Сколько стоит долевое строительство
1257

16.06.2008 Марина СИРОТКО

Вот уже пять месяцев как рынок долевого строительства жилья в Беларуси живет в обновленном правовом поле. И лишь два месяца как действует новая инструкция по определению стоимости строительства одного метра квадратного жилого дома в базисном и текущем уровне цен. Как раз она и отвечает на вопрос, являющийся по-прежнему самым популярным среди граждан, которые уже финансируют либо еще только собираются финансировать рынок долевого строительства жилья.

Для начала уточним, что инструкция была утверждена постановлением Министерства архитектуры и строительства № 18 от 15 апреля 2008 года, которое зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов 23 апреля и вступило в силу после его официального опубликования — то есть с мая текущего года. Прежде чем документ был принят Минстройархитектуры, он был согласован министрами двух министерств — Минэкономики и Минфина, а также руководителями облисполкомов и Мингорисполкома.

Инструкция была разработана с целью установления единого подхода к ценообразованию в жилищном строительстве и предназначена для определения стоимости строительства «жилого дома, одного квадратного метра общей площади квартир (проектных) многоквартирного жилого дома (жилой части дома), одного квадратного метра общей площади одноквартирного, усадебного жилого дома и одного квадратного метра общей площади нежилой части дома независимо от источников финансирования и форм собственности». То есть не важно, какой организацией (частной или государственной) и за какие деньги (бюджета или рядовых граждан) строится жилье, расчет стоимости квадратного метра должен осуществляться по единым для всех правилам.

Инструкция устанавливает порядок расчета, состав затрат и порядок их отнесения на стоимость строительства жилого дома с учетом классификации жилых домов и функционального назначения частей (жилые и нежилые), входящих в них.

Дается разъяснение, что следует понимать под общей площадью квартир (проектной). Это важно, поскольку общая стоимость квартиры определяется путем умножения стоимости квадратного метра на общую площадь квартиры, в которую частично входят лоджии, и остекленные балконы. В частности, общая площадь квартиры — это сумма площадей жилых комнат, подсобных помещений, встроенных шкафов и ее летних помещений, а также холодных кладовых, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий — 0,5; для балконов и террас — 0,3; для веранд и холодных кладовых — 1,0; для остекленных лоджий и балконов — 0,7.

Инструкция гласит, что прежде чем определить стоимость строительства в текущих ценах, определяется стоимость в базисных ценах (раньше это делалось в ценах 1991 года, с января 2008 года — в ценах 2006 года). Стоимость в текущем уровне цен — это стоимость, определяемая на основе цен, тарифов, сформированных в установленном порядке на дату определения стоимости. При расчете текущей стоимости используются статистические индексы изменения стоимости (цен, затрат) в строительстве — «это отношение текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы, наборы ресурсов или их отдельных калькуляционных составляющих». Немножко сложновато, но понять можно.

Стоимость в базисном уровне цен рассчитывается на основании сметной документации (назовем ее просто смета). В смету, определяющую стоимость строительства жилого дома в базисных ценах в полном объеме, включается определенные статьи затрат.

В первую главу включаются затраты, связанные с отводом (оформлением) земельного участка под строительство и освоением территории строительства (расчистка участка от растительности, водоотведение, водопонижение и т. д.), с разборкой строений, сносом и переносом существующих строений и сооружений, а также отчуждением территорий (перекладка инженерных коммуникаций, пересадка зеленых насаждений, затраты по возмещению (компенсации) потерь и убытков при изъятии земель и др.).

Вторая глава включает в себя все затраты, связанные непосредственно с возведением дома. В третьей — отражается стоимость работ по строительству отдельно стоящих хозяйственных построек, если таковые имеются. Главы 4−6 отводятся для расчета стоимости работ по инженерному обеспечению территории (строительство сетей водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения, энергоснабжения, сетей радиофикации и телефонизации и других сетей, как правило, в границах микрорайонной (квартальной) застройки).

