Пока каждая из сторон конфликта отстаивает свою правду, дом пустует

  726

Первую свою акцию — многочасовой митинг — застройщики дома по ул. Громова провели в парке Дружбы народов 27 апреля, о чем мы сообщили в статье «Строительная пирамида под крылом системы» (см. «БР» № 17/2006). В этой же публикации была подробно изложена история строительства проблемного дома, а также позиция руководства МЖСК «Молодые граждане» и некоторых дольщиков относительно того, как, по их мнению, должна разрешиться проблема.

Вкратце напомним, что решение о строительстве дома было принято в 1998 году. Тогда же началось формирование МЖСК «Молодые граждане». Заказчиком проекта выступил Республиканский центр молодежного строительства, учрежденный БПСМ в рамках государственной программы молодежного жилищного строительства на 1996−2000 гг. Дом было обещано сдать в 2000 году. Люди вступили в кооператив и внесли первоначальный взнос, рассчитывая, что остальную часть смогут оплатить льготными кредитами, субсидиями и частично чеками «Жилье» (те, у кого они были).

Однако обещанные кредитные линии были открыты не всем членам МЖСК — не удалось уложиться в установленные сроки. Кроме того, в начале 2000 года изменились условия кредитования: кредиты выдавались уже не на 40 лет под 5% годовых, а на 20 лет под 10%. Почти год власти решали, на каких условиях кредитовать граждан, которые ранее вступили в ЖСК. Наконец решили, но возникло еще одно препятствие. Из-за сокращения объемов льготного кредитования в 2001—2002 годах Мингорисполком включал в списки на получение кредитов только те дома, которые имели готовность не менее 50%. Таким образом, «Молодым гражданам» были выделены кредиты только в 2003 году, да и то при активном участии БРСМ, который стал преемником БПСМ (учредительный съезд прошел в 2002 году). К этому моменту большая часть членов МЖСК, не дождавшись льготных кредитов, вышли из кооператива. Численный состав кооператива сократился почти в два раза. Вышедших заменяли вновь прибывшие, а также дольщики.

В прошлом году дом был все же достроен и в сентябре принят городской комиссией. Но прежде чем заселить людей, заказчик потребовал от кооператива дополнительно оплатить определенную сумму, что, собственно, и стало причиной протестов. Требования митингующих сводятся к тому, чтобы власти обязали генподрядчика (фирму «Волкам») и заказчика (Республиканский центр молодежного строительства, РЦМС) привести дом в нормальное состояние и передать гражданам квартиры, построенные за их счет. При этом участники акции утверждают, что все, что нужно было, они уже заплатили за свои квартиры и сверх того платить не намерены.

Однако, как выясняется, все не так однозначно. В ходе беседы с представителями БРСМ, РЦМС, фирмы «Волкам» и товарищества собственников проблемного дома выяснилась масса новых и весьма неожиданных моментов в этой истории.

Не будет справки — не будет

и новоселья

По словам председателя товарищества собственников дома по ул. Громова Юрия Новоторцева, на сегодня удалось зарегистрировать только земельный участок, на котором находится дом. Но сам дом как объект недвижимости до сих пор не зарегистрирован, что является основным препятствием для заселения граждан в квартиры.

Причина отказа в регистрации — отсутствие справки о целевом использовании льготных кредитов, направленных на финансирование стройки. По положению, справку должны подписать Беларусбанк, РЦМС и МЖСК «Молодые граждане». Но в отличие от двух первых участников, последний отказывается это делать до установления судом окончательной стоимости дома. Подписание данной справки для руководства МЖСК, по мнению Ю. Новоторцева, означает признание того, что кооператив согласен сверх уже внесенных денежных средств заплатить еще около полумиллиарда рублей. Кооператив же считает, что все деньги уже перечислены в полном объеме.

Что касается дольщиков (их сегодня 48), которые не входят в кооператив и заключали договоры напрямую с РЦМС, то они хоть и рассчитались полностью за квартиры, но тоже не могут вселиться, поскольку дом не зарегистрирован. Причем их мнения разделились. Часть дольщиков обвиняют в возникшей проблеме руководство кооператива, часть — заказчика и строителей.

Из беседы с представителями БРСМ и РЦМС стало известно, что в начале текущего года при горисполкоме была создана рабочая группа для решения вопроса заселения дома, которая установила задолженность членов кооператива перед РЦМС в размере 507 млн. BYR и окончательную стоимость квадратного метра для членов МЖСК на дату подписания акта приемки дома (сентябрь 2005 г.) — 708 тыс. BYR, что значительно ниже средней по городу для аналогичного жилья. При этом, как отметил Ю. Новоторцев, около 20 членов кооператива не имеют задолженности по оплате, а остальным требуется доплатить от 5 до 30 млн. BYR.

