Время перестраиваться

  291

Цены на самые скромные минские офисы приблизились к отметке 3 тыс. USD/кв. м, апартаменты класса «А» — вдвое дороже.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости интенсивно идут перестроечные процессы, что наблюдается во всем.

Кардинальные изменения произошли в структуре предложения, и особенно в секторе долевого строительства. На первоначальном этапе формирования рынка девелоперы работали преимущественно с дольщиками. Инвестиционные возможности дольщиков, которые приобретали квадратные метры в строящихся административных зданиях и торговых центрах на стадии возведения объектов, тоже были невелики.

Сейчас же большинство застройщиков предпочитают финансировать свои проекты в основном без привлечения дольщиков. В некоторых случаях к участию в проекте они привлекают институциональных инвесторов, которые финансируют строительство объекта на начальной стадии. При этом на первичном рынке преобладают объекты, которые строятся не на продажу, а с целью сдачи в аренду.

Причем если еще год назад даже в некоторых торговых центрах можно было приобрести площади на стадии строительства, то сегодня и офисные объекты строятся для сдачи в аренду. За исключением одного-двух административных зданий, в которых на начальной стадии строительства можно выкупить небольшую часть площадей.

В качестве примера, где все сдается в аренду, можно привести бизнес-центры по ул. Мясникова, по проспекту Дзержинского возле Московского РИК, бизнес-центр «Голд-Сити» в Уручье. Что касается строящихся торговых центров, то здесь вообще нет «долевки». Например, торговые центры в составе двух многофункциональных комплексов рядом с Национальной библиотекой и тракторным заводом застройщики будут сами строить и сами эксплуатировать. Торговые объекты, которые предусматриваются в составе строящихся и проектируемых бизнес-центров, также в основном предназначены для сдачи в аренду.

На вторичном рынке коммерческой недвижимости сделки купли-продажи заключаются, но очень редко, потому что сегодня — время вкладывать деньги в недвижимость, а не избавляться от нее.

«Все это происходит потому, что медленно, но неотвратимо улучшается инвестиционный климат в стране», — считает Юрий Попов, руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО «Твоя столицаконсалт».

По мере того как меняется структура предложения, растут количество и качество предлагаемых объектов, изменяется и качественный состав клиентов у риэлтерских фирм, которые специализируются на коммерческой недвижимости. Сегодняшние клиенты — это уже не только представители малого и среднего бизнеса, которые вкладывают средства в приобретение небольших помещений. Это еще и солидные компании, желающие приобретать большие площади либо создавать объекты самостоятельно.

Само собой, расширяется аудитория арендаторов. Она тоже увеличивается и качественно, и количественно. То есть растет число желающих арендовать коммерческие объекты, увеличиваются размеры площадей, которые они хотят арендовать, и сроки аренды.

Меняется целевая аудитория, имеющая интерес к рынку коммерческой недвижимости. Соответственно, изменяются требования к работе агентств недвижимости.

Единственный способ не отстать от рынка — перестроиться. «Точно так же, как и по жилью, о чем рассказывал в № 25 „БР“ руководитель группы компаний „Твоя столица“, мы в рамках ИЦКН тоже перешли на принцип проектного управления, — сообщил руководитель центра. — При этом задействуется структура всего агентства — юридический отдел, рекламный, подразделение консалтинга. Это позволяет более эффективно работать над каждым проектом и создает почву для обмена информацией между менеджерами, что способствует их быстрейшему квалификационному росту», — рассказал Ю. Попов.

По словам собеседника, сейчас в ИЦКН находятся в работе несколько проектов: многофункциональный комплекс «Титан», строящийся в районе проспекта Дзержинского, торговые центры «БОРО» (район Боровая) и «Маэстро» (на Комаровском рынке). На подходе еще три — административные здания класса «В» со встроенными торговыми центрами.

Ю. Попов посетовал на некоторые сложности, возникающие при подборе арендаторов. За рубежом, в том числе и в России, подбор арендаторов, во всяком случае якорных, происходит задолго до сдачи объекта в эксплуатацию, а иногда и на этапе проектирования. Белорусское же законодательство затрудняет закрепление прав аренды на объект недвижимости, который будет создан в будущем.

Что касается общей ситуации на рынке, то она выглядит следующим образом. С наступлением лета активность снизилась. Цены на офисы класса «С» достигли отметки 2,7−3,0 тыс. USD за квадратный метр (здесь и далее с учетом НДС). Объекты класса «В» предлагаются на вторичном рынке в среднем по 3,2−3,5 тыс. USD/кв. м.

В сегменте долевого строительства, где предложение почти отсутствует, сложно выявить некий средний результат. Разброс цен и разнокачественных объектов большой: от офисных помещений в жилых домах, которые предлагаются за 2,2−2,3 тыс. USD/кв. м, до помещений по 6 тыс. USD/кв. м в бизнес-центре класса «А».

