Эксперименты высотного строительства: «+» и «-»

  419

В Киеве — бум проектирования высотных зданий: Минрегионстрой согласовал более двух десятков проектов экспериментального — выше 25 этажей — строительства.

Почему высотки выгодны инвесторам? Из-за чего проект небоскреба может «провалиться»?

Василий Присяжнюк, главный архитектор Киева говорит, что стремление отечественных девелоперов возвести здание повыше не случайность, а тенденция. В столице наблюдается бум проектов строительства высоток. Минрегионстрой уже согласовал более 20 проектов экспериментального (здания выше 25 этажей) строительства, общая площадь которых составит 1 млн кв. м. «Повышение высотности — мировая тенденция, вызванная необходимостью рационального использования территорий. Инвестор, получая определенный участок земли, пытается извлечь из него максимум», — пояснил В. Присяжнюк.

Правда, пока украинские проекты по масштабам значительно отстают не только от европейских или американских, но и от российских. Например, в Москве строится самое высокое здание в Европе — 612 м. А известный западный архитектор Норман Фостер разработал концепцию 280-метрового дома в Ханты-Мансийске.

Запросы киевлян пока гораздо скромнее. Рассматриваемая на Градсовете осенью прош­лого года схема размещения высоток в столице предполагает строительство около двух десятков зданий до 140−150 этажей, общей площадью около 24 млн кв. м. Объекты будут удалены от исторического центра и несколькими кольцами охватят столицу.

Но градостроители считают поставленные в схеме задачи невыполнимыми. К примеру, чтобы достигнуть заявленных показателей, Киеву необходимо ежегодно перевыполнять строительный план на 50%. Плюс около 60% участков уже имеют хозяев, которые используют земельные ресурсы для реализации своих планов. Но самая главная проблема в том, что городская инфра­структура, в частности дорожно-транспортная сеть, по­просту не способна выдержать запланированный объем.

Правда, в указанном документе речь идет не о строительстве конкретных зданий, а об определении территорий, на которых могут размещаться многоэтажные дома. «Схема показывает, где, с точки зрения объемно-пространственных композиций, целесообразно размещать высотные структуры, но не определяет конкретных заказчиков», — пояснил Евгений Лишанский, профессор Международной академии архитектуры.

«Главная задача схемы — в дальнейшем не допустить строительства высоток в историческом ядре города, — утверждает В. Присяжнюк. — А за его пределами — вдоль основных магистралей, в районах станций метрополитена — с учетом ограничений „Украэроруха“ и гидрогеологических условий районов строительства строить можно».

Однако запущенный однажды механизм остановить сложно. Отмену указа Президента о запрете строительства небоскребов в историческом центре Киева в августе прош­лого года многие компании восприняли как призыв к действию. В декабре Градсовет одобрил предпроектные предложения строительства 160-метрового МФК по ул. Хрещатик, 5, около Европейской площади. Общая площадь 40-этажного здания составит около 180 000 кв. м. По словам Ирины Окуневой, гендиректора ООО «Грааль» (девелопер проекта), приблизительная стоимость строительства высотки — ?300 млн. Причем первая очередь комплекса будет введена в эксплуатацию в 2010 году.

Интерес девелоперов к небоскребам вполне объясним — высокая стоимость земли в пределах Киева побуждает инвесторов «выжимать» из участка максимум квадратных метров. Чтобы окупить затраты на приобретение дорогой земли в центре столицы, как утверждает управляющий директор Re-Solution Александр Ланецкий, необходимо как минимум строить здания предельно допустимой высоты — 24 этажа.

Впрочем, стоить заметить: несмотря на дороговизну участков, девелоперы стремятся возводить высотки либо в цент­ральных, либо в околоцентральных районах Киева. Это гарантирует им 100% заполнение объекта арендаторами. Большинство девелоперов соглашаются с тем, что строительство высоток на окраине города нерентабельно — нет спроса и подготовленных под строительство участков.

Вполне вероятно, что с увеличением метража здания вырастет и предполагаемая прибыль девелопера от продажи или аренды площадей. Обычно стоимость «квадрата» на верхних этажах небоскреба на 20−30% дороже, чем на нижних. Например, стоимость аренды в 33-этажном бизнес-центре «Парус» выше средней ставки для офисных центров по городу и приближается к $ 70 за кв. м в месяц. «Парус» — уникальное здание и его не с чем даже сравнивать», — поясняет Александр Черницкий, первый заместитель председателя правления ЗАО «Мандарин Плаза».

Эксперты объясняют «ценовой феномен» не эксклюзивностью многоэтажного здания, а его месторасположением — объект находится в центральном районе города. «Парус» — удачный проект. Но успех его обусловлен не высотой здания, а выгодным расположением и тотальным дефицитом офисных площадей в столице», — подтверждает эту точку зрения Сергей Тумасов, генеральный директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions.

«Большой роли не играет, будут ли строить вверх или в ширину. Важно, чтобы эти площади были», — уточнил А. Зеркалов. Экономический эффект многоэтажного офисного центра очевиден. Умножив арендуемую площадь «Паруса» (45 000 кв. м) на минимальную ставку ($ 600 за кв. м в год), можно приблизительно подсчитать годовой доход от аренды без учета текущих затрат — $ 27 млн. Несмотря на столь внушительные цифры, в вопросах окупаемости хозяева «Паруса» более пессимистичны. «Мы рассчитываем окупить $ 100 млн, вложенные в строительство „Паруса“, за 7−8 лет», — говорит А. Черницкий.

Операционный доход от реализации гипотетических 30 000 кв. м будет выше, чем от 15 000 кв. м. Но зависимость здесь не прямая, потому как каждый дополнительный метр вверх обходится дороже. Василий Кардаш, вице-президент государственной корпорации «Укрмонтажспецстрой», подсчитал, что условная себестоимость строительства одного квадратного метра бизнес-центра достигает $ 1000, гостиницы — $ 800−1500, торгового центра — $ 600−700. При этом средняя себе­стоимость 53-этажного здания по пр-­ту Победы минимум в полтора раза выше названных показателей — $ 2000 за кв. м.

То есть значительная часть инвестиций в украинские небоскребы уходит не столько на строительство объекта, сколько на приобретение и подготовку застраиваемого участка, разработку индивидуальных техусловий, обеспечение пожарной безопасности здания и т. д.

Источник : http://100m2.com.ua/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

30106

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

17815

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

18752

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

13171

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

30650

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

8266

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

105902

«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине

9468

Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности

11620

В июле 1944 года тут прошел уникальный парад. Рассказываем о «золотом полуострове» в центре Минска

4436

Села на мотоцикл в 50 лет — и нашла участок мечты. Как минчанка построила уютный дом в деревне

20812

Накопить на квартиру без первого взноса? Рассчитайте свои возможности с новым партнером Realt

3108

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

19981

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

7805

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2024

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8145

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

68759

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1952

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2871

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027