По словам Юрия Бондарева, зав. отделом экономического развития БРСМ, кооператив «Молодые граждане» мог бы погасить выявленную задолженность льготными кредитами, в том числе за счет остатка неиспользованной кредитной линии. Об этом правление МЖСК было проинформировано рабочей группой Мингорисполкома, но заявок в Беларусбанк не поступало.

Что обнаружили проверяющие

У представителя БРСМ и руководителя товарищества собственников Юрия Новоторцева есть своя версия причины нежелания руководства МЖСК искать выход из ситуации и, в частности, использовать льготные кредиты.

По словам Ю. Новоторцева, до прошлого года ни один из госорганов деятельность МЖСК не проверял. А в прошлом году им занялись несколько контролирующих структур, что было инициировано БРСМ и РЦМС. Результаты проверок оказались весьма неожиданными. Так, в письме главы администрации Московского района Минска указывается, что бывший председатель правления кооператива Геннадий Воробьев был неправомерно избран на эту должность, поскольку на момент избрания он даже не являлся членом кооператива. Кандидатура нынешнего председателя МЖСК А. Счисленка, как того требует устав, не согласовывалась с организатором кооператива — РЦМС. Любопытно, что когда горисполком утверждал председателей МЖСК, то почему-то не заметил этих нарушений.

Кроме того, главное контрольно-ревизионное управление Министерства финансов, «сопоставив суммы уплаченных членских и вступительных взносов по выбывшим и фактически числящимся членам МЖСК с фактически выплаченной заработной платой председателю и главному бухгалтеру кооператива…», установило, что «сверх членских и вступительных взносов, а значит, председателю и главному бухгалтеру кооператива за счет паевых взносов членов кооператива было выплачено заработной платы, премий и расходов на хозяйственные нужды денежных средств в сумме 37 млн. BYR». А всего «сверх членских и вступительных взносов, а значит, за счет паевых взносов членов кооператива на содержание кооператива было израсходовано 114.227,7 тыс. BYR».

По мнению Ю. Новоторцева, все это дает основания полагать, что паевые взносы членов МЖСК, которые в соответствии с законодательством должны идти строго на финансирование стройки, направлялись не по назначению.

Выяснилось также, что при выходе членов из кооператива нарушались правила возврата денежных средств, чеков «Жилье» и субсидий. «Например, в ведомостях возврата денежных средств не указаны даты их внесения и источник финансирования, отсутствуют сведения о том, кому возвращаются денежные средства, не указаны индексы изменения стоимости СМР на дату внесения и возврата денежных средств, отсутствуют подписи главного бухгалтера», — отмечено в акте совместной проверки Контрольного ревизионного управления Минфина РБ и УП «Минскстройценоконтроль». Между тем все эти данные влияют на величину возвращаемых сумм, и (с учетом длительности сроков) очень значительно.

В акте также отмечается, что «на момент проведения проверки председатель и главный бухгалтер МЖСК отказались подписывать карточки учета денежных средств членов кооператива». Исходя из этого факта, а также из того, что руководство кооператива не пожелало предъявить ряд платежных документов, Ю. Новоторцев делает вывод, что учет в кооперативе был поставлен неудовлетворительно. «Паевые взносы распределялись между членами кооператива несправедливо: одни заплатили 700 тысяч BYR, другие — менее 300 тысяч за квадратный метр. Это неравномерное распределение финансовой нагрузки, — предполагает председатель товарищества, — и является основной причиной недофинансирования и незаселения дома, ущемления прав тех, кто полностью выполнил либо готов выполнить обязательства по платежам».

По мнению председателя товарищества, контроль за деятельностью МЖСК изначально должны были осуществлять УП РЦМС и Мингорисполком, потому что кооператив использовал льготные кредиты и государственные субсидии, но городские власти реально стали разбираться в этих вопросах только в конце 2004 года, когда информация о проблеме строительства трех домов для молодых семей дошла до главы государства и были даны соответствующие поручения.

…А те — далече

Впрочем, если в действиях бывшего руководства кооператива действительно были нарушения, то правовую оценку им может дать только суд. То же можно сказать и относительно других участников конфликта.

Как сообщалось в предыдущей статье, в 2004 году после аудиторской проверки РЦМС, которая выявила много недочетов, кооператив «Молодые граждане» подал иск в хозяйственный суд на сумму 471 млн. BYR. Но потом этот иск был отозван и между заказчиком и кооперативом было заключено дополнительное соглашение. Суть его сводилась к тому, что РЦМС пообещал обеспечить ввод дома в эксплуатацию после того, как кооператив доплатит полмиллиарда рублей. Кооператив свое обещание выполнил, дом был сдан — хотя и позже указанного срока, но заказчик потребовал дополнительно около 507 млн. BYR. В прошлом году МЖСК опять направил иск в суд, но в ответ РЦМС подал встречный иск о признании дополнительного соглашения недействительным. Этот спор между МЖСК и РЦМС рассматривается Хозяйственным судом г. Минска до сих пор.

