Сколько стоит долевое строительство

  1257

Вот уже пять месяцев как рынок долевого строительства жилья в Беларуси живет в обновленном правовом поле. И лишь два месяца как действует новая инструкция по определению стоимости строительства одного метра квадратного жилого дома в базисном и текущем уровне цен. Как раз она и отвечает на вопрос, являющийся по-прежнему самым популярным среди граждан, которые уже финансируют либо еще только собираются финансировать рынок долевого строительства жилья.

Для начала уточним, что инструкция была утверждена постановлением Министерства архитектуры и строительства № 18 от 15 апреля 2008 года, которое зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов 23 апреля и вступило в силу после его официального опубликования — то есть с мая текущего года. Прежде чем документ был принят Минстройархитектуры, он был согласован министрами двух министерств — Минэкономики и Минфина, а также руководителями облисполкомов и Мингорисполкома.

Инструкция была разработана с целью установления единого подхода к ценообразованию в жилищном строительстве и предназначена для определения стоимости строительства «жилого дома, одного квадратного метра общей площади квартир (проектных) многоквартирного жилого дома (жилой части дома), одного квадратного метра общей площади одноквартирного, усадебного жилого дома и одного квадратного метра общей площади нежилой части дома независимо от источников финансирования и форм собственности». То есть не важно, какой организацией (частной или государственной) и за какие деньги (бюджета или рядовых граждан) строится жилье, расчет стоимости квадратного метра должен осуществляться по единым для всех правилам.

Инструкция устанавливает порядок расчета, состав затрат и порядок их отнесения на стоимость строительства жилого дома с учетом классификации жилых домов и функционального назначения частей (жилые и нежилые), входящих в них.

Дается разъяснение, что следует понимать под общей площадью квартир (проектной). Это важно, поскольку общая стоимость квартиры определяется путем умножения стоимости квадратного метра на общую площадь квартиры, в которую частично входят лоджии, и остекленные балконы. В частности, общая площадь квартиры — это сумма площадей жилых комнат, подсобных помещений, встроенных шкафов и ее летних помещений, а также холодных кладовых, подсчитываемых со следующими коэффициентами: для лоджий — 0,5; для балконов и террас — 0,3; для веранд и холодных кладовых — 1,0; для остекленных лоджий и балконов — 0,7.

Инструкция гласит, что прежде чем определить стоимость строительства в текущих ценах, определяется стоимость в базисных ценах (раньше это делалось в ценах 1991 года, с января 2008 года — в ценах 2006 года). Стоимость в текущем уровне цен — это стоимость, определяемая на основе цен, тарифов, сформированных в установленном порядке на дату определения стоимости. При расчете текущей стоимости используются статистические индексы изменения стоимости (цен, затрат) в строительстве — «это отношение текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным стоимостным показателям на сопоставимые по номенклатуре и структуре ресурсы, наборы ресурсов или их отдельных калькуляционных составляющих». Немножко сложновато, но понять можно.

Стоимость в базисном уровне цен рассчитывается на основании сметной документации (назовем ее просто смета). В смету, определяющую стоимость строительства жилого дома в базисных ценах в полном объеме, включается определенные статьи затрат.

В первую главу включаются затраты, связанные с отводом (оформлением) земельного участка под строительство и освоением территории строительства (расчистка участка от растительности, водоотведение, водопонижение и т. д.), с разборкой строений, сносом и переносом существующих строений и сооружений, а также отчуждением территорий (перекладка инженерных коммуникаций, пересадка зеленых насаждений, затраты по возмещению (компенсации) потерь и убытков при изъятии земель и др.).

Вторая глава включает в себя все затраты, связанные непосредственно с возведением дома. В третьей — отражается стоимость работ по строительству отдельно стоящих хозяйственных построек, если таковые имеются. Главы 4−6 отводятся для расчета стоимости работ по инженерному обеспечению территории (строительство сетей водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения, энергоснабжения, сетей радиофикации и телефонизации и других сетей, как правило, в границах микрорайонной (квартальной) застройки).

Глава 7 посвящена благоустройству отведенной под строительство жилого дома территории, включая работы по вертикальной планировке, устройству проездов, штакетников, тротуаров, пешеходных дорожек, отмосток, игровых и спортивных площадок, а также работы по озеленению этой территории, выполняемые в пределах отведенной под строительство жилого дома территории. Далее идут затраты на строительство и разборку временных зданий и сооружений (глава 8) и прочие работы (9).

