Минске прием заявлений на 200 недорогих квартир длился 4 дня. Очередь стояла круглосуточно

1543

Участок у воды под Минском продали за 20 тысяч долларов, еще один надел - за 5. Итоги сегодняшнего аукциона

7071

С видом на бронзового бобра! На аукцион выставили квартиру в старинном доме с классным расположением (стоит 12 тысяч долларов)

3251

От 42 тысяч долларов за однушку. На аукцион выставили готовые квартиры в разных районах Минска

8944

Совсем недорого. Владелец каркасного дома под Минском рассказал, сколько стоит отапливаться электрокотлом

23582

"Мы один на один со своими проблемами". Побывали в доме с бомбоубежищем в центре Минска, который выглядит как сталинка, но на деле - малосемейка

5934

"Министр был крайне удивлен". Разбираемся, почему до сих пор не заселена уходившая под землю жилая высотка в Минске

47163

Минчанин построил баню, в которой он комфортно живет с семьей, пока строится дом. Съездили посмотреть, что у него получилось

58702

«Ребята всю ночь дежурили возле дверей». Как люди пять дней стоят на улице в очереди за дешевыми квартирами в Минске

25701

В Минске на аукцион выставили участок в престижном районе возле Цнянки. Цена - меньше 50 тысяч долларов

3391

На белорусской площадке продают квартиру Петра Чайковского в Питере. Узнали, сколько она стоит

4638

Госзастройщик предлагает двушку с машиноместом в почти готовом доме в хорошем районе Минска по $ 1018 за метр

11263

"С весны хотят поднимать цены". Что происходило на рынке частных домов в 2021 году и что будет в 2022-м (аналитика Realt и мнения экспертов)

13724