По мнению исполняющего обязанности гендиректора РЦМС Степана Мархеля, дополнительное соглашение было подписано в нарушение законодательства, потому что заказчик должен был согласовать с генподрядчиком сроки ввода дома и размер средств, необходимых для того, чтобы его достроить, но не сделал этого. А почему не согласовал, собеседник не смог ответить.

Дело в том, что от прежнего состава РЦМС на сегодня никого не осталось. Первый гендиректор Валерий Яцкевич был смещен с должности в 2003 году по инициативе учредителя (на тот момент уже БРСМ), и материалы на него были переданы в прокуратуру. Следующий гендиректор Борис Руднев подал заявление об уходе в августе прошлого года и после этого отказался выходить на работу, но руководство БРСМ заявление не подписало. «До тех пор пока он не передаст все документы и не пройдет установленная законодательством процедура приема-передачи дел, с должности он не будет уволен. Руднев подал в суд, но суд признал, что он должен находиться на работе», — пояснил Ю. Бондарев. Одновременно с гендиректором «самоуволился» и его заместитель по строительству, причем «унеся с собой часть документации на построенный дом», заметил Ю. Новоторцев.

По словам С. Мархеля, передачу документации пришлось проводить с участием комиссии, созданной при ЦК ОО БРСМ. «Сейчас наводим в документах порядок», — пояснил собеседник.

Понятно, что нынешний руководитель РЦМС не может объяснить, почему его предшественник без генподрядчика подписывал дополнительное соглашение с кооперативом.

Цена эксперимента

Прежнее руководство РЦМС взяло на себя поставки строительных материалов и конструкций на строительство дома, а также заключение договоров с субподрядчиками, хотя по правилам и то и другое — функции генподрядчика. Это было сделано якобы с целью экономии затрат на строительство. Но, как оказалось, эффект получился обратный.

По словам директора ООО «Волкам» Евгения Хидченко, «самостоятельная поставка заказчиком материалов и конструкций привела к большим неликвидным излишкам. Поставляемые материалы постоянно вызывали нарекания по своему качеству, о чем генподрядчик неоднократно ставил в известность инспекцию Госстройнадзора. Кроме того, заказчик полностью игнорировал финансовый и технический контроль со стороны генподрядчика. Ни одного документа, подтверждающего качество работ, выполненных субподрядчиками, с которыми РЦМС заключал прямые договоры, минуя ООО „Волкам“, генподрядчик не подписал. В результате значительная часть работ, выполненных такими организациями, как ОДО „Аякстрой“, УП „Ремстройэкспресс“, СЧУП „Мойремстрой“, СУ-211 треста № 35, СУ-4 треста № 1, не соответствовала требованиям СНБ, то есть являлась браком», — сообщил Е. Хидченко.

При этом он признает, что и генподрядчик допускал отклонения от строительных норм. Однако они вовремя исправлялись. «Возможно ли выполнение обязательств в полном объеме в условиях недофинансирования, поставки некачественных материалов заказчиком, низкого качества проектно-сметной документации?» — недоуменно спрашивает руководитель фирмы «Волкам».

Кстати, о проектной документации. Как это ни странно, дом, а точнее — комплекс из трех домов (два из них до сих пор не построены — подробности см. в «БР» № 17/2006) оказался своего рода экспериментом в области каркасного строительства. Проектировщиком выступил Минскпроект. Причем, как заметил Е. Хидченко, «заказчиком была полностью провалена работа с проектировщиками. Проектно-сметная документация была в таком состоянии, что объект необходимо было консервировать до приведения ее в состояние, соответствующее современным техническим требованиям».

Но, как у нас часто бывает, крайним оказался один — генподрядчик, организация со штатом 200 человек, которые не могут получить заработанные за несколько лет деньги. В конце 2004 года ООО «Волкам» была приостановлена лицензия на выполнение генподрядной деятельности (правда, приостановление лицензии не касалось молодежных домов). «Думаю, нас наказали таким образом чисто для отчетности, а не для того, чтобы решить проблему молодежных домов. К тому же лицензия была приостановлена в нарушение законодательства. Мне даже в прокуратуре сказали, что я могу обжаловать это решение и восстановить действие лицензии», — заявил далее собеседник.

