«На руках у людей осталось еще много денег». Эксперты — о ситуации на рынке квартир в Минске

  15383

− Если мы говорим чисто о данных статистики, то количество сделок сейчас находится на достаточно высоком уровне. Если же мы общаемся с агентами, которые работают непосредственно «в полях», общаются с людьми, ходят на показы, то они в последнее время говорят об уменьшении активности покупателей. Есть ощущение, что конкретно входящих звонков от покупателей постепенно становится меньше. Это же сказывается на показах — они постепенно уменьшаются. Это не какой-то обвал, падение, скорее − такое плавное снижение. Если эта тенденция действительно есть, то в будущем это может привести к тому, что количество сделок несколько уменьшится. Ведь надо понимать сам цикл сделки. Продажа или покупка квартиры не происходит за два дня, на это уходит несколько месяцев. И вот те сделки, которые мы сейчас видим в статистике, это те продавцы-покупатели, которые выходил на рынок в конце лета−начале осени. Они выставили квартиры, общались с покупателями и сейчас этот цикл завершился сделками.

Сейчас же впереди конец года — в этот период и исторически, и ментально, многие люди хотят завершить важные дела. К примеру, чтобы уже до конца года встречать праздник в новой квартире, либо завершить продажу и получить деньги. В этот момент люди становятся более гибкими, легче идут на компромиссы, это тоже сказывается на количестве продаж. Так было всегда. И этот год, думаю, не станет исключением.

К чему все идет? Уверен, что в декабре мы увидим нормальную активность. Сейчас будут завершать сделки те, кто заходил на рынок еще осенью. Но вот начало нового календарного года — это всегда пауза. Две недели, а то и месяц продолжаются праздники, каникулы, никто ничем не занимается. И вот когда у нас совпадут два фактора (новогодние праздники и уменьшение покупательской активности, про которую говорят риэлтеры), мы рискуем увидеть не очень активное начало года с не очень большим количеством сделок.

Поэтому продавцам я бы посоветовал ускориться и попытаться закрыть сделку до конца года, пока есть люди, нацеленные на покупку. Если же вы − покупатель, то, наверное, можно попытаться подождать конца января или февраля. Тут уже зависит, насколько вы сможете себя уговорить посидеть на деньгах и не заходить в активный по сделкам декабрь.

− Объективная картина на рынке такова: как с мая месяца все восстановилось, так оно все и движется. У нас было очень активное, даже нетипично активное лето, а осень у нас − всегда была активной. Этот год не стал исключением. Более того, третий квартал и начало четвертого − стали рекордными по количеству сделок. В сентябре, октябре и ноябре (тут данные еще считают, но думаю, цифры будут именно такими) в Минске фиксировалось более 1500 сделок.

Что касается цены квадратного метра, то лично я с мая не наблюдаю реальных изменений. На вторичке это примерно 1330 долларов, на первичке — 1370 долларов. Эта цена, плюс-минус, сохраняется уже несколько месяцев. Изменения появляются только тогда, когда какой-нибудь застройщик выкидывает на рынок единовременно тысячи квартир. Реально же, цена колеблется в пределах 0,2−0,3%.

В ноябре мы по-прежнему наблюдали стабильно хороший спрос. В первые недели ноября было заметно снижение, но в конце месяца спрос полностью восстановился. У нас снова фиксировалось большое количество покупателей из регионов. То есть − денег на руках у людей еще осталось много. Вкладывать их в банк хотят не все, скорее всего — они пойдут в недвижимость. То есть, мы говорим уже не об отложенном спросе, а о необходимости вложения денег. Какой-то бизнес есть не у каждого; акции, биржи — тоже не про нас, а недвижимость — это понятная инвестиция. Ну, а когда покупатели из регионов сравнивают Минск и Брест и видят, что разница по цене «квадрата» — не такая уж значительная (в Минске — 1000, в Бресте — 800 долларов), то они предпочитают сделать вложение в столицу.

Кстати, в этом месяце прошло пару сделок с иностранцами. Это были европейцы из ближайшего зарубежья. Учитывая, что в Варшаве или Вильнюсе за последний год квартиры подросли в цене на 30%, они обратили внимание на Минск. Так, у меня был клиент из Прибалтики, который рассматривал в качестве инвестиций Россию и другие страны. Но так как у него были накопления в долларах, а российский рубль очень окреп, он принял решение на низком рынке купить квартиру в Минске. Выбрал жилье в премиальном комплексе.