Затраты на содержание застройщика, заказчика, технического надзора при осуществлении строительной деятельности, авторского надзора проектной организации, государственного строительного надзора, стоимость проектных и изыскательских работ, проведение экспертизы проекта в установленных размерах — главы 10 и 12.

При этом в инструкции написано, что величина и порядок включения в стоимость строительства жилого дома затрат по прокладке, например, инженерных сетей в границах квартальной застройки «регулируются действующим законодательством о порядке финансирования, проектирования и строительства объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры для районов жилой застройки, в том числе с учетом действующего законодательства в области оказания государственной поддержки гражданам, участвующим в строительстве жилья».

Так же следует обратить внимание на то, что по заданию заказчика, застройщика и с согласия инвесторов в состав утверждаемой сметной документации входят расчеты сметной стоимости с учетом применения коэффициентов (повышающих и понижающих), учитывающих поэтажное расположение квартир. Однако при применении данных коэффициентов сметная стоимость строительства жилого дома (жилой части дома) остается неизменной: сумма стоимостей квартир с учетом понижающих коэффициентов и стоимостей квартир с учетом повышающих коэффициентов должна быть равна сметной стоимости строительства жилого дома (жилой части дома).

Величины коэффициентов, учитывающих поэтажное расположение квартир, приведены в приложении 1 к инструкции: от 0,9 и 0,94 — для квартир в цокольном и мансардном этажах соответственно этаже, до 1,01−1,1 — для квартир на любом этаже кроме первого и последнего в домах, имеющих более двух этажей.

В инструкции дается порядок расчета сметной стоимости жилых домов, в которых есть жилая и нежилая части (например, если в жилом многоквартирном доме есть встроенный магазин или гараж), а также как рассчитывать смету по инженерному обеспечению, если дома в микрорайоне строятся несколькими застройщиками.

В инструкции приводится перечень затрат, не входящих в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимых на стоимость строительства. Это затраты на оказание услуг, производимые застройщиком по обеспечению (эксплуатации) строительства (кроме затрат, связанных с выполнением застройщиком своих функций, предусмотренных сводным сметным расчетом стоимости строительства): изготовление технического паспорта на дом, эксплуатация объекта долевого строительства до его передачи дольщику по акту приемки-передачи, затраты на услуги по государственной регистрации недвижимого имущества и др. В окончательную стоимость строительства также включаются: затраты, связанные с оплатой процентов за пользование банковским кредитом, полученным застройщиками на выполнение проектных и изыскательских работ; компенсация местному бюджету (согласно установленным усредненным показателям такой компенсации) заказчиками, застройщиками жилых домов стоимости жилых помещений для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу в связи с предоставлением земельных участков под жилищное строительство; налоги и отчисления в доходы соответствующих бюджетов; прибыль застройщика.

Инструкция гласит, что данные затраты относятся на стоимость строительства в случае, если они произведены и не входят в сводный сметный расчет стоимости строительства согласно действующему законодательству по ценообразованию, в том числе с учетом действующего законодательства в области оказания государственной поддержки гражданам, участвующим в строительстве жилья. При этом штрафные санкции (пени) за неисполнение договорных обязательств сторонами не относятся на стоимость строительства.

И немного о прибыли застройщика. Согласно законодательству, регулирующему долевое строительство жилья, при реализации квартир по договорам долевого строительства гражданам-очередникам прибыль застройщика не может превышать 5% от сметной стоимости строительства той же квартиры. При реализации квартир гражданам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли не ограничивается. Но на практике, если верить информации Минстройархитектуры, этот показатель не поднимается выше 25%.

http://nb.by/

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

30094

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

17815

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

18739

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

13160

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

30640

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

8262

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

105896

«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине

9462

Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности

11620

В июле 1944 года тут прошел уникальный парад. Рассказываем о «золотом полуострове» в центре Минска

4436

Села на мотоцикл в 50 лет — и нашла участок мечты. Как минчанка построила уютный дом в деревне

20811

Накопить на квартиру без первого взноса? Рассчитайте свои возможности с новым партнером Realt

3108

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

19968

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

7790

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2024

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8145

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

68759

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1952

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2871

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027