Как продать квартиру, построенную со льготным кредитом? Специалисты по недвижимости отвечают на вопросы читателей

  9023

Вам тоже нужна бесплатная консультация специалиста? Звоните по номеру 7735 и приходите в офисы «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ».

— Как осуществляется проверка квартиры при покупке?

— Задача проверки истории квартиры — убедиться в том, что все предыдущие переходы прав собственности (продажа, наследование) прошли без нарушения прав третьих лиц, например, в процессе приватизации или наследования. Главный принцип: все лица, кто на законных основаниях имеет право на долю в квартире, должны в письменном виде согласиться на продажу. К сожалению, ситуации бывают очень запутанные, третьи лица попросту могут не знать о своих правах на часть недвижимости.

Чем больше у объекта было собственников, тем более обширной будет проверка. Единого документа, который мог бы ответить на все вопросы относительно истории объекта недвижимости, нет. Любое «расследование» начинается от действующих правоустанавливающих документов и развернутой копии лицевого счета на объект. Безусловно, этого мало, каждый объект потребует своего алгоритма проверки и профессиональных знаний.

— Как продать ½ доли квартиры, если брат не хочет вступать в наследство?

— К сожалению, другого пути, кроме того, чтобы договориться с братом о вступлении в наследство, нет. Весь процесс продажи ½ доли выглядит так. Все наследники выделяют свою долю у нотариуса. Затем тот, кто хочет продать свою, обязан сначала предложить остальным совладельцам объекта купить его часть. В вашем случае нужно предложить это брату, заверить этот документ нотариально. По истечении месяца и при отсутствии заинтересованности в покупке доли со стороны остальных совладельцев можно выставить ее в общую продажу и продать третьему лицу.

— Как можно продать квартиру, если после погашения льготного кредита прошло всего полгода? Хотим достроить дом и переехать в него (сейчас примерно 60% готовности), но без продажи имеющейся квартиры это нереально. Ждать еще 4,5 года тоже не хочется.

— У собственников льготных квартир крайне мало вариантов продать их до истечения 5-летнего срока. Возможно, вам подойдет вариант переезда на другое место жительства. Для этого нужно предоставить в администрацию вашего района подтверждающие переезд документы и получить у них разрешение. Как правило, это справки с мест работы и учебы детей. Также мы бы порекомендовали вам задать этот вопрос представителям администрации вашего района. Возможно, они смогут еще что-то порекомендовать.

— Сколько придется доплатить, чтобы переехать из старой квартиры в новостройку? Как определить стоимость своего жилья?

— Для того, чтобы определить сумму доплаты, надо определить стоимость вашей квартиры и выбрать квартиру-новостройку, которую вы будете покупать взамен. Вы можете получить консультацию по телефону 7735 или посетить любой удобный офис «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ». Исходя из данных вашего объекта (район, тип жилья, планировка, качество ремонта), специалисты проанализируют аналогичные продаваемые квартиры и помогут определиться с ценой. Все консультации — бесплатные.

— Как обезопасить себя при продаже/покупке квартиры и дома?

— Ваша сделка состоит из двух частей. Как покупателю, вам важно проверить у собственника наличие полного комплекта правоустанавливающих документов, убедиться в их подлинности, а далее потребовать собрать документы и справки, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц в отношении объекта. Также мы рекомендуем обращать внимание на техническое состояние объекта, взаимоотношения с обслуживающими инстанциями и наличие перепланировки. Перечень документов и справок, которые необходимо получить и проверить, всегда отличается и зависит главным образом от того, каким образом собственнику достался объект. Для защиты лицом своего нарушенного права собственности в отношении объекта отсутствует срок исковой давности.

Как продавцу, вам необходимо быть уверенным, что расчет вы получите в полном объеме, в законной форме и в обозначенный срок.

Важно: выступая и в качестве продавца, и в качестве покупателя, необходимо контролировать выполнение всех условий и сроков для того, чтобы сделка состоялась и договор купли-продажи был подписан. Если покупатель/продавец хочет быть уверен в юридической безопасности сделки, мы рекомендуем обращаться за ее оформлением только к профильным специалистам риэлтерских компаний. Дело в том, что оформить сделку можно как в БРТИ, так и у нотариуса. Однако законы Республики Беларусь не требуют ни от регистратора, ни от нотариуса проводить юридическую экспертизу на предмет наличия или возможного появления третьих лиц — возможных заявителей прав на объект недвижимости или долю в нем. И только к посреднику — риэлтерской компании — эти требования обязательны. У риэлтерских компаний есть как юридическая, так и материальная ответственность за юридическую чистоту сделки. Более того, все сделки в ООО «Твоя столица», например, застрахованы. Это означает, что в случае возникновения каких-либо вопросов к законности оформления или соблюдению всех этапов проверки пострадавшее лицо может требовать компенсацию материальных и моральных издержек.

— Нужно ли оформлять в БТИ увеличение жилой площади в квартире, если это сделано в монолитном доме за счет сноса перегородок между комнатами и лоджиями? Если да, то в какой срок после ремонта? Возможны ли какие-то штрафы, если этого не сделать до перепродажи квартиры?

— Согласно действующим нормам, при ремонте балконов и лоджий нельзя:

• объединять их с какими-либо помещениями квартиры (например, жилая и кухня);
• убирать окна и дверь на балкон, лоджию;
• увеличивать или уменьшать площадь лоджии, балкона за счет других помещений квартиры;
• переносить на лоджию, балкон батареи;
• делать теплые полы;
• грубо нарушать внешний облик фасада.

При ремонте и перепланировке балконов и лоджий можно:

• расширять оконные и дверные проемы между лоджией, балконом и комнатой (есть нюансы);
• убирать подоконную часть для установки французского окна (при необходимости с переносом батареи);
• убирать порожек в дверном блоке (зависит от конструктивного решения здания);
• менять внешнее (наружное) остекление (без грубого нарушения внешнего облика фасада);
• утеплять внутри.

Важно: все работы по балконам/лоджиям предварительно нужно согласовать с главным архитектором района. На практике не во всех районах и не все работы делать разрешают. Величина штрафа в каждом случае индивидуальна. Иногда оплаты штрафа может быть недостаточно — и вам придется вернуть конструкции на прежнее место. Для более подробной консультации рекомендуем вам обратиться в проектную организацию.

— В наследство от бабушки досталась квартира, в которой сделана несогласованная перепланировка. Как я могу продать это жилье? Могут ли меня как собственницу оштрафовать за перепланировку, которую делала не я?

— Самовольная перепланировка не является причиной, препятствующей переходу права собственности. При этом несогласованная перепланировка квартиры — административное правонарушение, ответственность за него всегда ложится на текущего собственника. Если перепланировку не согласуют, вам придется выплатить штраф, а в случае нарушения правил безопасности вернуть конструкции на прежнее место. Поэтому мы бы рекомендовали в вашем случае перед продажей все-таки согласовать изменения в планировке квартиры, чтобы не потерять покупателей и время.

Для решения вашего вопроса рекомендуем обратиться за консультацией в один из офисов «ТВОЯ СТОЛИЦА∙АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ». Для этого вам необходимо иметь на руках документы на квартиру и, по возможности, фотографии перепланировки.