В целом, каждая третья сделка — цепочная. Эти сделки всегда будут. Люди женятся, разводятся, разъезжаются, съезжаются. А вот кредитных сделок сейчас − около 10%.

Я думаю, что первые три недели декабря также будет активными. Ну, а в конце месяца уже пойдут корпоративы и праздники. Обычно количество показов после 25 декабря резко сокращается, а вот сделки идут вплоть до 31 декабря. Январь в 2022 году, кстати, был очень живеньким. Посмотрим, как будет в 2023-м. По моим наблюдениям, присматривающихся людей еще очень много. Много звонков, много вопросов. Вероятно, у людей складывается впечатление — ага, все вокруг покупают, а чего я жду? Тот, кто купил квартиры в начале года, уже ее сдает и получает свои 200−250 долларов. А чего я сижу?

Вообще, чтобы убедиться, что рынок весьма активен, можно заехать в БТИ и постоять там в очереди часа два. За последнее десятилетие «квадрат» в Минске никогда не стоил ниже 1200 долларов, а сейчас он крутится возле цифры в 1300 − многих это привлекает. Ведь люди помнят, как метр стоил и 1800, и 1900 долларов.

− В ноябре, и даже с конца октября, мы заметили то, что сделки стали ускоряться. Так, например, в нашем агентстве доля краткосрочных сделок стабильно держится на уровне 30% уже несколько месяцев. Это совсем не низкий показатель! Напомню, что краткосрочная сделка — это когда квартира продается за 2 недели. То есть, к концу года происходит ускорение всего процесса — люди стараются успеть купить/поменять квартиру до конца года, с опасением появления новых стрессов в новом году. Поэтому решение принимается быстрее. Однако при этом увеличения цены не происходит — потому что экономических предпосылок к этому нет. Люди продолжают покупать не благодаря ситуации, а вопреки ей. Отсюда совет продавцу — если к вам пришел реальный покупатель, то стоит обсуждать с ним цену здесь и сейчас. Если покупатель уйдет, он уже не вернется — широкое предложение квартир на продажу этому только способствует. И поэтому сегодня уже мало просто дать объявление и ждать звонков — продавцам нужно самим выходить на покупателей.

Вторая особенность настоящего периода в том, что увеличился интерес к дистанционным сделкам. Они массово родились в пандемию, но теперь эти технологии, которые были внедрены тогда, востребованы у многих покупателей. Так, покупателям из регионов, а их у нас уже который месяц порядка 25%, зачастую сложно ездить туда-сюда и здесь эти технологии им помогают. Также дистанционно мы ведем переговоры с собственниками-продавцами квартир в Минске, которые находятся за границей. Да, у них здесь есть доверенные лица, но в любом случае решение принимают именно они, а значит диалог лучше вести напрямую, хоть и в онлайн-режиме.

Доля покупателей с кредитами не меняется уже несколько месяцев — она балансирует на отметке 14−15%. От нашего ипотечного консультанта мы знаем, что сейчас люди уже не боятся кредитов, механизм понятен и доступен. Другой момент − за счет снижения доходов у покупателей не всегда получается взять всю необходимую сумму. Поэтому наиболее часто задаваемые вопросы касаются состава лиц для совокупного дохода, кого можно взять в поручители и минимизации переплаты по кредиту.

Продавцов с чистой продажей на рынке по-прежнему очень мало. Обычно жилье продают, чтобы купить что-то другое. Кстати, интересный факт по поводу скидок. Если в начале 2020 года (до ковида) она в среднем составляла 3−4%, в период различных стрессов (начало пандемии, осень 2020 года, март 2022 года.) поднималась до 6−8%, то сейчас − балансирует на уровне 5%. И для спокойного времени это уже приличная сумма.

По количеству комнат в ноябре − без особых изменений. С легким перевесом в сделках лидируют единички (42%), двушки − 38%, трешки − 17−18% и четырешки и многокомнатные — 2−3%. Думаю, что в декабре покупатели будут еще активнее и быстрее. Поэтому для продавцов оставшийся неполный декабрь уходящего года − это реальная возможность найти своего покупателя.