Генеральный план и формирование рынка недвижимости

  395

Основным критерием качества города как архитектурного произведения является уникальность его образа, но вместе с тем внутри этого произведения люди должны комфортно жить и их расходы на жизнь и на «создание» градостроительного произведения должны быть соразмерны их доходам.

По мнению разработчиков генерального плана г. Минска, у столицы Беларуси нет альтернативы, кроме развития. Если Минск хочет сохраниться как столица государства, то он должен догнать экономику Вильнюса, Варшавы, Праги, Риги, т. е. своих основных конкурентов. Развитие Минска — это условие его выживания.

В настоящее время г. Минск развивается по генеральному плану, утвержденному указом Президента страны в 2003 году. Программа реализации плана утверждена правительством. Она, прежде всего, предусматривает развитие отраслевых объектов недвижимости.

Как отметил на Первой международной конференции «Коммерческая недвижимость в Беларуси: возможности и перспективы для инвесторов» Сергей Козловский, начальник управления градостроительства комитета по архитектуре и градостроительству Минского горисполкома, после того как в республике стали развиваться рыночные отношения и земля стала предметом купли-продажи, территориальное и градостроительное развитие города существенно поменялись. Появился частный капитал, который, с одной стороны, создал определенные сложности, а с другой, открыл новые возможности для гибкого подхода к планированию и созданию условий для привлечения инвестиций в негосударственный сектор.

Город перестал быть городом промышленной зоны. Если ранее в столице в первую очередь активно формировался промышленный сектор и градостроительство формировалось по принципу: строился завод, а вокруг него возводились жилые кварталы, то сейчас, когда Минск стал европейской столицей, на смену промышленному сектору должен прийти и развиться сектор бытовых услуг, международный бизнес и др. Сегодня в республике формируются различные формы собственности, что также накладывает свой отпечаток и оказывает непосредственное влияние на градостроительное планирование. Кроме того, в последние годы заметно возросла роль местных органов исполнительной и распорядительной власти, что позволило им оказывать непосредственное влияние на развитие белорусской столицы.

Большую роль в развитии столицы играет географическое положение города. Минск находится практически на перекрестке 2-х мощных трансконтинентальных магистралей — это проектируемая магистраль № 2 Украина — страны Балтии и трансевропейская магистраль 9 Б Берлин — Москва. Поэтому в будущем по расчетам экономистов до 10% населения страны может быть задействовано в обеспечении транзита через этот регион с формированием мощнейшего логистического комплекса. И сегодня этот процесс начал развиваться.

В чем особенность нового генерального плана как стратегического документа по управлению городским развитием? К наиболее существенным составляющим С. Козловский отнес три главные идеи — «каркас», «экономическая» и «правовая».

В первой идее — каркаса — реализуется не абстрактная, а вполне конкретная звездообразная планировочная форма города с многофункциональной плотной застройкой, регулируемой по разработанным регламентам. Это зоны общественной жизни города, приближенные к массовому, доминирующему как сегодня, так и в перспективе пассажирскому транспорту. Сегодня Минск — один из самых компактных городов мира. Диаметр города составляет всего лишь 18 км — 30 тыс. га (для сравнения: Вильнюс — 40 тыс. га, Киев — 80 тыс. га). При этом город выдерживает все параметры по развитию и функционированию. «Экономическая» идея генплана реализуется через соответствие между градостроительной ценностью места, потенциальной ценой земли и интенсивностью ее использования и застройки. «Правовая» составляющая генплана разработана во 2-й части документа в системе правил и регламентов, адресованных конкретным инвесторам и землепользователям и позволяющих формировать европейское качество городской среды нашей столицы. Таким образом, есть документ, который официально опубликован и открывая который можно до 2020 года в определенной степени прогнозировать, как будет развиваться та или иная территория города, нужно ли на ней делать акцент, нужно ли покупать на этой территории недвижимость и т. д.