Еще одна любопытная подробность. «Когда заказчик вызвал нас в суд по поводу несвоевременного ввода дома, то суд удовлетворил иск, указав, что наша вина в том, что мы строили бесплатно. По мнению суда, мы должны были прекратить строительство, когда остановилось финансирование. По другим объектам мы, конечно, так и сделали бы, но дома в Малиновке, в том числе и № 2 по ул. Громова, строились за льготные кредиты. И отказаться от этой стройки без последствий мы тоже не могли», — пояснил директор ООО «Волкам». И действительно, в практике довольно сложно найти случай, когда бы строители, тем более частники, отказывались из-за недофинансирования от строительства государственного объекта.

Итогом же долголетних взаимоотношений между генподрядчиком и заказчиком стало то, что первому за работы на доме по ул. Громова недоплачено около 650 млн. BYR. Плюс примерно столько же РЦМС задолжал за стройку субподрядчикам.

Дело —

за компромиссом

Как видим, за семь лет с момента принятия решения о строительстве молодежного дома последний впитал практически все недостатки действующей системы госуправления в жилищном строительстве, и развязать этот клубок совершенно безболезненно для всех участников конфликта практически невозможно.

Полагаем также, что этих проблем могло бы и не быть, если бы власти изначально контролировали деятельность РЦМС и МЖСК, если бы кооперативом руководили обученные для этого люди, если бы государство лучше рассчитывало свои финансовые возможности и не так часто меняло правила игры по льготному кредитованию. И таких «если» можно набрать еще с десяток, но, как говорится, поздно пить боржоми…

Дом стоит и ждет, пока все, кто заинтересован в будущем новоселье, сядут за стол переговоров и найдут решение. Например, Мингорисполком, как сообщил Ю. Бондарев, готов рассмотреть вопрос о выделении из бюджета средств на доведение инженерных систем дома, а также на устранение последствий недавней аварии в нем, в результате которой было залито 15 этажей. Банк, как уже было сказано выше, предложил докредитовать членов кооператива, у которых есть задолженность. Генподрядчик согласен на выплату ему долга чисто по себестоимости выполненных работ и в ценах 2004 года, при этом он берется устранить все существующие недоделки.

Так что дело за МЖСК. Может быть, действительно не стоит городить огород из-за полумиллиарда рублей, особенно если учесть, во сколько обошлось членам кооператива строительство квартир в кирпичном доме улучшенной планировки. Ведь за 330 USD/кв. м — такова окончательная расчетная цена — сегодня даже барак с удобствами на улице в Минске не купишь. А квартиры «в кирпиче» предлагаются на первичном рынке по 1.200 и более USD/кв. м при себестоимости строительства такого жилья без всяких платежей за инфраструктуру минимум 600−700 USD/кв. м.

С другой стороны, если дом строился с нарушениями, если кто-то на самом деле действовал не в рамках закона, то почему за это должны расплачиваться законопослушные граждане?

Но, опять же, правовую оценку всем незаконным действиям, если таковые имели место быть, может дать только суд.

«А возможно, руководство умышленно затягивает подписание необходимых документов и осуществление окончательных расчетов. Ведь пока дом не заселен и не передан в управление товарищества собственников, правление МЖСК может продолжать сбор средств себе на заработную плату и защиту судебных интересов», — высказал предположение Ю. Бондарев.

Впрочем, у РЦМС уже есть вариант решения вопроса на тот случай, если руководство МЖСК будет по-прежнему отказываться от компромисса. «Мы предлагаем членам кооператива по той стоимости, которую рассчитала комиссия — то есть 708.300 BYR, — заключить до 10 июня 2006 г. прямые индивидуальные договоры с РЦМС с зачетом всех паевых взносов, внесенных в кооператив. Если у кого-то получится задолженность, то ее придется погасить, в том числе и с помощью льготного кредита. И если люди на это пойдут, то тогда будет ясно, кто конкретно сколько должен, а заодно и кто препятствует заселению дома, — пояснил С. Мархель. — Это можно считать официальным предложением рядовым членам МЖСК, которые действительно желают вселиться в свои квартиры, а также предложением Мингорисполкому принять необходимое решение для заселения дома».

Что же касается МЖСК как юридического лица, то «Мингорисполком здесь может многое: при наличии оснований отменять незаконные решения, ликвидировать его, переназначать руководство. Загвоздка лишь в том, что горисполкомовские чиновники, которые уполномочены решать подобные вопросы, не хотят брать на себя ответственность», — подытожил Ю. Новоторцев.

Когда номер был уже почти готов к печати, автору публикации стали известны и другие подробности, которые еще раз подтверждают, что в этой истории далеко не все однозначно. Заключения одних проверяющих опровергаются заключениями других, одни расчеты противоречат другим и т. д. Иными словами, у каждого своя правда.

Белорусы и рынок