По просьбе корреспондента «БР» Ю. Попов несколько слов сказал об объектах, которые находятся у ИЦКН в работе.

В частности, в многофункциональном комплексе «Титан» будут торговый центр, три высотных офисных здания, паркинг и объекты развлекательного профиля. В середине следующего года застройщик планирует сдать торговую часть комплекса, паркинг и одну из башен бизнес-центра (17 этажей). Концепция комплекса, в отличие от большинства строящихся сегодня объектов, допускает продажу небольшой части площадей — не более 20%. Остальные площади предназначены для сдачи в аренду. В связи с застройкой существующих в данном районе парковок покупателям будет выгодно приобрести парковочные места в паркинге комплекса.

Объект примечателен уже тем, что расположен в очень выгодном месте — практически на пересечении проспекта Дзержинского с ул. Голубева, рядом с будущей станцией метро «Петровщина» (или «Медуниверситет» — еще одно рабочее название). Он будет выполнять ключевую роль в западном районе столицы.

ТЦ «БОРО» — небольшой (6 тыс. кв. м) торговый центр, расположенный на крупной транспортной развязке в уже сформировавшемся торгово-развлекательном районе на пересечении МКАД и Логойского тракта. Планируется к сдаче в ноябре текущего года. В нем могут разместить свои торговые площади (от 400 кв. м) компании, торгующие строительными и отделочными материалами, автомобилями и автозапчастями или мебелью и предметами интерьера, включая бытовую технику. «Мы сейчас работаем над концепцией центра и формированием инфопакета для различных торговых операторов», — сообщил Ю. Попов, добавив при этом, что в перспективе рядом с ТЦ будет построен бизнес-центр класса «С».

Что касается первого в Минске мультибрендового торгового центра «Маэстро» (рядом с Комаровским рынком), то сейчас в реконструируемой части вовсю идут отделочные работы, в пристроенной — устройство инженерных сетей. Ведется подбор торговых операторов на свободные площади, которые предназначались для сдачи в аренду на завершающей стадии строительства.

Согласно оперативной информации, в первых числах января 2009 года покупатели смогут оценить, в чем отличие мультибрендового торгового центра от традиционного.

И последний вопрос, который был задан собеседнику: когда группа компаний «Твоя столица» объявит о презентации очередного проекта. На Западе, а сегодня уже и в столицах соседних с нами государств, такие презентации считаются неотъемлемой частью любого проекта.

«Надо сказать, что застройщики в Минске пока не очень активно используют такие маркетинговые мероприятия, опять же, по причине неразвитости рынка и, соответственно, слабой конкуренции. Но обстановка все время меняется, и меняется в лучшую сторону. Думаю, что по одному из проектов мы проведем такое мероприятие», — ответил руководитель ИЦКН.

http://www.br.minsk.by

Эксклюзив Realt.by:

Это наша новая стабильность. Что происходит с продажей квартир в Минске и что нас ждет летом

30106

Застройщики переоценили спрос на студии. Что будет с ценами на новостройки этим летом

17815

Недалеко от Дроздов и «Левады» началась стройка панельных коттеджей. Что известно?

18752

Хуторской ренессанс. Как минчанка построила барнхаус у Налибокской пущи

13171

«‎Если поселишься тут — не захочешь переезжать». Как живется в хрущевках на Золотой Горке

30650

Идеально для СПА-комплекса, базы отдыха или загородного клуба. В озерном краю продают участок для бизнеса по очень низкой стартовой цене

8266

Минчанин купил старую панскую школу в глуши и превратил ее в современный дом. Побывали там

105902

«Выходишь из подъезда, и все вокруг зелено». Как живется в советских панельках в Кунцевщине

9468

Известный бизнесмен хочет построить отель на месте пионерлагеря на Минском море. Узнали подробности

11620

В июле 1944 года тут прошел уникальный парад. Рассказываем о «золотом полуострове» в центре Минска

4436

Села на мотоцикл в 50 лет — и нашла участок мечты. Как минчанка построила уютный дом в деревне

20812

Накопить на квартиру без первого взноса? Рассчитайте свои возможности с новым партнером Realt

3108

«С соседями мы — как родные люди». Как живется в доме со знаменитым магазином «1000 мелочей»

19980

«За стенкой кто-то чихнул – ты услышал». Как живется в советских пятиэтажках в Серебрянке-1

7805

Как страховка сэкономит вам 70 тысяч долларов?

2024

Видео этих агентов по недвижимости набирают по 50 тысяч просмотров. Что они делают?

8145

«Переезжать сюда насовсем желания нет». Узнали, как живется в брежневках в Чижовке

68759

Кредит, использование семейного капитала, уплата налогов. В каких случаях нужно вызывать профессионального оценщика недвижимости?

1952

Что такое альтернативные сделки или как переехать в квартиру побольше, не доплатив ни копейки?

2871

Минчане построили дом из двойного утепленного бруса с "подземной" баней. Съездили посмотреть, что у них получилось

64027