Если в предыдущем генеральном плане акцент делался на строительстве жилья, социально гарантированных объектов и соответствующей инженерно-технической инфраструктуры, то сегодня программа реализации плана кардинально поменялась. В документе заложено большое количество отраслевых градостроительных схем, которых раньше вообще не было. Например, сегодня разрабатывается концепция развития сети гостиничного комплекса и одновременно делается соответствующая отраслевая схема. Разрабатываются отраслевые схемы предприятий торговли, туризма, строительства бизнес-центров и др. Приняты такие крупные инвестиционные программы, как вынос производственных и промышленных комплексов с замещением их на объекты общественного назначения столичного, республиканского и международного уровней. Как пример можно назвать перенос аэропорта «Минск-1», где на территории 330 га в ближайшие 10 лет должен быть сформирован международный крупный деловой коммерческий центр и жилой комплекс. Подписан ряд меморандумов с крупными инвесторами по этим направлениям, часть из них уже концептуально одобрена. Сейчас дорабатываются определенные программы и планы, готовятся соответствующие указы по их реализации.

Параллельно с рынком коммерческой недвижимости активно и бурно формируется рынок жилья. Если генеральный план 2003 года был рассчитан на ежегодный ввод жилья 600−650 тыс.кв.метров, то в настоящее время делается корректура этого документа, и к концу года новый генеральный план должен быть и доработан и согласован с соответствующими структурами, который предполагает ежегодное наращивание темпов ввода в строй нового жилья. Так, согласно планам к 2011 году в Минске должно вводиться жилья не менее 2 млн.кв.метров. Задача эта крайне амбициозная, но вполне выполнимая, считают разработчики программы.

Кроме того, если раньше генеральный план предусматривал строительство не более 40 транспортных развязок, то в новом плане это количество как минимум будет удвоено. При этом в генеральном плане не ставится задача развиваться экстенсивно. На городских территориях будет трансформироваться существующая недвижимость и более эффективно использоваться главный ресурс на этом рынке — земля. Сегодня жилые территории в городе составляют примерно 30% от общей территории города. При этом примерно четверть жилья является неэффективным. Это, в частности, малоэтажные дома, дома сельского типа и здания, не подлежащие реконструкции.

Для развития города принимаются и утверждаются и городские программы, предусматривающие привлечение не только внешних инвесторов, но и комплексную модернизацию и реконструкцию «больших фрагментов города». Так, например, разрабатывается проектная концепция комплексной реконструкции пр. Дзержинского на протяжении 8 км. К 2012 году это будет современный новый проспект, с жилыми районами и соответствующей инфраструктурой.

Влияет ли генеральный план на стоимость объектов рынка недвижимости? Как отметил С. Козловский, генеральный план, в частности, предусматривает зонирование городских территории. На основе зонирования сделана схема оценочного зонирования земель, которая явилась основой для формирования ценовой карты земли. На сегодняшний день стоимость земельного участка определяется на основе кадастровой стоимости. Генеральный план содержит и карты экономико-планировочных зон, которые также сделаны на основе зонирования и из расчета градостроительных ценностей территорий г. Минска. Экономико-планировочные зоны лежат в основе формирования повышающих коэффициентов, используемых при расчете арендных ставок для жилых и нежилых помещений.

Таким образом, генеральный план развития города — это комплексный документ, предусматривающий развитие города на отдаленную перспективу. И, исходя из этой перспективы, каждый имеет возможность планировать свой бизнес и участвовать в развитии города.

http://nb.by

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

30106

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

17815

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

18752

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

13171

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

30650

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

8266

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

105902

«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине

9468

Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности

11620

В июле 1944 года тут прошел уникальный парад. Рассказываем о «золотом полуострове» в центре Минска

4436

Села на мотоцикл в 50 лет — и нашла участок мечты. Как минчанка построила уютный дом в деревне

20812

Накопить на квартиру без первого взноса? Рассчитайте свои возможности с новым партнером Realt

3108

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

19981

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

7805

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2024

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8145

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

68759

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1952

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2871

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027