Генеральный план и формирование рынка недвижимости

  395

Основным критерием качества города как архитектурного произведения является уникальность его образа, но вместе с тем внутри этого произведения люди должны комфортно жить и их расходы на жизнь и на «создание» градостроительного произведения должны быть соразмерны их доходам.

По мнению разработчиков генерального плана г. Минска, у столицы Беларуси нет альтернативы, кроме развития. Если Минск хочет сохраниться как столица государства, то он должен догнать экономику Вильнюса, Варшавы, Праги, Риги, т. е. своих основных конкурентов. Развитие Минска — это условие его выживания.

В настоящее время г. Минск развивается по генеральному плану, утвержденному указом Президента страны в 2003 году. Программа реализации плана утверждена правительством. Она, прежде всего, предусматривает развитие отраслевых объектов недвижимости.

Как отметил на Первой международной конференции «Коммерческая недвижимость в Беларуси: возможности и перспективы для инвесторов» Сергей Козловский, начальник управления градостроительства комитета по архитектуре и градостроительству Минского горисполкома, после того как в республике стали развиваться рыночные отношения и земля стала предметом купли-продажи, территориальное и градостроительное развитие города существенно поменялись. Появился частный капитал, который, с одной стороны, создал определенные сложности, а с другой, открыл новые возможности для гибкого подхода к планированию и созданию условий для привлечения инвестиций в негосударственный сектор.

Город перестал быть городом промышленной зоны. Если ранее в столице в первую очередь активно формировался промышленный сектор и градостроительство формировалось по принципу: строился завод, а вокруг него возводились жилые кварталы, то сейчас, когда Минск стал европейской столицей, на смену промышленному сектору должен прийти и развиться сектор бытовых услуг, международный бизнес и др. Сегодня в республике формируются различные формы собственности, что также накладывает свой отпечаток и оказывает непосредственное влияние на градостроительное планирование. Кроме того, в последние годы заметно возросла роль местных органов исполнительной и распорядительной власти, что позволило им оказывать непосредственное влияние на развитие белорусской столицы.

Большую роль в развитии столицы играет географическое положение города. Минск находится практически на перекрестке 2-х мощных трансконтинентальных магистралей — это проектируемая магистраль № 2 Украина — страны Балтии и трансевропейская магистраль 9 Б Берлин — Москва. Поэтому в будущем по расчетам экономистов до 10% населения страны может быть задействовано в обеспечении транзита через этот регион с формированием мощнейшего логистического комплекса. И сегодня этот процесс начал развиваться.

В чем особенность нового генерального плана как стратегического документа по управлению городским развитием? К наиболее существенным составляющим С. Козловский отнес три главные идеи — «каркас», «экономическая» и «правовая».

В первой идее — каркаса — реализуется не абстрактная, а вполне конкретная звездообразная планировочная форма города с многофункциональной плотной застройкой, регулируемой по разработанным регламентам. Это зоны общественной жизни города, приближенные к массовому, доминирующему как сегодня, так и в перспективе пассажирскому транспорту. Сегодня Минск — один из самых компактных городов мира. Диаметр города составляет всего лишь 18 км — 30 тыс. га (для сравнения: Вильнюс — 40 тыс. га, Киев — 80 тыс. га). При этом город выдерживает все параметры по развитию и функционированию. «Экономическая» идея генплана реализуется через соответствие между градостроительной ценностью места, потенциальной ценой земли и интенсивностью ее использования и застройки. «Правовая» составляющая генплана разработана во 2-й части документа в системе правил и регламентов, адресованных конкретным инвесторам и землепользователям и позволяющих формировать европейское качество городской среды нашей столицы. Таким образом, есть документ, который официально опубликован и открывая который можно до 2020 года в определенной степени прогнозировать, как будет развиваться та или иная территория города, нужно ли на ней делать акцент, нужно ли покупать на этой территории недвижимость и т. д.

Если в предыдущем генеральном плане акцент делался на строительстве жилья, социально гарантированных объектов и соответствующей инженерно-технической инфраструктуры, то сегодня программа реализации плана кардинально поменялась. В документе заложено большое количество отраслевых градостроительных схем, которых раньше вообще не было. Например, сегодня разрабатывается концепция развития сети гостиничного комплекса и одновременно делается соответствующая отраслевая схема. Разрабатываются отраслевые схемы предприятий торговли, туризма, строительства бизнес-центров и др. Приняты такие крупные инвестиционные программы, как вынос производственных и промышленных комплексов с замещением их на объекты общественного назначения столичного, республиканского и международного уровней. Как пример можно назвать перенос аэропорта «Минск-1», где на территории 330 га в ближайшие 10 лет должен быть сформирован международный крупный деловой коммерческий центр и жилой комплекс. Подписан ряд меморандумов с крупными инвесторами по этим направлениям, часть из них уже концептуально одобрена. Сейчас дорабатываются определенные программы и планы, готовятся соответствующие указы по их реализации.