Глава 7 посвящена благоустройству отведенной под строительство жилого дома территории, включая работы по вертикальной планировке, устройству проездов, штакетников, тротуаров, пешеходных дорожек, отмосток, игровых и спортивных площадок, а также работы по озеленению этой территории, выполняемые в пределах отведенной под строительство жилого дома территории. Далее идут затраты на строительство и разборку временных зданий и сооружений (глава 8) и прочие работы (9).

Затраты на содержание застройщика, заказчика, технического надзора при осуществлении строительной деятельности, авторского надзора проектной организации, государственного строительного надзора, стоимость проектных и изыскательских работ, проведение экспертизы проекта в установленных размерах — главы 10 и 12.

При этом в инструкции написано, что величина и порядок включения в стоимость строительства жилого дома затрат по прокладке, например, инженерных сетей в границах квартальной застройки «регулируются действующим законодательством о порядке финансирования, проектирования и строительства объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры для районов жилой застройки, в том числе с учетом действующего законодательства в области оказания государственной поддержки гражданам, участвующим в строительстве жилья».

Так же следует обратить внимание на то, что по заданию заказчика, застройщика и с согласия инвесторов в состав утверждаемой сметной документации входят расчеты сметной стоимости с учетом применения коэффициентов (повышающих и понижающих), учитывающих поэтажное расположение квартир. Однако при применении данных коэффициентов сметная стоимость строительства жилого дома (жилой части дома) остается неизменной: сумма стоимостей квартир с учетом понижающих коэффициентов и стоимостей квартир с учетом повышающих коэффициентов должна быть равна сметной стоимости строительства жилого дома (жилой части дома).

Величины коэффициентов, учитывающих поэтажное расположение квартир, приведены в приложении 1 к инструкции: от 0,9 и 0,94 — для квартир в цокольном и мансардном этажах соответственно этаже, до 1,01−1,1 — для квартир на любом этаже кроме первого и последнего в домах, имеющих более двух этажей.

В инструкции дается порядок расчета сметной стоимости жилых домов, в которых есть жилая и нежилая части (например, если в жилом многоквартирном доме есть встроенный магазин или гараж), а также как рассчитывать смету по инженерному обеспечению, если дома в микрорайоне строятся несколькими застройщиками.

В инструкции приводится перечень затрат, не входящих в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства. Это затраты на оказание услуг, производимые застройщиком по обеспечению (эксплуатации) строительства (кроме затрат, связанных с выполнением застройщиком своих функций, предусмотренных сводным сметным расчетом стоимости строительства): изготовление технического паспорта на дом, эксплуатация объекта долевого строительства до его передачи дольщику по акту приемки-передачи, затраты на услуги по государственной регистрации недвижимого имущества и др. В окончательную стоимость строительства также включаются: затраты, связанные с оплатой процентов за пользование банковским кредитом, полученным застройщиками на выполнение проектных и изыскательских работ; компенсация местному бюджету (согласно установленным усредненным показателям такой компенсации) заказчиками, застройщиками жилых домов стоимости жилых помещений для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с предоставлением земельных участков под жилищное строительство; налоги и отчисления в доходы соответствующих бюджетов; прибыль застройщика.

Инструкция гласит, что данные затраты относятся на стоимость строительства в случае, если они произведены и не входят в сводный сметный расчет стоимости строительства согласно действующему законодательству по ценообразованию, в том числе с учетом действующего законодательства в области оказания государственной поддержки гражданам, участвующим в строительстве жилья. При этом штрафные санкции (пени) за неисполнение договорных обязательств сторонами не относятся на стоимость строительства.

И немного о прибыли застройщика. Согласно законодательству, регулирующему долевое строительство жилья, при реализации квартир по договорам долевого строительства гражданам-очередникам прибыль застройщика не может превышать 5% от сметной стоимости строительства той же квартиры. При реализации квартир гражданам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли не ограничивается. Но на практике, если верить информации Минстройархитектуры, этот показатель не поднимается выше 25%.

http://nb.by/

Есть что сказать?

Читать:

Теги:

Страны: Беларусь