Параллельно с рынком коммерческой недвижимости активно и бурно формируется рынок жилья. Если генеральный план 2003 года был рассчитан на ежегодный ввод жилья 600−650 тыс.кв.метров, то в настоящее время делается корректура этого документа, и к концу года новый генеральный план должен быть и доработан и согласован с соответствующими структурами, который предполагает ежегодное наращивание темпов ввода в строй нового жилья. Так, согласно планам к 2011 году в Минске должно вводиться жилья не менее 2 млн.кв.метров. Задача эта крайне амбициозная, но вполне выполнимая, считают разработчики программы.

Кроме того, если раньше генеральный план предусматривал строительство не более 40 транспортных развязок, то в новом плане это количество как минимум будет удвоено. При этом в генеральном плане не ставится задача развиваться экстенсивно. На городских территориях будет трансформироваться существующая недвижимость и более эффективно использоваться главный ресурс на этом рынке — земля. Сегодня жилые территории в городе составляют примерно 30% от общей территории города. При этом примерно четверть жилья является неэффективным. Это, в частности, малоэтажные дома, дома сельского типа и здания, не подлежащие реконструкции.

Для развития города принимаются и утверждаются и городские программы, предусматривающие привлечение не только внешних инвесторов, но и комплексную модернизацию и реконструкцию «больших фрагментов города». Так, например, разрабатывается проектная концепция комплексной реконструкции пр. Дзержинского на протяжении 8 км. К 2012 году это будет современный новый проспект, с жилыми районами и соответствующей инфраструктурой.

Влияет ли генеральный план на стоимость объектов рынка недвижимости? Как отметил С. Козловский, генеральный план, в частности, предусматривает зонирование городских территории. На основе зонирования сделана схема оценочного зонирования земель, которая явилась основой для формирования ценовой карты земли. На сегодняшний день стоимость земельного участка определяется на основе кадастровой стоимости. Генеральный план содержит и карты экономико-планировочных зон, которые также сделаны на основе зонирования и из расчета градостроительных ценностей территорий г. Минска. Экономико-планировочные зоны лежат в основе формирования повышающих коэффициентов, используемых при расчете арендных ставок для жилых и нежилых помещений.

Таким образом, генеральный план развития города — это комплексный документ, предусматривающий развитие города на отдаленную перспективу. И, исходя из этой перспективы, каждый имеет возможность планировать свой бизнес и участвовать в развитии города.

http://nb.by

Эксклюзив Realt.by:

«Однажды я прямо на сделке одолжила покупательнице деньги». Агент по недвижимости — честно о своей работе

7547

Чтобы убрать всю пыль, разбирают батареи. Как работает профессиональный клининг

7031

Привлечь реальных клиентов: как агентству недвижимости сделать эффективную рекламу?

1812

Купить недвижимость: и выбрать идеальный вариант, и заработать. Узнали у специалистов о хороших локациях для жизни и инвестиций

6307

Более 180 сделок за месяц! Рассказываем о тех, кто приводит к продавцам квартир реальных покупателей

6105

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

3644

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

62992

«Низкий доллар не помог». Эксперты рассказали, что происходит на рынке недвижимости

27313

Уехали из Минска и купили старый дом в кредит. Рассказываем про интересную семью

15858

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027

Нашли самую маленькую однушку в Минске с ремонтом и мебелью. И что по цене?

63440

За два участка боролись по 74 и 72 человека - и это новый рекорд! Рассказываем об итогах земельного аукциона в Минском районе

29973

Многие здесь работают в «Газпроме». Побывали в тихом поселке под Минском, о котором мало кто знает

52401

Не хватает на жилье в Минске? Собрали недорогие квартиры в городах-спутниках, где сразу можно жить

31706

Есть и за 7 тысяч. Нашли крепкие хаты до 20 тысяч долларов возле озер и леса

92290

"Когда переехали - мама заплакала". Как жили раньше и как живут сейчас в Шабанах - криминальном районе Минска 90-х

80457

До 50 тысяч долларов. Как выглядят и сколько стоят недорогие двушки в Минске, где сразу можно жить

84124

"На нашей детской площадке собиралась вся Малиновка". Как живется в тех самых "английских" домах от МАПИДа в Минске

35883

«Вопрос решается на самом высоком уровне». Продлен инвестдоговор по комплексу «Шантер Хилл» возле Дроздов

6691

Белорус построил классный гостевой домик с баней и беседкой. Посмотрели, как он устроен

30750